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2026年房地产行业报告：销售均价同比转正，地产股增配窗口打开

国信证券点评2026年1-4月房地产数据：4月销售均价同比+2.1%自2025年2月以来首次转正，一线城市新房环比连续3个月为正；销售额单月降幅收窄5.7个百分点至-7.6%，但新开工仅相当于2019年同期的18%、创历史新低。投资与到位资金跌幅扩大，销售回款改善对房企拖累持续减轻。地产股估值已充分定价房价下跌风险，二手房价跌幅收窄一旦成为共识即构成上涨催化剂。内附各线城市房价环比明细与历史同期对比。

2026-07-04

房地产

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数据来源：

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一、商品房销售规模与同比变化趋势

1.1 商品房销售额累计同比

2026年1-4月，商品房销售额累计同比下降14.6%，降幅较1-3月收窄2.1个百分点。自2025年四季度以来，累计同比降幅呈现持续收窄态势，反映销售端逐月回暖的累积效应正在显现。

1.2 商品房销售额单月同比

4月单月，商品房销售额同比下降7.6%，降幅较3月大幅收窄5.7个百分点。单月同比连续两个月改善，且改善幅度显著扩大，显示4月销售端回暖动能有所增强。

1.3 商品房销售面积累计同比

2026年1-4月，商品房销售面积累计同比下降10.2%，降幅较1-3月收窄0.2个百分点。累计降幅自年初以来温和收窄，但收窄节奏慢于销售额，反映均价因素对销售额的贡献更大。

1.4 商品房销售面积单月同比

4月单月，商品房销售面积同比下降9.5%，降幅较3月扩大2.1个百分点。销售额降幅收窄而销售面积降幅扩大，二者走势背离说明4月销售均价同比有所回升。

1.5 商品房单月销售金额与2019年同期相比

2026年4月，商品房单月销售额相当于2019年同期的47%，处于历史同期的较低分位。尽管同比降幅持续收窄，但绝对规模较疫情前仍有较大差距，销售复苏仍处于渐进通道。

1.6 商品房单月销售面积与2019年同期相比

2026年4月，商品房单月销售面积同样相当于2019年同期的47%。销售额与销售面积相对2019年同期的比例基本一致，表明当前销售规模恢复程度尚不足五成，修复空间仍然充裕。

二、商品房销售均价与70城房价走势

2.1 商品房销售均价累计同比

2026年1-4月，新建商品房销售均价为9106元/m²，累计同比下降4.9%，降幅较1-3月收窄2.1个百分点。累计均价降幅连续三个月收窄，价格端企稳信号逐步明确。

2.2 商品房销售均价单月同比

4月单月，销售均价为10009元/m²，同比上涨2.1%，较3月提升8.5个百分点，自2025年2月以来首次转正。单月均价同比转正是本轮地产周期的重要拐点信号，对市场信心修复具有标志性意义。

2.3 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比

2026年4月，70城新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅较3月微扩0.1个百分点。同比降幅在连续收窄后出现小幅反复，但一线城市环比连续3个月为正，结构性回暖特征明显。

2.4 70个大中城市二手住宅销售价格同比

2026年4月，70城二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅较3月收窄0.1个百分点。二手房同比降幅持续收窄，一线城市环比连续2个月为正，二手房价格企稳的先行指标意义值得重视。

2.5 分城市能级新建商品住宅销售价格环比

4月，一线城市新建商品住宅价格环比连续3个月为正，二线环比收窄、三线环比持平。房价环比改善呈现“一线领涨、二线企稳、三线触底”的梯度传导特征，城市能级间的分化格局仍在延续。

2.6 分城市能级二手住宅销售价格环比

4月，一线城市二手住宅价格环比连续2个月为正，二线环比持平、三线环比收窄。二手房价格环比改善节奏略滞后于新房，但一线城市二手房率先回正具有较强的市场信号意义，二手房成交量价往往是新房市场的领先指标。

