2022我国长租公寓行业分析，发展历程及现状一览

1.长租公寓

长租公寓是指公司将现存的物业进行收集整合进行改造装修，通过统一的管理服务进行运营维护，提供标准化服务的租赁型公寓。相较于酒店式服务，长租公寓通常租期较长，适合相对长期的租赁。

2.长租公寓行业发展历程

2012年~2014年

公寓进入融资高峰期，培育出来大批长租公寓企业，标志事件便是 2014 年底雷军投资 You+，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓也在此时涌现。

2014年~2016年

品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式快速扩张。

2015年1月，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出建立多种渠道发展租赁市场，支持房地产开发企业将自持房源向社会出租，并开始推进 REITs 试点。

2017年7月，广州政府发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，该《工作方案》首次提出“租购同权”。随后各级地方政府也纷纷出台租赁新政，培育租赁市场和机构房东，鼓励租赁市场向前发展。房企入局长租成为开发商转型共识。

2017-2018年，招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等 Top30 的房企，超三分之一都已布局长租公寓。

2018-2019年，2018年政府报告提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。租金贷暴雷，包括蛋壳在内的一大批长租公寓品牌退场;2019年底 中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”。

2021年，第十三届全国人民代表大会第四次会议政府工作报告中提到：“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

住宅用地供应分类调控要求，重点城市在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。住建部4月9日召开6城市保障性租赁住房工作座谈会。会议指出需要落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。

3.长租公寓行业发展现状

(1)市场集中度较低

我国长租公寓市场集中度较低，特别是在二三线城市，市场规模小、集中度水平低的问题更为突出。较低的市场集中度体现了目前我国长租公寓市场中企业数量多、单个企业规模较小、市场竞争激烈的现实情况，市场中的资源配置较为分散，企业难以提高竞争力，同时还容易引发恶性竞争。

(2)产品同质化程度高

虽然我国长租公寓产品线逐渐丰富，但整体来看同质化问题较为明显。各长租公寓企业还是以开拓白领公寓产品线为主，主要依靠房源的地理位置、价格水平、硬件配置来进行差异化竞争，但是此类差异化在市场竞争中很容易被效仿，导致同质化问题。扩大服务顾客群体并提供多样化的产品与多样化、高水平的服务管理是提高差异化水平、提高市场竞争力的关键，目前长租公寓企业在该方面的差异化竞争不足。

(3)市场总体规模小

我国住房租赁市场需求量大，住房租赁供给主体已经初步呈现出多样化格局，但与我国规模庞大的住房租赁市场相比，长租公寓市场规模太小，在租赁住房市场中所占份额太低，远不及美国35%和日本80%的市场占有率。市场总体规模较小而市场中企业数量较多，因此长租公寓市场竞争较为激烈。

(4)市场发展空间大

长租公寓浪潮催生庞大家装市场。2016年12月链家研究院院长杨现领发布的《租赁崛起》行业研究报告中估测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。假设长租公寓平均5年装修1次，每次装修的价格约为1年租金，可以大致估算当前每年装修市场超2000亿规模，到2030年将达到8000亿规模，市场前景可期。

4.行业前景

2017-2025年间长租公寓为B端家装市场带来1.8-2.1万亿元：

(1)政策助推下，长租公寓发展前景巨大，现阶段长租公寓供求缺口较大为家装公司创造巨大增量需求;

(2)假设2020年我国长租公寓新开工面积可满足10%的租房人口的需求，参考社科院的《中国经济体制改革报告2013》预计到2020年我国城市人均住宅面积达35平米，保守预计租客人均住宅面积约30平米;

(3)假设2025年我国长租公寓新开工面积可满足30%的租房人口的需求，预计租客人均住宅面积约35平米;

(4)考虑长租公寓装修以全装修/精装修为主，精装修价格更高，下面我们按照全装修价格预估长租公寓为装饰市场贡献市场空间，假设全装修每平米装修价格在1000-1200元，预计2017-2020年间长租公寓为B端家装市场带来4290-5148亿元市场空间，预计2017-2025年间长租公寓为B端家装市场带来17517-21020亿元。

以上梳理了长租公寓行业发展现状，希望对你有所帮助，如果你想了解更多相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业分析栏目。

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