房地产行业A股央企ESG系列报告之三：构建房地产央企ESG评价体系绿色发展与民生保障协同并进-251014

房地产行业作为国民经济的重要支柱，在绿色发展和民生保障方面肩负着重要使命。近年来，国家相关政策频繁出台，持续深化对房地产行业绿色建造和绿色建筑的管理措施，同时加大对保障性住房的建设力度，旨在实现绿色发展与民生保障的双赢。
绿色建筑方面，2017年2月，国务院发布《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，着重围绕提升建筑设计水平，明确提出突出建筑使用功能及节能、节水、节地、节材和环保等要求。2019年9月，国务院发布《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》，致力于破除体制机制障碍，逐步完善质量保障体系。2021年1月，住建部发布《绿色建筑标识管理办法》，旨在规范绿色建筑标识管理，促进绿色建筑高质量发展。2022年3月，住建部发布《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，进一步明确了目标，到2025年，城镇新建建筑全面建成绿色建筑，建筑能源利用效率稳步提升，建筑用能结构逐步优化，建筑能耗和碳排放增长趋势得到有效控制。2024年3月，住建部发布《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》，明确提出要优化建筑用能结构、提升建筑能效水平、推进建筑绿色低碳改造、推广绿色建造技术与模式、加强建筑材料循环利用等重点任务。
保障房建设方面，2021年6月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，指出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；具体支持政策包括进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担等。2023年9月，国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》，指出保障性住房建设坚持以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。2024年5月，国务院在政策例行吹风会指出，设立3,000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5,000亿元。
以上政策，一方面推动房地产行业向绿色、低碳方向发展，减少建筑能耗和碳排放，实现可持续发展；另一方面加大保障性住房建设力度，解决中低收入群体的住房困难，提升民生福祉，促进社会的稳定与和谐。
2．构建房地产央企ESG评价体系：绿色发展与民生保障协同并进
房地产行业央企ESG评价体系在央企通用指标的基础上增加了『绿色建筑』、『绿色建造』、『响应“双碳”目标』、『客户服务』、『保障房建设』、『保交付』、『合规与风险管理』，共设有5大类加分项和1类减分项，且均为客观评价指标。其中，加分项包括5个议题，分别是“重要性评估”、“环境指标”、“气候指标“、“社会指标\“和“治理指标”，下设16个一级指标和55个二级指标。减分项包括1个议题，是“违法违规事件或处罚”，对应有3个一级指标和3个二级指标。具体来看：
“重要性评估”突出强调重要性议题的评估过程，包括2个一级指标和3个二级指标，满分是10分，分别为『财务重要性评估』、『影响重要性评估』及『第三方鉴定』，指标及分值情况见下表：
“环境指标\“的设置是在绿色发展的原则上，结合相关政策及房地产行业的特点进行筛选，新增『绿色建筑』及『绿色建筑』两个房地产行业特色指标，共6个一级指标和15个二级指标，满分是32分。《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》明确提出要提升绿色建筑发展质量、提高新建建筑节能水平、加强既有建筑节能绿色改造、推动可再生能源应用、实施建筑电气化工程、推广新型绿色建造方式等重点任务。具体看房地产行业两个特色指标：
『绿色建筑』：对应1个二级指标是绿色建筑面积。指标设立依据有两点：1）随着我国新型城镇化水平的提高，高层建筑林立，但这些建筑却对应着高污染、高能耗。
《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》要求提升绿色建筑发展质量方面，加强高品质绿色建筑建设，完善绿色建筑运行管理制度。2）《关于加快推动建筑领域节能降碳工作方案》着重强调建筑领域节能降碳的重要性，并制定了一系列明确目标与任务。到2025年，建筑领域节能降碳制度体系将更加健全。在新建建筑方面，城镇新建建筑需全面执行绿色建筑标准，其中新建超低能耗、近零能耗建筑面积相较于2023年要增长0.2亿平方米以上，同时新建建筑中星级绿色建筑占比显著提升。
