中国银行：当前房地产市场运行新情况及政策效果研判（2022）（16页）.pdf

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1、 中银研究产品系列 经济金融展望季报 中银调研 宏观观察 银行业观察 国际金融评论 国别/地区观察 作 者：叶银丹 中国银行研究院 电 话：010 6659 6874 签发人：陈卫东 审 稿：周景彤 梁 婧 联系人：刘 晨 电 话：010 6659 4264 对外公开 全辖传阅 内参材料 2022 年 7 月 8 日 2022 年第 36 期（总第 433 期）当前房地产市场运行新情况 及政策效果研判 2022 年以来，中国房地产市场持续走低，相关指标全面下滑。受疫情、资金等因素制约，房地产投资、开工、竣工降幅持续扩大。销售降幅扩大，中西部和东北地区二三线城市房价跌幅更大，疫情对东部地区销售的

2、影响正在减弱。全国土地市场遇冷，土地出让金规模、溢价率和楼面价均大幅下降。房企资金状况持续恶化，各类债务到期持续高位，上半年兑付压力更加集中、债务风险突出。针对房地产市场低迷现状，各地纷纷出台楼市提振政策。一线城市以跟随LPR下调房贷利率为主，预计未来进一步显著放松的可能性较低。二线城市以放松限购限售为主，市场多有边际改善。三四线城市放松力度最大，限购限售叠加降首付，政策效果不一。当前房地产调控政策仍存在供给端放松不及需求端、改善型需求限制依然较多、房地产市场化调节机制仍有待完善等问题。未来，政策有必要在坚持房住不炒的前提下，继续从供给和需求两端推出有力举措，维持房地产市场平稳运行。研究院 宏

3、观观察 2022 年第 36 期（总第 433 期）1 当前房地产市场运行新情况及政策效果研判 2022 年以来，中国房地产市场持续走低，相关指标全面下滑。受疫情、资金等因素制约，房地产投资、开工、竣工降幅持续扩大。销售降幅扩大，中西部和东北地区二三线城市房价跌幅更大，疫情对东部地区销售的影响正在减弱。全国土地市场遇冷，土地出让金规模、溢价率和楼面价均大幅下降。房企资金状况持续恶化，各类债务到期持续高位，上半年兑付压力更加集中、债务风险突出。针对房地产市场低迷现状，各地纷纷出台楼市提振政策。一线城市以跟随 LPR 下调房贷利率为主，预计未来进一步显著放松的可能性较低。二线城市以放松限购限售为主

4、，市场多有边际改善。三四线城市放松力度最大，限购限售叠加降首付，政策效果不一。当前房地产调控政策仍存在供给端放松不及需求端、改善型需求限制依然较多、房地产市场化调节机制仍有待完善等问题。未来，政策有必要在坚持房住不炒的前提下，继续从供给和需求两端推出有力举措，维持房地产市场平稳运行。一、2022 年上半年全国房地产市场运行情况（一）房地产投资、开工、竣工持续恶化 第一，房地产景气大幅下降，投资、开工、竣工降幅持续扩大。2021 年二季度以来，房地产市场景气程度持续下行，2022 年一季度为 109.4，创下 2020 年一季度以来的新低。投资方面，1-5 月房地产开发投资额 5.21 万亿元，

5、同比下降 4%，降幅较上月扩大 1.3 个百分点（表 1）。尽管 5 月当月，新开工和投资降幅均有小幅收窄，但改善幅度有限。未来，随着一、二线城市销售逐步回暖，三季度一、二线城市楼市的开工和投资意愿或有好转，进而带动全国地产投资逐步恢复。开工方面，1-5 月房地产新开工面积 5.16 亿平方米，同比下降 30.6%，降幅较上月扩大 4.3 个百分点。竣工方面，1-5 月累计竣工面积 2.34 亿平方米，同比下降 15.3%，降幅较上月扩大 3.4 个百分点。5 月竣工面积同比下降 31.3%，降幅较上月大幅扩大 17.1 个百分点。一方面，房企资金压力仍然较大，部分房企根据自身现金流情况主动对

6、部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏短期明显放缓。2 2022 年第 36 期（总第 433 期）但 6 月为半年度节点，全年在“保交付”的任务下，竣工面积有望回升。表 1：房地产投资、开工、竣工情况 单月数据 单月同比增速（%，百分点）累计数据 累计同比增速（%，百分点）指标 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 2022/4 2022/5 2022/4 2022/5 变动 房地产开发投资(亿元)11389 12980-10.1-7.8 2.3 39154 52134-2.7-4.0-1.3 其中:住宅 8766 9994-