萬科企業：二零一八年度報告.pdf

1、年 度 報告2018萬科企業股份有限公司(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司)(股份代號:2202)重要提示：1.本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證2018年度報告（本報告 或 年度報告）所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，並對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。2.本報告已經於2019年3月25日召開的第十八屆董事會第十八次會議（本次會議）審議通過，董事會副主席、非執行董事林茂德先生因公務原因未能親自出席本次會議，授權非執行董事陳賢軍先生代為出席並行使表決權。除此之外，其他董事均親自出席了本次會議。3.公司2018年度分紅派息預案：2018年

2、度擬合計派發現金股息人民幣11,811,892,641.07元（含稅），佔公司2018年本公司股東應佔年度淨利潤的比例為34.97%，不送紅股，不以權益儲備轉增股本。如以2018年末公司總股份數11,039,152,001股計算，每10股派送人民幣10.7元（含稅）現金股息，如公司在分紅派息股權登記日之前發生增發、回購、可轉債轉增股本等情形導致分紅派息股權登記日的總股份數發生變化，每股股息將在合計派息總額不變的前提下相應調整。待本公司2018年度股東大會審議通過該派息方案後，上述建議股息預期將於2019年8月30日或前後向本公司股東派付。4.本報告之財務報告已經畢馬威會計師事務所審計並出具了標

3、準無保留意見的審計報告。5.董事會主席郁亮先生，總裁、首席執行官祝九勝先生，執行副總裁、首席財務官、財務負責人孫嘉先生聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確和完整。6.本報告涉及未來計劃等前瞻性陳述，不構成本集團對投資者的實質承諾，請投資者注意投資風險。7.本報告詳細描述了公司目前面臨的主要風險及應對措施，敬請投資者查閱 第八節 公司治理報告暨企業管治報告 部分。8.本報告中金額貨幣幣種未作特別說明均指人民幣。本報告分別以中英文兩種文字編製，在對本報告（除按國際財務報告準則編製的財務報告外）的理解發生歧義時，以中文文本為準，按照國際財務報告準則編製的財務報告以英文文本為準。2二零一八年度報告

4、第一節致股東4第二節公司簡介7第三節會計資料和財務指標摘要9第四節董事會報告11第五節重要事項88第六節股本變動及股東情況101第七節董事、監事、高級管理人員及員工情況111第八節公司治理報告暨企業管治報告123第九節監事會報告150第十節公司債券情況154第十一節財務報告158第十二節備查文件目錄284目錄 釋義3萬科企業股份有限公司釋義項釋義內容本公司、公司指萬科企業股份有限公司萬科、集團、本集團指萬科企業股份有限公司及其附屬公司董事會指本公司董事會監事會指本公司監事會萬科物業指萬科物業發展股份有限公司印力集團指印力集團控股有限公司中國證監會指中國證券監督管理委員會深交所指深圳證券交易所聯

5、交所指香港聯合交易所有限公司地鐵集團指深圳市地鐵集團有限公司鉅盛華指深圳市鉅盛華股份有限公司前海人壽指前海人壽保險股份有限公司公司法指中華人民共和國公司法證券法指中華人民共和國證券法深交所上市規則指深圳證券交易所股票上市規則規範運作指引指深圳證券交易所主板上市公司規範運作指引聯交所上市規則指香港聯合交易所有限公司證券上市規則企業管治守則指聯交所上市規則 附錄十四所載 企業管治守則公司章程指萬科企業股份有限公司章程報告期指2018年1月1日至2018年12月31日元指如無特殊說明，指人民幣元4第一節致股東二零一八年度報告如果只看數據，2018年中國房地產市場似乎很完美。銷售面積、銷售金額、投資、

6、開工等各項指標，幾乎都創出了歷史新高。這還是一個白銀時代嗎？我們的回答很清晰：是的，這就是一個白銀時代。當我們把白銀和黃金進行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但是，那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。早在十幾年前，我們就率先提出了 長期看人口 的思考邏輯房地產市場的一切長期問題，幾乎都要通過人口研究來求解。從人口總量的角度看，我國的 少子化、老齡化趨勢已毋庸置疑。90後比80後人口少3,100萬，00後又比90後少4,100萬。這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續提