58安居客房产研究院：2019年中国住房租赁报告(35页).pdf

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1、 国内住房租赁政策 Part A 2019年国家出台的各项政 策文件可以看出，国家继续 将发展住房租赁市场作为主 要任务，支持城市住房租赁 建设，整治租赁中介乱象， 规范房地产住房租赁市场平 稳发展。 2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策 时间部门文件会议主要内容 1月29日 发改委等十 部门 进一步优化供给推动消 费平稳增长 促进形成强 大国内市场的实施方案 （2019年） 加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和 调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。 支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公 租房和市场租赁住房房源，将集体土地

2、建设租赁住房作为重点支持内容。 3月12日住建部全国两会 2019年住建部将具体做到五个坚持：坚持调结构转方式，大力培育发展租 房租赁市场 4月8日发改委 2019年新型城镇化建设 重点任务 允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户 5月11日国务院 国务院2019年立法工作 计划 住建部负责起草城镇住房保障条例、住房租赁条例和建设工程 抗震管理条例 6月6日 中央国家机 关住房资金 管理中心 关于深化“放管服”改 革做好中央国家机关住 房公积金归集工作有关 问题的通知 国管公积金将加大租房消费支持力度 7月18日 财政部、住 建部 公示2019年中央财政支 持住房租赁市场发展试 点入围城市名

3、单 排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围： 北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、 长沙、广州、深圳、重庆、成都。 9月26日住建部 住房和城乡建设部部长 王蒙徽 将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进 城镇棚户区改造。 11月28日住建部 住建部大力整治住房租 赁中介机构乱象 集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机 构的违规违法行为 指导思想：加快发展住房租赁市场 规范住房租赁市场发展 数据来源：58安居客房产研究院综合整理 2019年部分省、市住房租赁典型落地方案 地方政策：多渠

4、道并举 推进住房租赁市场建设 分类典型城市政策举例 开展规模化租赁业务深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务 搭建住房租赁信息平台 上海浦东新区住房租赁公共服务平台上线运行； 苏州正式启用租赁房屋信息与监管平台 大力发展人才公寓郑州、广州、上海、北京等多城均出台人才公寓相关规定 商业用房改造租赁住房 广州明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公 混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房 就地方城市政策而言，在“加 快建立多主体供给、渠道保障 租购并举的住房制度”的大方 针下，住房租赁政策更为细化， 包括搭建租赁住房信息平台、 大力发展人才公寓等，通过多 渠

5、道推进住房租赁市场发展。 数据来源：58安居客房产研究院综合整理 住房租赁市场情况 Part B 租赁市场概况 我是很重要的标题 最为租房需求第一大群体，流动人口总量近年 来呈现出缓慢下降的趋势：2015年全国流动人 口总量为2.47亿人，2017年流动人口总量为 2.44亿人。 中国流动人口发展报告指出，2017年流动 人口中，新生代流动人口（1980年以后出生） 所占比重为65.1%。 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 中国流动人口规模（亿人） 租赁需求第一大群体流动人口数量转为缓慢下降 数据来源：中国流动人口发展报告 58安居客房产研究院综合整理 除流动人口外，普通高校毕业生也存在

6、 大量的租房需求。近十年来，全国普通 高校毕业生人数呈逐渐增长趋势，据估 算2020年全国高校毕业生人数将达 874万人。 租赁需求重要群体普通高校毕业生人数逐年增长 0 200 400 600 800 1000 全国普通高校毕业生人数（万人） 数据来源：中国教育部统计数据 58安居客房产研究院综合整理 50 539 674 280.2 0 50 100 150 200 0 200 400 600 800 2016年2017年2018年2019年1-10月 全国租赁用地供应情况 租赁用地面积（万）地块数 租赁用地：租赁市场土地供应持续推进 2016年，首宗租赁相关用地在北京成交，至今全国多个城

7、市推出了租赁用地。2018年租赁用地供应量出现高峰， 全国总供应量约670万平方米。2019年1-10月，租赁相关用地供应量近300万平方米。 63.8 89.4 48.9 0 10 20 30 40 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 2017年2018年2019年1-10月 上海纯租赁住房用地供应情况 租赁住房用地出让面积（万）地块数 租赁市场供应 供应：四季度重点城市租房供应量减少 从供应量来看，2019年第四季度供 应总量下行，月均值环比第三季度 下降13.2%； 全年来看，4-5月为租赁房源供应 高峰，年初为供应低谷。 2019年1-11月重点城市租赁房源供应