『绿色建造』：对应1个二级指标是绿色建造技术。指标设立的依据有两点：1)《住建部等部门关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》要求积极推行绿色建造，实行工程建设项目全生命周期内的绿色建造，以节约资源、保护环境为核心，通过智能建造与建筑工业化协同发展，提高资源利用效率，减少建筑垃圾的产生，大幅降低能耗、物耗和水耗水平。2）住建部发布的《绿色建造技术导则（试行）》提到绿色建造宜采用系统化集成设计、精益化生产施工、一体化装修的方式，加强新技术推广应用，整体提升建造方式工业化水平。
“气候指标”的设置是在气候治理责任的基础上，结合房地产行业高能耗、强碳排放关联（如建筑建材生产、施工能耗、运营阶段能源消耗等）的特殊性质，以及《关于加快推动建筑领域节能降碳工作方案》等行业专项报告与政策规范进行挑选。新增『响应“双碳\“目标』这个房地产行业重要指标，共4个一级指标和19个二级指标，满分是19分。具体看新增指标：
『响应“双碳”目标』：指标设立的依据有两点：1）随着“双碳”目标上升为国家战略，房地产行业作为能源消耗与碳排放的重点领域，传统开发模式下高耗能施工、高碳排运维等问题凸显，与“双碳”要求背道而驰。《城乡建设领域碳达峰实施方案》着重指出，需加快转变城乡建设方式，房地产企业应积极响应，从项目全生命周期出发，优化规划设计，推广节能技术与绿色建材，降低建设及运营阶段碳排放，为城乡建设领域碳达峰助力。2）《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》进一步明确房地产企业在“双碳”目标下的责任与量化任务：到2025年，建筑领域节能降碳制度体系更为完善，新建超低能耗、近零能耗建筑面积相较2023年要新增0.2亿平方米以上；同时，新建建筑中星级绿色建筑占比需大幅提升，推动行业整体向绿色低碳转型，切实落实“双碳”战略部署。
\“社会指标”的设置是在社会责任的基础上，结合房地产行业的特殊性质以及相关报告进行挑选，新增『客户服务』、『保障房建设』、『保交付』三个房地产行业重要指标，共3个一级指标和12个二级指标，满分是28分。一级指标包括『乡村振兴』、『社会公益』、『消费者权益保护』、『职工权益保护』、『工程质量保障』、『安全生产』。『客户服务』反应关注客户满意度，建立客户反馈机制，及时处理客户投诉，『保障房建设』反应响应国家政策建设保障房，『保交付』反应确保交付质量，提高交付满意度。
『客户服务』：指标设立的依据：随着房地产行业进入高质量发展阶段，消费者对住房品质、交付保障及售后体验的需求持续升级，但部分房企仍存在客户反馈响应不及时、问题解决闭环率低、反馈数据未有效转化等问题，既影响业主居住满意度，也制约企业品牌口碑建设。
『保障房建设』：指标设立的依据：当前我国正加快健全住房保障体系，保障房建设作为缓解中低收入群体住房压力、促进社会公平的重要举措，建设需求持续增长。但部分保障房项目存在户型设计不合理、工程质量把控不严格、周边配套设施建设滞后等问题，难以充分满足群众“住有宜居”的需求。《关于规划建设保障性住房的指导意见》针对这一现状，明确要求房地产企业扛起保障房建设主体责任，严格遵循保障房建设专项标准，优化空间布局与户型设计，强化从建材采购到竣工验收的全链条质量监管，推动保障房建设从“有房住”向“住得好”升级。
『保交房』：指标设立的依据：随着房地产行业进入深度调整期，“保交付”成为维护购房者权益、稳定市场信心的核心任务，但部分企业仍存在项目延期交付、工程质量不达标等问题，影响民生保障与市场秩序。《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》明确要求，房地产企业需严格履行合同约定，加快推进已售逾期难交付项目建设交付，强化工程质量安全管理，确保交付房屋符合约定标准，切实保障购房者合法权益。
“治理指标”的设置是在公司可持续发展的目标上，结合房地产行业的治理特征和ESG专项报告进行选取，新增『合规与风险管理』1个房地产特色指标，共3个一级指标和11个二级指标，满分是20分。一级指标包括：『公司治理架构』、『公司治理机制』、『公司治理规范』。本文着重强调新增的1个房地产特色指标『合规与风险管理』。
『合规与风险管理』：指标设立的依据：当前房地产行业调整阶段，合规漏洞与风险隐患凸显一部分企业存在开发手续不全、预售资金违规使用、合同履约不到位等问题，直接引发市场纠纷与信任危机。《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021]55号）将“强化企业合规管理”作为整治核心抓手，明确要求企业建立覆盖开发、销售、交付全环节的合规审查机制，对违法违规行为实行“零容忍”，并以“3年左右实现市场秩序明显好转、违法违规行为有效遏制”为硬性目标，倒逼企业筑牢合规管理根基。
减分项是规范议题，包含1个一级指标是『违法违规事件或处罚』，其下设立3个二级指标，分别是环境方面、社会方面和治理方面。评分是违反一条，扣3分，与央企通用指标保持一致。