《房地产行业：地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？-250905（26页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业：地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？-250905（26页）.pdf（26页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 请阅读最后一页的重要声明！地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？房地产房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2025.09.05 投资评级投资评级:看好看好(首次首次)最近 12 月市场表现 分析师分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 相关报告相关报告 1.地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响 2025-04-11 2.2025 年两会政府工作报告点评 2025-03-05 3.房地产行业周报（2025 年第 9 周）2025-03-03 核心观点核心观点 地产在宏观经济中的政策地位正在下降：地产在宏观经济中的政策地位

2、正在下降：广义房地产业 GDP 占比、房地产投资对GDP的直接影响、住宅投资占GDP比重几个衡量房地产业对GDP影响的指标降幅收敛，叠加房企债务到期压力有所缓解，对金融机构的影响也逐渐减弱，房地产对宏观经济的拖累效应边际正在减弱，但对 GDP 或仍将有所拖累。另一方面，房地产行业难以通过刺激政策快速恢复并提振 GDP 的核心原因，在于其信用派生能力已不同往昔。开发商融资渠道受限、资产价格下行导致购房人主动降低杠杆、地方政府亦受制于土地出让金下降和隐性债务的清查而被迫缩表，旧模式中各方主体的信用派生能力均不同程度下降。政策逻辑已发生重大转变，未来政策空间受到限制：政策逻辑已发生重大转变，未来政策

3、空间受到限制：政策逻辑正在出现两个转变：1）从关注增量到关注存量的转变：2025 年 7 月中央城市工作会议明确提出：“城市发展正从增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段。”政策将有望在城市更新及解决存量土地和商品房等方面持续发力。2）从刺激向上到下有托底的转变：“止跌回稳”仍是核心目标，房地产业 GDP 累计同比贡献率是判断是否“止跌回稳”的重要指标。我们认为基于市场现状和“止跌回稳”的施政目标，未来政策空间仍存，但各类政策的施政力度恐难以超越2024 年的系列政策。基于地产政策进行博弈交易的难度在增加基于地产政策进行博弈交易的难度在增加：获取地产股的超额收益需进行偏左侧的交易，在预期尚在萌芽

4、、市场持续观望的阶段入场，并在政策落地（或预期确定会落地）时适当兑现收益。市场资金在经过学习后，介入和兑现的时间节点也在不断前移，加剧政策行情的博弈难度。由于未来政策力度和空间或将会弱于 2024 年的两轮政策，市场情绪可能很难再发展到“亢奋”阶段，这将挤压地产政策博弈行情的上涨空间，更小的涨幅空间预期，将进一步抑制博弈资金的参与积极性。投资投资建议：建议：结合 2024 年两轮政策行情的区间涨幅和当前股价的相对位置，基于政策博弈的交易逻辑，我们建议关注：金地集团、滨江集团、越秀地产、龙湖集团、贝壳。除政策博弈交易外，中期维度还有两类确定性更强的投资范中期维度还有两类确定性更强的投资范式：式：

5、1 1）中长期）中长期 Cap RateCap Rate 下行带来商业资产价值重估的逻辑，建议关注：华下行带来商业资产价值重估的逻辑，建议关注：华润置地、新城控股、龙湖集团。润置地、新城控股、龙湖集团。2 2）低利率环境下红利类资产的价值重估逻辑，）低利率环境下红利类资产的价值重估逻辑，建议关注：绿城服务、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务建议关注：绿城服务、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。风险提示：风险提示：行业下行压力超预期；托底政策不及预期；房企债务处置不及预期；Cap Rate 下行不及预期。-3%9%21%33%44%56%房地产沪深300 谨请参阅尾页重要声明及财通

6、证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录内容目录 1 1 地产在宏观经济中的政策地位正在下降地产在宏观经济中的政策地位正在下降 .4 4 1.11.1 地产对宏观经济仍有拖累但拖累效应边际减弱地产对宏观经济仍有拖累但拖累效应边际减弱 .4 4 1.21.2 房地产的信用派生能力明显下降房地产的信用派生能力明显下降 .8 8 2 2 政策逻辑的转变政策逻辑的转变&政策空间的掣肘政策空间的掣肘 .1212 2.12.1 从增量到存量的转变从增量到存量的转变 .1212 2.22.2 从刺激到托底的转变从刺激到托底的转变 .1414 2.32.3 政策仍存空间，但力度边际