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1、2024年11月 中国苏州迈点研究院首席分析师 郭德荣2024年中国住房租赁项目运营分析报告目录市场概况篇01项目运营篇02项目家电篇03项目配套篇0405发展建议篇市场概况篇01品牌数量情况：国资系市场份额逐步扩大数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院01002003004005002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年2016-2023年住房租赁品牌监测数量0%5%10%15%20%25%01002003004005002019年2020年2021年2022年2023年2019-2023年国央企品牌数量占比情况创业系品牌数量房企系品

2、牌数量酒店系品牌数量央企系品牌数量中介系品牌数量国企系品牌数量国企系和央企系品牌数量占比国资系,37%地产系,22%品牌运营商,41%2024年细分类型品牌数量占比情况数据来源：迈点研究院2019年至今，以地方国企为代表的区域运营品牌，开始逐渐占领市场，“国进民退”下产业寡头效应越来越突出。品牌指数分析：国资系与地产系“交替领先”为顺应行业发展需要，2024年指数全面升级，整体来看，下半年品牌指数较上半年表现更加平稳，其中国资系与地产系交替领先。0 10 20 30 40 50 60 70 80 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2016-2023

3、年住房租赁品牌指数情况数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院由于新生品牌不断诞生，且多集中于尾部，导致品牌指数下滑03060901201502024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年1-9月住房租赁品牌指数情况地产系国资系品牌运营商各品牌在毕业季加大宣传和优惠力度、开业速度加快，指数上升明显企业规模概况：行业寡头效应显著，TOP10占比过半0%1%2%3%4%5%6%7%0 50 100 150 200 250 TOP10TOP30TOP502024年三季度集中式住房租赁企业规模情况开业规模（万间）

4、管理规模（万间）开业规模环比管理规模环比0%10%20%30%40%50%60%地产系国资系品牌运营商2024年三季度分类型住房租赁企业占比情况开业规模占比管理规模占比开业规模企业个数占比管理规模企业个数占比数据来源：迈点研究院数据来源：迈点研究院p TOP50住房租赁企业合计开业规模达140.01万间，其中TOP10住房租赁企业合计开业规模77.04万间，占比55。p TOP50住房租赁企业合计管理规模达204.75万间，其中TOP10住房租赁企业合计管理规模111.52万间，占比54.5。p 从企业数量来看，开业规模和管理规模榜单中国资系企业分别有26家、27家，占比分别为52、54。项目

5、运营篇02住房租赁项目产品概况：一居室户型市场覆盖范围广数据来源：迈点研究院调研数据数据来源：迈点研究院调研数据61%39%住房租赁项目水电性质情况民用水电商用水电0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一居两居三居四居及以上住房租赁项目户型情况水电性质项目户型 迈点研究院调研数据显示：61%的住房租赁项目使用的为民用水电，有助于降低租客的居住成本。户型方面，93%的项目均设计了一居室户型，表明目前租客仍以单身人士或未育家庭为主；两居室户型亦具有一定的市场需求，占比57%。一居室户型面积和租金：高端产品线发展趋势显现数据来源：迈点研究院调研数据22%73%4%1%住房

6、租赁项目一居室户型面积情况30平方米以下30-60平方米60-90平方米90平方米以上8.15%49.63%14.81%10.37%4.44%12.59%1000元以下1001-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001-5000元5000元以上住房租赁项目一居室户型租金情况数据来源：迈点研究院调研数据近五成租金处于1001-2000元，还有13%租金在5000元以上，这类产品多数为服务式公寓，市场风向转向高端产品线。租金分布30-60平方米占比73%，30平方米以下占比22%。30-60平方米的产品既能平衡居住需求、功能性和经济性，同时实现高效的空间利用。面积分布两居室

7、户型面积和租金：高端消费需求集聚在一线城市数据来源：迈点研究院调研数据23%62%13%2%住房租赁项目两居室户型面积情况30-60平方米60-90平方米90-120平方米120平方米以上占比25.30%30.12%12.05%6.02%3.61%22.89%2000元以下2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上0%5%10%15%20%25%30%35%住房租赁项目两居室户型租金情况数据来源：迈点研究院调研数据两居室户型中，62%的产品面积位于60-90平方米，23%的产品面积位于30-60平方米。与一居室产品租金分布类似，两居室产品租金

8、主要位于3000元以下（55%）；而6000元以上的占比接近23%，主要为服务式公寓，且项目集中在北上广深一线城市。面积分布租金分布三居室户型面积和租金：单位租金较两居室更具竞争力数据来源：迈点研究院调研数据0%5%10%15%20%25%30%2000元以下2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6001-7000元7001-8000元8000元以上住房租赁项目三居室户型租金情况22.50%60%17.50%0%10%20%30%40%50%60%70%60-90平方米90-120平方米120平方米以上住房租赁项目三居室户型面积情况数据来源：迈点研究院