三、房地产开发投资与房企到位资金变动

3.1 房地产开发投资累计同比

2026年1-4月，房地产开发投资额23969亿元，累计同比下降13.7%，降幅较1-3月扩大2.5个百分点。投资端跌幅扩大，反映房企在销售复苏初期仍以去库存为主，拿地和新开工意愿不足。

3.2 房地产开发投资单月同比

4月单月，房地产开发投资额同比下降20.1%，降幅较3月扩大8.8个百分点。单月投资增速出现明显下滑，与4月新开工面积降幅扩大相互印证，短期内投资端仍面临较大下行压力。

3.3 房企到位资金累计同比

2026年1-4月，房企到位资金26697亿元，累计同比下降18.4%，降幅较1-3月扩大1.1个百分点。到位资金跌幅仍处于较高水平，但销售回款分项已出现边际改善。

3.4 房企到位资金单月同比

4月单月，房企到位资金同比下降21.9%，降幅较3月扩大3.2个百分点。单月到位资金降幅有所扩大，与开发投资单月降幅扩大形成同步，反映行业整体现金流仍处于收缩区间。

3.5 房企到位资金中的定金及预收款累计同比

2026年1-4月，定金及预收款累计同比下降17.6%，降幅较1-3月收窄2.5个百分点。作为销售回款的核心组成部分，定金及预收款降幅连续收窄，与销售额改善趋势一致，对房企资金端的拖累持续减轻。

3.6 房企到位资金中的个人按揭贷款累计同比

2026年1-4月，个人按揭贷款累计同比下降31.7%，降幅较1-3月收窄2.9个百分点。按揭贷款降幅虽有收窄但仍显著高于其他资金来源，反映居民加杠杆意愿和能力仍有待进一步修复。

3.7 房地产开发投资与2019年同期相比

2026年4月单月，房地产开发投资相当于2019年同期的60%，较3月有所回落。投资规模相对疫情前仍有四成缺口，土地市场收缩与在建项目减少的滞后效应仍在持续显现。

3.8 房企到位资金与2019年同期相比

2026年4月单月，房企到位资金相当于2019年同期的46%，较3月有所下滑。到位资金恢复程度弱于开发投资，资金面仍是制约行业投资修复的核心瓶颈。

四、房屋新开工与竣工面积同比变化

4.1 房屋新开工面积累计同比

2026年1-4月，房屋新开工面积13900万m²，累计同比下降22.0%，降幅较1-3月扩大1.7个百分点。新开工累计降幅连续扩大，反映房企在库存去化阶段拿地开工意愿持续低迷。

4.2 房屋新开工面积单月同比

4月单月，房屋新开工面积同比下降26.6%，降幅较3月扩大9.2个百分点。单月新开工增速出现明显下滑，与开发投资单月降幅扩大相互印证，房企开工意愿仍处于低位。

4.3 房屋竣工面积累计同比

2026年1-4月，房屋竣工面积11886万m²，累计同比下降24.0%，降幅较1-3月收窄1.0个百分点。竣工累计降幅连续两个月收窄，保交付工作推进下竣工端呈现边际改善。

4.4 房屋竣工面积单月同比

4月单月，房屋竣工面积同比下降19.0%，降幅较3月收窄0.1个百分点。竣工单月降幅小幅收窄，但作为滞后于新开工约2-3年的指标，竣工面积的趋势性下行仍难以逆转。

4.5 房屋新开工面积与2019年同期相比

2026年4月单月，新开工面积仅相当于2019年同期的18%，创历史新低。新开工规模的急剧萎缩具有重要的前瞻含义——未来2-3年竣工面积以及房地产投资仍将持续承压。

4.6 房屋竣工面积与2019年同期相比

2026年4月单月，竣工面积相当于2019年同期的51%，作为滞后指标其下行趋势已经确定。新开工与竣工相对2019年同期的比例差距（18% vs 51%）预示着未来竣工端仍有较大下行空间。

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