房地产成交数据正释放积极信号。国盛证券2025年3月行业周报显示，30城新房成交同比+4.2%、3月累计同比+11.6%，14城二手房成交同比+38.1%、累计同比+42.1%。一线城市表现尤为突出——深圳新房累计同比+102%、上海+35%、广州+51%，二手房一线累计同比+52.9%。城市能级分化加剧，一二线城市率先回暖的态势明确。本文从新房、二手房、城市分化三个维度拆解当前房地产市场的成交复苏节奏。

30城新房成交本周183.1万方，环比+8.7%、同比+4.2%。3月累计351.5万方同比+11.6%；今年11周累计1955.2万方同比+13.9%。一线城市表现最为亮眼——11周累计同比+29.3%，其中深圳同比+102.3%（受益于政策宽松和供应放量）、广州+51.0%、上海+35.0%，北京-20.1%表现偏弱。二线城市11周累计同比+6.6%，其中武汉+41.4%、杭州+20.0%、成都+10.6%，但宁波-33.8%、青岛-20.8%部分城市仍承压。三线城市11周累计同比+14.9%，无锡+72.3%、韶关+82.1%等城市表现突出。城市能级分化明显，一线和核心二线城市的成交回暖确定性更强，符合我们此前“只看好一线+2/3二线+极少量城市”的判断。

二手房市场表现显著优于新房。本周14城二手房成交247.6万方，环比+6.7%、同比+38.1%。今年11周累计2070.6万方同比+42.1%，其中一线累计同比+52.9%（北京+41.0%、上海+57.9%、深圳+72.4%），二线+40.7%（杭州+68.6%、成都+36.3%），三线+17.0%。以4周移动平均看，2025年二手房成交显著高于2024年同期，且差距持续扩大。“量在价先”是房地产市场的经典规律——二手房成交量的率先回暖通常预示着市场预期的改善，后续有望逐步传导至新房市场。从绝对规模看，本周14城二手房成交247.6万方已超过新房183.1万方，二手房成交面积连续多周高于新房，反映市场以存量房交易为主导的格局持续深化。

城市能级分化是当前房地产市场的核心特征。一线城市在政策宽松和需求支撑下率先回暖——深圳受益于限购放松和“以旧换新”政策，新房累计同比+102%；上海受益于豪宅市场活跃和置换链条畅通，新房+35%、二手房+58%；广州受益于全面放开限购，新房+51%。二线城市内部亦呈分化态势——杭州、成都、武汉等核心二线城市成交活跃，宁波、青岛等部分城市仍面临库存压力。低线城市复苏相对滞后，三线城市新房11周累计同比+14.9%，但考虑2024年基数较低，实际改善幅度有限。我们维持“只看好一线+2/3二线+极少量城市”的判断，这个城市组合在销售反弹时表现更好的规律已得到持续印证。政策层面，45号文引导资金资源向优质地区倾斜，将加剧城市能级分化，核心城市的土地市场和商品房市场有望优先受益。

一二线城市的率先回暖为布局核心城市的品质房企提供了基本面支撑。2025年1-2月，头部国央企和少量优质民企在核心城市的拿地和销售表现持续优于行业整体，行业竞争格局改善逻辑依旧适用。拿地和销售表现优异的依然是头部国央企（保利、招商、华润、中海等）和少量混合所有制及民企（绿城、滨江、龙湖等）。A股关注滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产。在政策托底和一二线率先回暖的背景下，品质房企有望在未来的格局中更加受益。

30城新房与14城二手房成交对比（2025年3月）

指标	本周成交（万方）	环比	同比	3月累计同比	11周累计同比
30城新房	183.1	+8.7%	+4.2%	+11.6%	+13.9%
一线新房	53.4	+22.4%	+32.7%	—	+29.3%
14城二手房	247.6	+6.7%	+38.1%	—	+42.1%
一线二手房	104.6	+7.8%	—	—	+52.9%