9、调研数据u 从面积来看，三居室户型60%的产品面积位于90-120平方米，60-90平方米、120平方米以上占比分别为22.5%、17.5%。u 从租金来看，分布趋势与两居室租金趋同，3000元以下占比45%，8000元以上占比20%。u 整体来看，三居室户型面积较两居室增加明显，但除服务式公寓以外的产品租金上涨并不明显，综合而言单位租金较两居室更具竞争力。四居室及以上户型面积和租金：“弱需求”下彰显“性价比”数据来源：迈点研究院调研数据0%10%20%30%40%50%60%90-120平方米120-150平方米150平方米以上住房租赁项目四居室户型面积情况住房租赁项目四居室户型租金情况30

10、00元以下3001-4000元4001-5000元5001-6000元10000元以上数据来源：迈点研究院调研数据面积分布 四居室户型面积分布情况：90-120平方米（占比16.67%）、120-150平方米（占比50%）、150平方米以上（占比33.33%）。租金分布 超八成四居室户型租金处在6000元以下，其中3000-4000元占比最高，为33.33%。项目出租情况：人才公寓位居前列，项目整体续租率良好数据来源：迈点研究院调研数据数据来源：迈点研究院调研数据76%80%84%88%92%96%人才公寓租赁社区白领公寓保障性租赁住房蓝领公寓服务式公寓各类型项目出租率情况6.90%1.38%

11、2.76%7.59%17.93%20.69%15.86%13.10%7.59%6.21%0%5%10%15%20%25%0-10%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90%-100%住房租赁项目续租率情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1个月以内1-3个月3-6个月6-9个月9-12个月12个月以上住房租赁项目爬坡期情况数据来源：迈点研究院调研数据p 出租率方面，人才公寓在国企背书下，出租率排名靠前、达到92%；其他类型项目出租率位于83%-88%之间。p 续租率方面，多数项目续租率为50%-6

12、0%（占比20.69%）、40%-50%（占比17.93%）、60%-70%（占比15.86%），整体表现良好。p 爬坡期方面，近八成项目爬坡期在6个月以下，体现出较好的运营能力。项目配套篇03项目周边产业和配套情况：公交覆盖面广，地铁可达性略低数据来源：迈点研究院调研数据0%10%20%30%40%50%60%贸易与零售互联网服务及软件技术文体娱乐电子信息制造人工智能传统制造业新能源汽车物流运输集成电路生命科学游戏其他住房租赁项目周边产业分布情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%公交站餐饮店便利店商超药店地铁站医院银行其他住房租赁项目周边配套情况（3km内）数

13、据来源：迈点研究院调研数据从产业分布来看，住房租赁项目周边分布最广泛的为贸易与零售、互联网服务及软件技术和文体娱乐。产业分布周边配套从周边配套来看，公交站和餐饮店比例超90%；药店、超商、便利店占比在80%-88%之间；而地铁站可达性略低，占比不足80%。项目公区和安全配置情况：阅读区和健身房受承租人“青睐”数据来源：迈点研究院调研数据0%20%40%60%80%阅读区健身房影音室瑜伽馆篮球场亲子中心宠物空间游泳池足球场其他住房租赁项目公区配置情况0%20%40%60%80%100%其他防盗窗锁漏电保护器烟雾报警器火灾报警器安全门锁安全监控系统紧急逃生通道应急照明干粉灭火器楼道照明住房租赁项目

14、安全配置情况数据来源：迈点研究院调研数据公区配置情况安全配置情况u 阅读区（占比74.48%）和 健 身 房（占比65.52%）是项目配备最多的公区；此外，部分项目还会配备影音室、瑜伽馆、篮球场、亲子中心、宠物空间等。u 几乎所有的项目都配备了楼道照明、干粉灭火器、应急照明、紧急逃生通道、安全监控系统、安全门锁、火灾报警器和烟雾报警器。漏电保护器（84%）和防盗窗锁（66%）配备比例相对较低。项目智能化应用和增值服务：智能门禁普及程度高，搬家保洁服务受欢迎0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%智能门禁24小时管家服务全屋WIFI人脸识别智能家居其他住房租赁项目智能化

