58安居客房产研究院：2019全国写字楼宏观报告(18页).pdf

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1、 摘要：摘要： 整体来看，整体来看，写字楼的市场需求主要和写字楼的市场需求主要和 G GDPDP 增速、人均增速、人均 G GDPDP、第三产业发展状况、第三产业从业、第三产业发展状况、第三产业从业人数、人数、 城镇化率城镇化率相关。相关。当前，我国 GDP 总量全球第二，但人均 GDP 只有美国的不到六分之一，人均 GDP 仍有 较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产 GDP 占比远低于发达国家如美国，三产从 业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的因此，我们认为，中国写字楼的 整体市场需求仍然处于上升通道。整体市场需求仍然处于上

2、升通道。 2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明 开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写 字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库 存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 中国商业地产大宗交易在 2015 年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市近年来全国商业地产交易中，一线城市 占比占比 8 8

3、成，外资参与度快速提升。写字成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年 以来以来，人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会，预计，预计商业地产大宗交易会继续活跃，外资商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与参与 热情持续热情持续提升提升。 一线城市 GDP 增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼今年以来一线城市写字楼空置率除广州外空置率除广州外 全部上浮，四城租金全线承压全部上浮，四城租金全线承压。净吸纳量。净吸纳量上半年上半年受经济受经济形

4、势形势影响严重下挫影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转，三季度北京及深圳率先转 暖暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租 户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。 调查显示，TMTTMT、专业服务业、专业服务业、金融金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占 GDPGDP 比重处于上升通道比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT 领域的业务和从业人数将会继续 壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目

5、前一二线城市渗透率均不高，随着行业行业带来的带来的 企业空间解决方案革新企业空间解决方案革新，有有望带来更多租赁需求望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有经济自由度仍有较大开放空间较大开放空间，随着进一 步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。 58 安居客线上写字楼搜索数据显示，今年 1-9 月，重点十城整体租赁热度抬升重点十城整体租赁热度抬升，一线城市中广州热度一线城市中广州热度 提升明显，二线城市中西部城市受追捧提升明显，二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青

6、 睐，二线城市办公替代效应渐显。 第一部分第一部分：宏观宏观背景背景 写字楼整体市场需求处于上升通道写字楼整体市场需求处于上升通道 总体来看，总体来看，写字楼写字楼的市场的市场需求主要和需求主要和 G GDPDP 增速、增速、人均人均 G GDPDP、第三产业发展状况、第三产业从业第三产业发展状况、第三产业从业人数人数、城、城 镇化率镇化率相关。相关。当前，我国 GDP 总量全球第二，但人均 GDP 只有美国的不到六分之一，人均 GDP 仍有较大 增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产 GDP 占比远低于发达国家如美国，三产从业人数 占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空