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1、 1 研究报告 （2025 年 第 2 期 总第 145 期）2025 年 08 月 10 日 2024-2025 年住房租赁行业发展报告 大租赁时代来临：从基本刚需到品质升级 清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心 2 Research report 2025-08-10 Edition Report on the Housing Rental Industry Development 2024-2025 The Age of Large-Scale Renting is Arriving:From Basic Needs to Quality Upgrades Research C

2、enter for Real Estate and FinTech 3 目录目录 引言引言.6 第一章：中国住房租赁市场特征第一章：中国住房租赁市场特征.9(一)住房租赁市场供给情况.9 1.独具特色的供给体系下，两轮供给凸起促使新的供给格局形成.9 2.住宅市场向下过滤，租赁房源供应中老旧小区占比更高.12(二)住房租赁市场行情.14 1.租金支出重心下移，租金收益率持续走高.15 2.个人房源出租难度提升，租客议价能力增强.17 3.家庭型租客显著增加，大户型租赁需求增强.18 第二章：人口新形势下的租赁需求第二章：人口新形势下的租赁需求.20(一)租客群体描摹：新市民、青年人为主，占比超

3、过 70%.20(二)租住需求特征：地段交通、房屋维修以及租后服务成关键因素.22 第三章：住房租赁市场的发展新阶段第三章：住房租赁市场的发展新阶段.27（一）大租赁市场：个人租与机构租的客户分层选择.27（二）机构化模式：三类主流经营模式的横向比较.29（三）经营模式向“更轻”和“更重”发展.33 4 （四）更轻：从“零和”向“正和”转变的轻资产托管模式.36（五）更重：“投融建管退”需要专业运营商促进资产增值.38 第四章：中国住房租赁政策体系第四章：中国住房租赁政策体系.41（一）国家层面租赁立法正式出台.41（二）地方监管体系不断完善.43（三）保租房建设运营供给加速.45（四）租赁住

4、房 REITs 扩容提质.46（五）公积金租房支持力度加码.49 第五章：国外住房租赁市场镜鉴第五章：国外住房租赁市场镜鉴.50（一）机构化模式特征：托管/资管模式成为主流.50 1.美国租赁机构化特征：个人业主房源使用托管/资管服务比例超过 20%.50 2.英国租赁机构化特征：私人房东使用托管/资管服务占比保持在一半左右.52（二）机构化服务模式：业客两端服务收费透明化.54 1.美国房屋托管服务主要收取佣金和委托管理费.54 5 2.英国房屋托管服务主要收取佣金、收租服务费或委托管理费.55（三）模式比较：英美住房租赁整体托管费用超过 15%.57 第六章第六章 我国住房租赁市场未来发展

5、趋势我国住房租赁市场未来发展趋势.59（一）品质租住需求升级.60（二）租赁机构回归价值中枢.61（三）科技渗透提升行业效率.63（四）机构评价体系逐渐完善.64（五）产品和服务标准优化.65（六）租房服务体系保险化.68 6 引言 住房租赁关乎民生福祉，为了能够让以新市民、青年人为主的租客群体在大城市安居乐业，2015 年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”的住房制度，并陆续出台国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见、关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知等若干政策，致力于推动住房租赁市场的高质量发展。2021 年国务院办公厅出台关于加快发展保障性租赁住房的意

6、见，首次构建了由公共租赁住房、保障性租赁住房（以下简称“保租房”）和市场化租赁住房“三位一体”的住房租赁供给体系。在多项政策引导和支持下，租赁住房有效供应快速增加，机构化率的水平也随之呈现快速增长态势。无论是机构租赁或是个人租赁，核心是要与租房需求相匹配，随着我国社会经济的快速发展，租赁需求已不再局限于“有房租”，而是“租好房”，对品质需求的深入理解则成为解题的关键要义。2025 年政府工作报告中提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。人们对于“好房子”的期许，不仅包含新房、二手房，更包含租赁住房，涵盖了从住宅开发、城市更新到住房租赁等不同领