8、情况 供应：北上深租房供应位居前三 南京全年供应领先新一线 分城市看，北京、上海、深圳租 赁房源供应量位居前三；南京全 年租房供应领先新一线城市。 2019年1-11月重点城市租房供应量 北 京 上 海 深 圳 广 州 南 京 武 汉 杭 州 天 津 成 都 西 安 苏 州 长 沙 郑 州 重 庆 宁 波 沈 阳 无 锡 青 岛 东 莞 户型：重点19城中1居室租赁房源占比41.8% 41.8% 33.5% 20.4% 4.2% 2019年重点城市租赁房源各户型供应量占比 1居室 2居室 3居室 4居室及以上 租赁房源户型方面，重点19城中1居室的租 赁房源占比41.8%，2居室占比33.5%

9、，4居 室及以上大户型租赁房源不足5%。 户型：新一线城市2居/3居房源占比略高于一线城市 一线及新一线城市租赁房源主力户型均以1居 室为主，新一线城市的2居室及3居室房源占 比略高于一线城市。 41.7% 33.1% 19.6% 5.3% 41.8% 33.8% 21.2% 3.1% 不同城市级别租赁房源户型占比情况 一线城市 新一线城市 面积段：50以下租赁房源占比超三成 33.3% 19.2% 21.3% 11.4% 6.7% 3.7% 4.4% 2019年重点城市租赁房源各面积段供应量占比 050平 5070平 7090平 90110平 110130平 130150平 150平以上 从

10、各面积段占比看，2019年重点城市租赁房 源主力供应面积集中在50以下，占比为 33.3% 。 50-70 、 70-90 分别占 比 为 19.2%及21.3%。 面积段：新一线城市70-90房源占比相对高于一线城市 对比一线及新一线城市租赁房源面积情况， 总体相差不大，新一线城市70-90房源占 比相对高于一线城市，而50-70房源则是 一线城市占比较高。 33.3% 20.6% 20.5% 10.6% 5.6% 3.4% 6.1% 33.2% 17.8% 22.2% 12.3% 7.9% 4.0% 2.7% 不同城市级别租赁房源面积段占比情况 一线城市 新一线城市 价格段：1001-20

11、00元/月的租赁房源占比26.4% 7.3% 26.4% 21.3% 12.9% 15.8% 7.7% 8.6% 2019年重点城市租赁房源各价格段供应量占比 01000元 10012000元 20013000元 30014000元 40016000元 60018000元 8001元以上 租赁房源价格方面，1001-2000元/月的房源 占比最高，为26.4%；2001-3000元/月的房 源占比也高于两成。 价格段：一线城市4001-6000元/月的租赁房源占比最高 对比一线及新一线城市租赁房源价格情况， 新一线城市租赁房源价格在1001-2000元/月 的占比40.4%，而一线城市4001

12、-6000元/月 的租赁房源占比最高，为24.7%。 4.6% 13.5% 14.2%14.3% 24.7% 13.6% 15.3% 10.2% 40.4% 29.1% 11.5% 6.1% 1.3%1.4% 不同城市级别租赁房源价格段占比情况 一线城市 新一线城市 租赁市场需求 需求：3月为高峰 下半年整体租房需求呈下行趋势 年度租房需求来看，3月返城季是租房 需求的高峰期，而后总体较为平稳， 下半年租房需求呈下行趋势。 2019年1-11月重点城市租赁房源访问情况 需求：北上深租房需求领先 成都仅次于北京全国第二 分城市看，一线城市的总体租房需求依 然高于大部分新一线城市，北上深租房 需求

13、领先。 新一线城市中，成都的租房需求居首位， 排名全国第二，仅次于北京；其次为重 庆、武汉等中西部城市。 2019年1-11月重点城市租房访问情况 北 京 上 海 深 圳 广 州 成 都 重 庆 武 汉 西 安 杭 州 郑 州 苏 州 长 沙 沈 阳 青 岛 天 津 南 京 宁 波 无 锡 东 莞 租金走势 租金：2019年重点城市平均月租金41.2元/月 2019年1-11月，重点19城的 平均租金在41.2元/月。 月度来看，7月份平均租金相对 较高，而后呈下降趋势。 2019年1-11月重点城市平均租金走势（元/月） 40.6 41.6 41.8 41.2 41.441.5 42.3 4

