什么是房地产投资信托基金？参与主体有哪些？

1 房地产信托基金是什么

房地产投资信托基金(REITs)最早起源于美国的马萨诸塞商业信托，是指原始权益人和信托公司根据法律法规的规定设立资产专项计划，然后以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，并由相应的基金管理机构进行房地产项目投资开发和运营管理，然后将由此获得的投资收益分配给投资者的信托投资产品。

从房地产开发企业的角度出发，REITs 是一种良好的融资渠道。从投资者的角度考虑，REITs 是一个低风险的长期投资品种。从银行的角度看，REITs 是一种可以有效分散信贷风险的金融工具。站在整个金融市场的角度来说，REITs 完善了证券市场的产品种类，为广大投资者提供了一种风险和收益介于股票与债券之间的金融产品。

2 REITs 的参与主体

① 发起人

通常为房地产企业，其负责选定基础资产，一般为多个房地产项目组成的资产池，然后与信托管理人共同成立 SPV(特殊目的载体)，并将资产池中的全部资产置入 SPV，同时取得发售对价的权利。REITs 正式上市发行之后，发起人取得相应的资金后就可以顺利退出。

② 管理人

一般为私募基金公司或者信托公司，其主要职责是根据信托契约中的约定对资产进行监管和运营管理，包括制定募集资金的销售策略及代销事宜，选择投资的房地产标的、进行专业化的管理、物业租金的收取，并将相应的股息收入分配给投资者。在 REITs 设立运作后，管理人的管理能力和专业化程度将会直接影响REITs 的运行效率。

③ 托管人

其主要职责为接受 REITs 的委托，设立单独的 REITs 账户保管募集的资金，以信托的方式代份额持有人拥有不动产，并负责执行和监管投资信托基金运用的有关支付事宜。一般为商业银行，且需要与管理人保持相对独立性。

④ 物业管理人

通常是选定专门的房地产物业管理公司来负责，也可能是发起人自己的物业子公司。其主要职责是根据物业管理协议来进行物业资产的日常营运、管理以及修缮等工作。

⑤ 投资者

作为权益份额持有人，其既享有 REITs 资产的最终决定权，又对 REITs 产生的投资收益拥有收益权，并与管理人、托管人通过信托契约明确三方在信托设立、信托财产管理及其证券化过程中产生的基本权利和义务。传统的证券投资基金投资者只享有收益权而没有资产管理权利，但 REITs 投资者可以通过对房地产项目的投资参与经营管理并获取一定的收益。

3 reits分类

按募集对象可分为公募型和私募型；按收益来源可分为权益性、抵押型和混合型；按资金期限可分为封闭型和开放型；按法律形式可分为公司型和契约型。

4 契约型 REITs和公司型 REITs的比较

契约型 REITs 是以管理人、托管人和投资者之间的信托契约为运作原则而成立的形式。三方按照信托契约中的约定各司其职，各负其责，其中投资者通过享有 REITs 资产而获得最终的收益权，管理人负责房地产项目的运营管理工作，托管人则负责保管资产以及现金支付业务等。由于此种形式的 REITs 是基于信托关系而建立，没有独立的法人资格，所以原则上是由信托法来约束。我国目前发展REITs 基本是以信托计划为依托的此种类型。 

公司型 REITs 是按照公司法而成立的具有独立法人资格的实体形式。其本质是股份制公司，投资者作为公司股东对 REITs 资产享有所有权并可以选举董事会，并具有重大事项的决策权，董事会则负责制定公司的投资方案和经营计划，同时任命管理人进行公司的日常经营管理。公司型 REITs 可以借助其证券承销商的优势，进行股票的发售而获取融资，同时又可申请银行信贷资金来实现公司发展规模的扩大。但也正因为决策权集中在投资者身上，所以公司型 REITs 对于投资者的专业素质和管理能力要求较高，具有一定的决策风险。

推荐阅读：《戴德梁行-亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》