2017年如何做好商业资产运营.pdf

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1、2017.10 如何做好“商业资产运营”如何做好“商业资产运营”01 背景背景 -商业商业资产运营管理资产运营管理概述概述 02 03 目录目录 思考思考 -商业资产运营思路探索商业资产运营思路探索 实践实践 -商业资产运营实操分享商业资产运营实操分享 背景背景 -商业商业资产运营管理概述资产运营管理概述 投投 融融 退退 背景背景 -商业资产运营管理概述商业资产运营管理概述 -森拓普资产管理森拓普资产管理生态圈生态圈 管管 土地收购土地收购 可行性分析 市场研究 投资估价 规划开发规划开发 策划研究顾问 设计建造设计建造 建筑设计优化顾问 销售租赁销售租赁 商铺 写字楼 租户服务 运营运营

2、物业及设施管理 资产及运营管理 处置处置 大单资产交易 项目改造升级 思考思考 -商业资产运营思路探索商业资产运营思路探索 常规常规流程流程 逆向探索逆向探索 前期策划前期策划 招商配合招商配合 运营助力运营助力 预期运营预期运营效果效果规划规划 招商招商定制定制落位落位 前期策划前期策划排布排布 思考思考 -商业资产运营思路商业资产运营思路探索探索 -从从运营出发的创新型商业资产运营管理模式运营出发的创新型商业资产运营管理模式 预先谋划商业退出机制预先谋划商业退出机制 （ABSABS、REITSREITS、出售、出售）结合退出机制，预设商业运营目标结合退出机制，预设商业运营目标 （财务敏感性

3、分析）（财务敏感性分析）以运营目标为前提，进行项目定位以运营目标为前提，进行项目定位及业态规划及业态规划注注1 1 （工程、招商、策划介入（工程、招商、策划介入）注注1 1：软性服务为核心，新颖业态为亮点，以产业为导向的商业定位及运营思路 迎合消费者口味及快速的市迎合消费者口味及快速的市场变化，持续进行业态调整、场变化，持续进行业态调整、场地优化及服务升级，以实场地优化及服务升级，以实现商业运营目标现商业运营目标 （精准消费者洞察，消费趋（精准消费者洞察，消费趋势把握，商业硬件优化，软势把握，商业硬件优化，软性服务水平提升）性服务水平提升）利用大数据等科技手段，进行高效的运营推广活动利用大数据

4、等科技手段，进行高效的运营推广活动 （大数据、社会化媒体、（大数据、社会化媒体、IPIP、AR/VRAR/VR）组建专业运营班底助力实现招商及组建专业运营班底助力实现招商及开业目标开业目标 （营运团队同步介入）（营运团队同步介入）实践实践 -商业资产运营实操分享商业资产运营实操分享 地址地址 地铁2号线杨家湾站，毗邻光谷广场 开发商开发商 中国五环工程有限公司 投资额投资额 11.27亿 项目体量项目体量 计容建筑面积145,000平米（其中住宅58,500平米，SOHO办公楼约23,000平米，写字楼约27,000平米，商铺面积约36,500平米）物业形态物业形态 城市综合体（住宅、公寓、写

5、字楼、商业街区）开业时间开业时间 2017年9月 服务内容服务内容 首个全链条服务项目（包括前期策划、商业/写字楼招商代理、商业/写字楼/公寓运营管理）当前项目进度：当前项目进度：目前工程主体已完工,商业区域招商率现已达到近94%，并已引入沃尔玛、银兴影城等主力店，现阶段已签约商户近50家。写字楼于2017年4月进场，并已签约中国平安人寿等名企入驻，预计年内交付使用。未来计划：未来计划：计划开展以商户经营坪效为核心的商业运营管理服务，并以此项目为基础，打造未来综合体项目全链条服务的模板。住宅住宅 公寓公寓 写字楼写字楼 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 购物中心购物中心 商业街区商业街区 下沉广场

6、下沉广场/地下商业入口地下商业入口 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 项目项目概述概述 交通环境：交通环境：消费客流：消费客流：项目1公里范围内汇集近30所大专院校，辐射学生消费人口近学生消费人口近1010余余万万;；周边大型居住社区密布，具有稳定的家庭消费客流，区域常住人口规模达常住人口规模达7070万万以上;针对此类客流消费特征，项目定位为家庭游购街区，兼顾区域学生消费群体的地铁上盖商业综合体，在招商品牌上重点引入满足家庭、学生消费需求的优质品牌商户。项目位于雄楚大道与虎泉街黄金交汇黄金交汇口口；城市核心核心交通交通枢纽枢纽；直通二二环线环线；临近城市城市BRTBRT；