保险行业养老产业专题研究（三）：守正出奇轻资产服务与重资产社区双轨并行-211222（26页）.pdf

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1、 养老产业专题研究（三） 守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 保险 2021 年 12 月 22 日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业年度策略*保险*不塞不流，不止不行2021-12-07 行业动态跟踪*保险*全面规范人身险销售，寿险转型不断磨底2021-11-26 行业动态跟踪*保险*进一步规范人身险发展，头部险企强者恒强2021-11-04 平安观点： 养老产业：险企参与具备比较优势。养老产业：

2、险企参与具备比较优势。养老产业包括养老金融、养老地产、养老服务、养老用品。保险资金对长期投资的需求较强、保险责任涵盖“生老病死残”等，且保险产品同质化严重、差异化的核心是增值服务，养老地产和养老服务是险企参与养老产业的最适宜方向。1）居家养老服务方面，目前险企仍停留在居家养老服务的尝试阶段，医养优势明显，但仍需完善服务内容，向智能化、平台化转型。2）社区养老服务方面，险企养老社区主要定位高端市场，社区养老服务较少，需实现规范化、规模化发展。3）机构养老服务和养老地产方面，尽管险企在土地资源、开发成本方面弱于地产公司，社区运营方面弱于专业养老服务机构，但在资金端、客户端、资源端均具备相对优势。

3、海外经验：轻资产与重资产运营并行海外经验：轻资产与重资产运营并行。发达国家养老产业主要分为轻资产运营和重资产运营。轻资产运营模式多为居家、社区、机构养老环境下的养老服务和养老社区的运营管理；重资产运营模式多为养老社区、老年公寓等养老地产项目的投资与开发。日本养老模式以居家养老为主，是轻资产运营的重要借鉴对象，社区综合照护服务体系形成以介护保险为核心的盈利模式。美国养老社区是重资产运营的重要借鉴对象，其高度市场化，形成完整的开发、运营、投资体系，REITs 是美国最主流的投资商，形成“收购或自建物业+净出租或委托经营+上市”的盈利模式，养老社区包括活力长者社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护

4、理社区、持续照料社区五类，以太阳城为代表的活力长者社区（AAC）以开发商为主导， 形成 “拿地+地产开发+销售或出租” 的商业模式； 以 3030公园水印社区为代表的持续照料社区 （CCRC） 以运营商为主导， 形成 “收购或租赁物业+提供养老服务+收取入门费和月费”的盈利模式。 中国养老产业：供需错配、前景广阔中国养老产业：供需错配、前景广阔。老龄化程度持续加深，养老服务需求增加；中高端养老市场崛起、养老机构良莠不齐，养老供给资源错配。而近年来，相关政策持续推动，我们认为，养老产业前景广阔。美国养老社区运营成熟轻资产运营模式下，养老服务应建立专业护理人员培养体系，采用轻资产、连锁化的发展模式

5、，实现养老服务的扩容、升级；重资产运营模式下，随着 REITs 的成熟， “租金+增值收入”将成为养老社区重要利润来源，同时养老社区市场应细化参与者角色、提升细分领域专业化水平。 风险提示：风险提示：1）人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加剧。2）政策落地不及预期，养老产业发展不及预期。3）养老产业发展周期和投资周期较长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率不及预期。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 2/ 27 正文目录正文目录 一、一、 养老产业：险企参与具备比较优势

6、养老产业：险企参与具备比较优势. 4 1.1 养老产业多元，险企率先入场 . 4 1.2 保险公司在养老地产和养老服务方面大有可为 . 5 二、二、 海外经验：轻资产与重资产运营并行海外经验：轻资产与重资产运营并行 . 12 2.1 轻资产运营模式：居家养老服务 . 12 2.2 重资产运营模式：养老地产的投资与开发. 13 2.3 轻资产运营案例：日本社区综合照护体系（ICCS） . 13 2.4 重资产运营案例：美国养老社区 . 15 三、三、 中国养老产业：供需错配、前景广阔中国养老产业：供需错配、前景广阔 . 20 3.1 养老服务需求增加 . 20 3.2 供给资源错配. 22 3.