14、1.1 41.3 40.3 40.0 30.0 32.0 34.0 36.0 38.0 40.0 42.0 44.0 租金：杭州租金在50元/ 月以上领先新一线 新一线城市中杭州租金价格在50元 / 月以上，其他城市的租金价格 多在20-40元/月之间。 2019年1-11月重点城市租金均价（元/月） 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 杭 州 天 津 宁 波 苏 州 南 京 成 都 青 岛 武 汉 东 莞 长 沙 重 庆 西 安 郑 州 沈 阳 无 锡 租赁市场未来展望 Part C 展望1：政府将强化对租赁房源的备案以及监管 合肥：为推行住房租赁合同网上签约

15、和备案制度，住房租赁当事人应当在规定期限内，将住房租赁合同通过合肥市住房租 赁服务监管平台进行备案登记。 杭州：住保房管局下发了关于做好租赁住房信息报送及网签备案系统对接的通知，要求全市住房租赁企业、中介机构 将租赁房源数据纳入租赁平台管理，强化行业监管，加强信息归集。 深圳：深圳市住房租赁监管服务平台管理办法（暂行）首次实现住房租赁在线登记备案，实现全市住房租赁信息全部 纳入管理。明确相关部门业务系统应当实现与租赁平台的互联互通，积极配合实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积 分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能。 租赁房源实际的备案在很多城市依然不完善，一方面不利于政

16、府对于租赁市场的实现有效管理和精准调控，另一方面对于 租赁双方的权利也缺乏相应保障。后续随着租赁市场的不断推进 ，各地备案和监管的力度将持续提升。 展望2：对于租赁行业的金融类支持会持续推进 数据显示，2019年共发行了6款租赁住房资 产证券化产品，共计当期规模52.08亿。目前 从实际发生的主体来看房企占比较大。 同时中央对于各城市的租赁支持也会不断提 升，2019年排名前16位的城市进入2019年 中央财政支持住房租赁市场发展试点范围， 包括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、 福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广 州、深圳、重庆、成都。 发行主体产品类型发行时间当期规模总规模发行利率所

17、获评级底层资产交易场所 中国恒大ABS2019年1月11.8亿100亿7.50%AAA租赁租金上交所 远洋地产ABS2019年1月3.08亿50亿5.00%AAA信托受益权深交所 朗诗绿色 集团 类REITs2019年3月10.68亿50亿4.60%AAA 朗诗寓森兰 项目 上交所 华发股份ABS2019年3月15.48亿50亿5.00%AA+ 旗下租赁住 房 上交所 海南省发 展控股 类REITs2109年4月8.7亿8.7亿4.50%AAA 海口市秀英 区人才租赁 住房 深交所 2019年部分租赁住房资产证券化产品情况 展望3：租赁税收优惠的实际推力有望在全国加强 城市租房税率下调前租房税

18、率下调后 北京 租金收入不管多少，统一按综合税 率5%征收 月租金收入10万元，税率为2.5%；10 万元，税率为4% 上海 月租金收入3万元，税率为3.5% ；3万元，税率为5% 月租金收入10万元，税率为3.5%；10 万元，税率为5% 广州 月租金收入2千-3万元，税率为6% ；3万-10万元，税率为7.9%；10 万元以上，税率为8% 月租金收入2千-3万元，税率为4%；3万- 10万元，税率为4.295%；10万元以上，税 率为5.91% 深圳 月租金收入3万元，税率为4.5%；3万-10万元，税率为6.105%；10万元以上， 税率为6.18%（未调整前）7月12日发布的关于规范住

19、房租赁市场稳定住房租赁 价格的意见（征求意见稿），提出2023年底前，税收综合征收率为0%。 2019年针对租赁税收优惠力度最大的当属深圳，7月12 日深圳发布关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格 的意见（征求意见稿），提出，对个人在政府租赁平 台上签约且租金不高于指导价的，2023年底前，税收综 合征收率为0%。 北上广深四个一线城市上半年都推出了租房税减半的政 策，通过税收优惠来促进了出租方依法缴纳税款。但现 实中，个人出租房源的税收监管依然是个难点，通过降 低税收比例的方式在虽然当下并不能起到税源的全面管 理的作用，但对于稳定市场租金会起一定作用，对于租 赁市场的平稳发展也将产生一定积极

