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1、1上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件上海市长宁区人民法院涉商业房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（审判白皮书（2019-20232019-2023）涉商业房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人用于商业使用，承租人支付租金的合同。与普通房屋租赁合同相比，涉商业房屋租赁合同涉及的主体和标的更为复杂，租赁双方的权利义务关系也更加多样化。随着经济全球化和市场经济的发展，涉商业房屋租赁合同在商业活动中占据着越来越重要的地位。涉商业房屋租赁合同不仅涉及到房屋租赁双方的权利和义务，同时也直接影响到企业运营的稳定性和营商环境的维护。然而，由于该类合同自身的复杂性和商业环境的多变性，导致涉商业房屋租赁

2、合同纠纷频发，一定程度上影响了市场的健康发展。因此，研究涉商业房屋租赁合同纠纷的审判实践，对完善法律制度、规范市场行为具有重要意义。一、涉商业房屋租赁合同纠纷案件的审判概况一、涉商业房屋租赁合同纠纷案件的审判概况2019 年至 2023 年期间，我院共计受理房屋租赁合同纠纷案件 3292 件，其中涉商业房屋租赁合同纠纷案件 2296 件，占比69.74%；期间共计审结房屋租赁合同纠纷案件 3288 件，其中涉商业房屋租赁合同纠纷案件 2273 件，占比 69.13%，涉商业房屋租赁合同纠纷案件收案与结案数量在房屋租赁合同纠纷案件中占比最高，该类案件主要呈现如下特点：21.1.案件数量稳步增长，

3、案件数量稳步增长，调撤比例高，调撤比例高，涉诉主体较为集中。涉诉主体较为集中。2019 年至 2023 年，我院受理的涉商业房屋租赁合同纠纷案件量总体呈现上升趋势，在房屋租赁合同纠纷案件总收案数中约占七成。其中 2019 年度收案数量 370 件，占比 72.12%；2020 年度收案数量 488 件，占比 74.39%；2021 年度收案数量 488 件，占比 71.87%；2022 年受疫情影响，收案数量减少至 399 件，占比63.33%；2023 年度收案数量 551 件，占比 67.69%。而同一时期，我院审结的涉商业房屋租赁合同纠纷案件数量及占比与收案趋势基本保持一致。其中2019

4、年度审结数量395件，占比 71.04%；2020 年度审结数量 476 件，占比 73.34%；2021 年度审结数量 509 件，占比 72.51%；2022 年度审结数量 327 件，占比 61.35%；2023 年度审结数量 566 件，占比 66.75%。收结案数基本处于逐年上升的趋势，主要原因在于：首先，出租房屋属性及用途受到特定经营业态的影响，房屋自身还需满足办理营业执照、完成个性化装修、通过消防验收等条件，各步骤环环相扣，任何环节均可能引发纠纷；其次，涉商业房屋租赁的租金标准及违约责任较普通租赁高出较多，当事人往往难以通过自行协商的方式以使纠纷化解在诉前；再次，涉商业房屋租赁涉

5、及主体较多，常出现租赁主体变更、分割或多层转租、合同项下权利义务转让等情况，存在委托投资经营、委托投资管理等特殊经营方式，法律关系复杂，利益关系多元，各方难以达成一致意见，不易自行和解。3从结案方式来看，在 2273 件已结案件中，调解结案 596 件，撤诉结案 753 件，判决结案 867 件，裁定移送、驳回起诉等其他方式结案 57 件。调撤总数占总结案数的近六成（调解结案数量占比 26%，裁定撤诉结案数量占比 33%），显示部分涉商业房屋租赁合同纠纷案件中，合同主体间矛盾不深，在各方主体受疫情影响普遍资金压力较大且诉讼风险相对偏高的情况下，各方当事人更倾向于通过调解或庭外和解方式解决争议；

6、判决结案数量占比38%，主要涉及合同陷入履行僵局、当事人均认为对方根本违约等方面，事实认定难度高、法律适用分歧大；另受疫情及防控措施影响，大量案件采用线上审理方式，一定程度上增加了法官通过审理寻找调解突破口的难度，多以法官居中裁判的形式结案。2019 年2022 年2021 年2022 年2023 年（收）（结）（收）（结）（收）（结）（收）（结）（收）（结）4此外，部分大型商场楼宇涉讼案件数量较多，且易引发关联诉讼。如某涉案数最多的公司，在 2019 年至 2023 年间共计有案件 154 件，占涉商业房屋租赁合同纠纷已结案件数的比例为 6.77%，主要原因在于该公司出租的房屋多为商场铺位，