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1、 请阅读最后一页的重要声明！香港房地产：政策松绑与需求复苏驱动市场回暖香港房地产：政策松绑与需求复苏驱动市场回暖 房地产房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2025.09.16 投资评级投资评级:看好看好(维持维持)最近 12 月市场表现 分析师分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 分析师分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 联系人联系人 陈思宇 相关报告相关报告 1.房地产行业跟踪周报 2025-09-15 2.地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？2025-09-05 3.地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响 2025-04-

2、11 核心观点核心观点 中国香港中国香港房地产市场已进入政策驱动、结构分化的新周期。房地产市场已进入政策驱动、结构分化的新周期。2024 年 2月“撤辣”政策成为市场关键转折点，驱动香港楼市呈现显著的触底反弹特征。根据香港土地注册处的数据，新房和二手房成交量在 2024 年 4 月、11月和 2025 年的 3 月均出现成交小高峰，2024 年全年一二手私宅成交 53099宗，较 2023 年同比增长 23.5%。成交价格上，新房与二手房的楼价均于 2024年末至 2025 年初完成探底，并呈现企稳迹象。库存方面，根据香港差饷署数据，截止至 2024 年底私人住宅总存量为 129.2 万套，由

3、于销售恢复整体去化周期有所下降，市场正从“高库存压力”转向“供需动态平衡”。本轮香港市场的复苏是政策、利率与需求三大因素的共振。本轮香港市场的复苏是政策、利率与需求三大因素的共振。2024 年 2月后政策环境从抑制转向全面刺激，带动市场的第一轮恢复。而后由于美联储降息，带动香港 HIBOR、最优惠利率下调。尤其在 2025 年 5 月，港元汇率走强触发香港金管局四次入市干预，累计向市场注入 1290 亿港元流动性，此举动使得 1 个月 HIBOR 从 3.98%跌至 0.57%，由于香港房贷普遍采用“H 按”（HIBOR+1.3%），房贷利率低于租金回报率带动市场进一步回暖。此外在人才引进计划

4、的作用下，2025 年 6 月香港人口同比恢复增长，需求结构的调整持续贡献增量购买力，帮助市场巩固回稳态势。周期判断：阶段性复苏还是大周期拐点？周期判断：阶段性复苏还是大周期拐点？综合量价及政策面信号，当前香港房地产市场处于“触底完成温和回升”的复苏初期，主要特征包括：1）价格结束单边下跌，跌幅收窄并结构性企稳；2）成交量率先反弹，情绪指标改善；3）政策导向从“防泡沫”转向“稳市场”；4）领先指标显现：利率持续下调；供给增多，库存去化率提升；人口回正刺激需求等。投资建议：投资建议：回顾香港房地产市场几轮沉浮，核心驱动因素就是利率的波动，而港币利率锚定的美元基准利率的下行又是未来一段时间内的确定

5、性事件，配合宽松的房地产政策和边际改善的供需格局，我们判断香港房地产市场将有望迎来新一轮复苏周期，而首先受益的即香港本土开发商，建议关注：恒基地产、嘉里建设、太古地产、新鸿基地产、恒隆地产。风险提示：风险提示：利率下行低于预期；市场过热后的政策收紧风险；供给增加超预期；人口吸引政策低于预期。0%11%22%34%45%56%房地产沪深300 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录内容目录 1 1 上轮周期复盘：政策与基本面共同驱动上轮周期复盘：政策与基本面共同驱动 .5 5 1.11.1“辣招”加码期（“辣招”加码期（20102010-2

6、0162016 年）年）.5 5 1.21.2 峰值与转折期（峰值与转折期（20162016-20212021 年）年）.6 6 1.31.3 深度调整期（深度调整期（20222022-20242024 年初）年初）.7 7 1.41.4 政策转向期（政策转向期（20242024 年年 2 2 月）月）.8 8 2 2 20242024-20252025 年现状：触底与结构性复苏年现状：触底与结构性复苏 .8 8 2.12.1 成交量：政策刺激下的成交量：政策刺激下的 V V 型反弹型反弹 .8 8 2.22.2 成交价：触底企稳成交价：触底企稳 .1010 2.32.3 库存水平：绝对量提升