20、意义。 展望4：长租公寓分化持续 产品力将成为竞争力 2019年在租赁市场季节性遇冷、资金流断裂危机频发的行业大背景下，多数中小企业长租公寓运营商之间进行联合， 收并购逐渐成为行业常态。从长租公寓行业自身来看，第一阶段的“群雄并起”已近结束，长租公寓的运营方的品牌 在数量上的快速增长期已经接近尾声，2019年长租公寓企业数量已经有了一定减少； 目前处于第二阶段，即行业集中度的提升的“寡头之争”，并且目前这一阶段还将持续较长时间，规模化之争的背后 逻辑在于头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。预计未来2-3年长租公寓市场中，头部将占据七 成以上份额； 第三阶段产品力制胜阶段，长远来

21、看长租公寓仅仅在规模上占优并不足以保持明显优势，唯有在“产品力”上有优势 才是根本，而现状下长租公寓所提出宣传的“产品力”，基本上都只能满足用户的基本需求，这方面的提供空间十分 巨大，也是第三阶段各方比拼的核心。 典型城市分析 Part D 深圳：综合实力强 政策吸引人才落户与就业 经济发展 人口增量 租房供应 租房热度 租金价格 招聘活跃度 求职活跃度 从各方面数据来看，深圳总体综合实力较强，人才政策相对宽松，招聘 活跃度高，吸引大量人口落户与就业；但就租房成本而言，租金价格相 对较高，居住压力相对较大。 深圳2018年GDP总量排名第三，全年GDP为2.4万亿元，增速7.6%， 经济总量低

22、于北上但增速强劲；2018年常住人口增量排名第一，较 2107年增长近50万人；2019年出台人才新政“秒批”落户，人口将进 一步增长。 从租房方面来看，深圳租赁房源供应量排名第三，租房访问量排名第四， 租金价格排名第二，2019年1-11月平均租金为75.2元/月。 招聘方面，2019年前三季度深圳企业招聘活跃排名第三，求职活跃度 排名第二，依然是求职热门城市之一。 成都：居住成本较低 经济增速强劲就业机会广泛 经济发展 人口增量 租房供应 租房热度 租金价格 招聘活跃度 求职活跃度 成都作为安居指数综合排名第一的城市，经济增速强劲，人才政策 宽松，且2019年租金价格排名15位，居住成本较

23、低，企业招聘热度 高，对人才来讲有较大的吸引力。 成都2018年GDP总量排名第八，全年GDP为1.5万亿元，增速8.0%； 2018年常住人口增量排名第五，较2107年增长近30万人；2017年 7月成都出台“人才新政12条”，开放落户政策、增建人才公寓， 吸引大量人才流入。 租房方面，成都租赁房源供应量全国排名第八，租房访问量排名第 二，租金价格排名第十五名，2019年1-11月平均租金为33.9元/ 月。人口的流入一定程度上带动租房热度上涨，而成都租金价格 较为平稳，对租房人群相对友好。 招聘方面，2019年前三季度成都企业招聘活跃排名第二，同比增长 6.27%，求职活跃度排名第五，就业

24、机会广泛。 杭州：落户门槛降低促进人口增长 居住成本相对较高 杭州所在的长三角地区经济发展较为成熟，2018年杭州GDP总量排名第 十，全年GDP为1.35万亿元，增速6.7%；常住人口增量排名第四，较 2107年增长33.8万人；2019年杭州发布落户新政，全日制大学专科及以 上人才在杭工作并缴纳社保的可直接落户，进一步敞开大门广纳贤才。 从租房方面来看，深圳租赁房源供应量排名第六，租房访问量排名第九， 租金价格排名第四，2019年1-11月平均租金为50.6元/月，处于新一 线城市中租金最高位。2019年7月杭州发布租房新政提出10大政策措施， 健全住房租赁市场管理，改善人群租房体验。 招

25、聘方面，2019年前三季度深圳企业招聘活跃排名第九，求职活跃度排 名第七；薪酬支付排名第二，仅次于上海，企业支付薪资同比增长 15.96%，增幅排名第一。 经济发展 人口增量 租房供应 租房热度 租金价格 招聘活跃度 求职活跃度 1.数据来源：58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。 2. 数据周期及指标说明：报告整体时间段：2019.01-2019.11 ( 具体数据指标参考各页标注 ) 3. 版权声明：58安居客房产研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本 公司”）

26、旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。 本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对 报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护 自身权益。如引用、转载，需注明出处为58安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关 商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。 4. 免责

27、条款：本报告内容由58安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述， 力求公正、客观的为用户和市场 提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见， 任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证 责任。报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司 对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。 报告说明