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1、房地产业会计核算手册1目目录录引言.1第一章 行业典型业务简介.2第一节 业务范围.2第二节 业务特点.2一、资金密集度高.3二、产业链条协同复杂.3三、产品地域性和区位属性差异显著.4第三节 业务流程.5一、土地获取阶段.5二、开发建设阶段.6三、预售阶段.6四、竣工交付阶段.7第二章 行业典型业务及会计处理指引.8第一节 土地获取阶段.8一、通过出让取得土地使用权.8（一）业务描述.8（二）会计处理.91.支付招拍挂土地投标（竞买）保证金.92.土地招拍挂成交确认.93.取得土地使用权，并满足存货确认条件.9二、接受投资取得土地使用权.112（一）业务描述.11（二）会计处理.12三、通过

2、股权收购取得土地使用权.13（一）业务描述.13（二）会计处理.13四、通过旧改取得土地使用权.15（一）业务描述.15（二）会计处理.161.货币补偿.162.实物补偿.17五、其他方式取得土地使用权.21（一）业务描述.21（二）会计处理.21第二节 开发建设阶段.23一、前期工程费归集.23（一）业务描述.23（二）会计处理.241.支付前期工程费.242.计提已发生尚未支付的前期工程费.25二、建筑安装工程费归集.25（一）业务描述.251.建筑工程费.252.安装工程费.263（二）会计处理.261.支付建筑安装工程费.262.计提已发生尚未支付的建筑安装工程费.27三、基础设施建设

3、费归集.28（一）业务描述.28（二）会计处理.291.支付基础设施建设费.292.计提已发生尚未支付的基础设施建设费.29四、公共配套设施费归集.30（一）业务描述.30（二）会计处理.311.支付公共配套设施费.312.计提已发生尚未支付的公共配套设施费.31五、开发间接费用归集和分配.32（一）业务描述.32（二）会计处理.321.发生并归集开发间接费用.322.开发间接费用的分配.33六、筹资业务及资本化借款费用归集.34（一）业务描述.34（二）会计处理.341.取得项目开发借款.362.按月计提未付利息.3643.按期支付利息.36七、存货减值的计提、转回及转销.36（一）业务描述

4、.36（二）会计处理.371.计提存货跌价准备.372.转回存货跌价准备.383.转销存货跌价准备.38第三节 预售阶段.38一、房屋认购.38（一）业务描述.38（二）会计处理.391.收取认筹金.392.退还认筹金.39二、房屋预售.39（一）业务描述.39（二）会计处理.411.收取定金.452.收取房价款.46三、客户违约金.46（一）业务描述.46（二）会计处理.47四、销售佣金的处理.47（一）业务描述.475（二）会计处理.47第四节 竣工交付阶段.51一、开发成本的分配与结转.51（一）业务描述.51（二）会计处理.511.确定成本核算对象.512.成本分摊方法.523.成本结

5、转.54二、收入确认.56（一）业务描述.56（二）会计处理.571.销售房屋.572.为购房人提供装修等服务.61三、代收业主款项.62（一）业务描述.62（二）会计处理.631.代收款项.632.支付代收款项.63四、其他业务收入.63（一）业务描述.63（二）会计处理.63五、销售退回.64（一）业务描述.646（二）会计处理.64六、资本化销售佣金的摊销.65（一）业务描述.65（二）会计处理.65七、存货转为投资性房地产.65（一）业务描述.65（二）会计处理.661.采用成本模式计量.672.采用公允价值模式计量.71八、存货转为自用资产.75（一）业务描述.75（二）会计处理.7

6、5第五节 税务业务.77一、增值税.77（一）预售阶段预缴增值税.771.业务描述.772.会计处理.78（二）交房阶段涉及的增值税.791.业务描述.792.会计处理.80（三）缴纳增值税.821.业务描述.822.会计处理.837二、“税金及附加”.87（一）预售阶段涉及的“税金及附加”.871.业务描述.872.会计处理.89（二）交房阶段涉及的“税金及附加”.901.业务描述.902.会计处理.90（三）土地增值税清算.921.业务描述.922.会计处理.93三、企业所得税.95（一）业务描述.95（二）会计处理.961.发生预缴企业所得税.962.项目完工，计提当期所得税费用.963