万科Ａ：2018年年度报告摘要.PDF

1、 万科企业股份有限公司2018年度报告摘要 1 2018 年度报告摘要年度报告摘要 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：万2019-021 一、一、重要提示重要提示 本年度报告摘要摘自2018年度报告（以下简称“本报告”）全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（）。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度报告全文。本报告已经公司第十八届董事会第十八次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈贤军董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。本报告之财务报告已

2、经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。公司 2018 年度分红派息预案：2018 年度拟合计派发现金股息人民币 11,811,892,641.07 元（含税），占公司 2018 年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 34.97%，不送红股，不以公积金转增股本。如以 2018 年末公司总股份数 11,039,152,001 股计算，每 10 股派送人民币 10.70 元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、

3、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。二、二、致股东致股东 如果只看数据，2018 年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经

4、结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。万科企业股份有限公司2018年度报告摘要 2 早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90 后比 80 后人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景

5、下，人口的结构化分布，可能比总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒度，更丰富的维度和更及时的跟踪。而随着 90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体，客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解，同样需要比以往更精细、更敏捷。我们的组织和团队成员，需要更强大的学习能力、应变效率。而从供给端的情况来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。2018 年中国房地产市场 TOP3包括万科在内的发展商共获得 12.6%的市场份额，超过 1/8；TOP10 是 26.9%，超过 1/4；TOP20 为 37.5%，TOP30 为

6、 45.2%，TOP50 为 55.1%，TOP100 为 66.7%。前 100 家开发商获得 2/3 的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。是的，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于我们的选择和行动。对于我们而言，偏离时代航道是危，顺应时代趋势是机；漠视客户是危，坚持“好产品、好服务”是机；投机取巧是危，勤勉耕耘是机；高调浮夸是危，诚实低调是机；消极懈怠是危，积极应对是机。为了支持万科未来