15、应用情况数据来源：迈点研究院调研数据0%10%20%30%40%50%60%搬家保洁社群平台打造宠物友好服务无人超市租金分期服务社群电商健身私教其他住房租赁项目增值服务情况数据来源：迈点研究院调研数据智能化应用智能化应用中，智能门禁以90.34%的比例位居第一位；24小时管家服务和全屋WIFI分别以77.93%和76.55%的比例紧随其后。增值服务增值服务中，搬家保洁以52.41%的比例成为最受欢迎的选择；社群平台打造和宠物友好服务分别占43.35%和31.03%。项目家电篇04项目空调和冰箱品牌使用情况：“美的”和“海尔”市场使用率高0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%5

16、0%美的海尔格力奥克斯科龙三菱松下其他住房租赁项目空调品牌使用情况数据来源：迈点研究院调研数据数据来源：迈点研究院调研数据44%1%3%4%7%24%36%其他松下西门子容声美菱海尔美的住房租赁项目冰箱品牌使用情况空调品牌使用情况美的品牌以43.45%的比例居首位，海尔以27.59%的比例紧随其后，格力以17.24%的比例排第三。冰箱品牌使用情况与空调品牌类似，美的（35.86%）和海尔（24.14%）具有较强的市场地位。此外，其他品牌占比达44%；具体来看，这些品牌有海信、创维、TCL等。洗衣机项目洗衣机和卫浴品牌使用情况：“九牧”市场占有率超1/40%5%10%15%20%25%30%35

17、%美的海尔TCL小天鹅西门子松下其他住房租赁项目洗衣机品牌使用情况数据来源：迈点研究院调研数据数据来源：迈点研究院调研数据0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%九牧TOTO箭牌恒洁科勒惠达卡贝其他住房租赁项目卫浴品牌使用情况美的、海尔、TCL、小天鹅为项目使用广泛的洗衣机品牌，此外，海信、创维等也具有一定的市场份额。卫浴九牧以26.9%的比例居卫浴品牌首位，科勒、恒洁、箭牌、TOTO的使用率位于9%-15%之间。项目热水器和油烟机品牌使用情况：“美的”和“海尔”持续霸榜0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%其他林内万和万家乐史密斯海尔美的住房租赁项目热水器品

18、牌使用情况0%15%30%45%60%海尔老板方太华帝万和帅康西门子其他住房租赁项目油烟机品牌使用情况数据来源：迈点研究院调研数据数据来源：迈点研究院调研数据油烟机品牌油烟机品牌市场分散程度高，海尔、老板、方太、华帝、万和、美的、好太太海信等品牌的占比均不超过15%。热水器品牌热水器品牌中，“美的”和“海尔”持续上 榜，占 比 分 别 为40%、24%；史密斯、万家乐、万和、海信、荣事达等占比较低。发展建议篇05提升产品品质u 空间利用率：优化空间布局u 动静分离：合理安排休息区和活动区u 采光通风：避免暗房合理规划户型设计精细化室内装修材质选择：使用高质量、环保的装修材料色彩搭配：运用温馨舒

19、适的色彩搭配细节处理：如插座位置的合理性等l智能家居系统：安装智能家居控制系统l安全监控：配备智能门锁、监控摄像头等l节能环保：采用节能灯泡、节水器具等智能化家居配置优化租赁策略010302l 首月免租：对于新签租约的租户，提供首月免租或半价等优惠。l 长租优惠：对签订一年以上长租合同的租户，提供租金折扣或额外的增值服务。l 节日促销：在特定节日（如国庆节等）推出限时优惠活动。p 定期进行市场调研，了解周边类似房源的租金水平，确保租金定价具有竞争力。p 根据市场供需变化、季节性因素和房屋状况等因素，适时调整租金价格。支付方式 分期支付：允许租户选择按月支付、按季支付或按年支付。租金贷：云金融机

20、构合作，为租户提供租金贷款服务，但需确保合规操作。灵活定价租金优惠强化租后服务高效的响应机制租客反馈机制提升维修效率n 设立24小时客服热线，确保租客任何时候都能联系到客服人员。n 开发或使用现有的在线服务平台，方便租客提交维修请求、支付账单等。定期检查和维护 制定定期巡检计划，对设施设备进行检查和维护。根据设备的使用情况和历史记录，进行预防性维护，减少故障率。建立租客反馈机制，定期进行满意度调查，及时收集和处理租客的意见和建议。丰富社区活动 定期举办各类社交活动，如健身课程、文化交流等。成立兴趣小组，如读书会、运动俱乐部等。n 组建专业的维修团队，定期进行技能培训，确保维修人员具备高水平的专业技能。n 设定明确的响应时间标准，如紧急维修在2小时内达到现场。重塑传播路径0102新兴渠道随着租客行为的转变，可以借助小红书和抖音触达租客。未来视角长期来看，需探索搭建自己的会员体系，实现用户增长及留存。传播路径