房地产行业全国调研系列报告之华中区域（一）：武汉区域间分化持续扩大年初回暖势头强劲-230519（19页）.pdf

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1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之华中区域（一）武汉：区域间分化持续扩大，年初回暖势头强劲 2023 年 05 月 19 日 国家中心城市，人口增量首位。武汉是湖北省省会，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，是中国的中心城市。2022 年武汉市 GDP18866.43亿元，同比增速 4%，GDP 全国排名第八，中部排名第一。第三产业贡献度高，占比 61.88%。2021 年武汉常住人口 1364.89 万，城镇化率 84.56%，人口增量120.12 万，位居全国第一。2022 年武汉城镇居民人均可支配收入 58449 元

2、，农村居民人均可支配收入 29304 元。房地产市场特点：投资开发增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难以消化。武汉近 7 年房地产开发投资复合增长率仅 4.39%。从各区来看，2022 年主新城区发展不平衡，主城区中武昌区房价突破 30000 元/平，江岸、江汉也在22000 元/平以上，而新城区中普遍偏低。新房市场：1）供销量价下降，去化周期处于高位，23 年初回暖势头强劲。2022 年武汉商品住宅供应面积 1077.85 万平米，同比下降 54.38%；成交面积1310.84 万平米，同比下降 42.52%，成交价格 14922 元/平，同比下降 6.45%。2022 年库存面积 17

3、86.86 万平米，同比下降 13.22%，2022 年 12 月去化周期为 15.6 个月，较 2021 年同期延长 4 个月。今年年初，武汉小阳春回暖势头强劲，1 月和 2 月的销供比分别达到 2.72、4.63。分区域来看中心城区占全年销售面积的 61.95%，新城区价格普遍下滑。2）2022 年楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时还有发放购房补贴、减免住房转让费等政策，2022 年首套房利率降至 3.9%，二套房利率降至 4.9%；首套房公积金贷款最高额度调整至 90 万元，二套最高额度调至 70 万元。二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2022 年武汉市共发生二手房交

4、易 82735 宗，同比下降 4.35%，成交面积 822.46 万平米，同比下降 3.1%，2022 年二手房价格波动维持在4%以内。土地市场。2022 年处于低位运行，房企拿地热度低，预计 2023 年土地市场核心区与周边区域的竞拍热度分化将更为凸显。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用“拍卖”方式供地，在原有基础上增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，不断降低保证金比例，延长土地出让金周期。2）土拍情况：主城区成主力，涉宅用地超六成，呈现“少量、多次、优质”的特点。2022年武汉完成六批次集中供地，成交 107 宗，供应面积 1061.95 万平米，整体溢价率 0.68%。

5、其中主城区成交 59 宗，成交建面 570.73 万平米，占比 53.97%；涉宅用地 72 宗，占集中供地 68.29%，成交建面 876 万平米，同比下降 63.90%，楼面均价 9598 元/平，同比上涨 29.7%，央企、国企拿地面积占比 68.4%。投资建议：建议关注深耕武汉，2-3 月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科 A。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600325 华发股份 10.06 1.22

6、 1.40 1.58 8 7 6 000002 万科 A 14.54 1.94 1.98 2.07 7 7 7 资料来源：Wind，民生证券研究院预测;（注：股价为 2023 年 5 月 19 日收盘价；华发股份、万科 A 均采用 wind 一致预期）推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 徐得尊 执业证书：S0100122080038 电话：13818319641 邮箱： 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电话：18817507365 邮箱：chenli_ 相关研究 1.全国调研

7、系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/24 2.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 3.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：国家中心城市，人口增量首位.3 2 房地产市场：增速缓慢，供销规模下降，年初回暖势头强劲.6 2.1 市场特点：投资增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难销.6 2.2 楼市政策：限购限贷等

8、利好政策不断落地.7 2.3 新房市场：供销规模锐减，年初回暖势头强劲.8 2.4 二手房成交量小幅下降，价格维持稳定.11 3 土地市场：全年处于低位运行，房企拿地热度低.13 3.1 地市政策：紧中有松，不断减低企业进入门槛.13 3.2 土地成交：主城区成主力，涉宅用地超六成.13 4 投资建议.16 5 风险提示.17 插图目录.18 表格目录.18 5XgV0XjZcVEYjW1WkWfW7NaO9PsQmMpNnOlOrRsPiNmOmO8OoOxOxNtOmMuOtOoN行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 城市宏

9、观：国家中心城市，人口增量首位 武汉是湖北省省会，特大城市，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，同时位于京津冀、长三角、珠三角、成渝 4 大经济区的区域中心，是中国中部的中心城市。长江与汉江在此交汇，形成武昌、汉口、汉阳“三镇隔江”鼎立的格局。全市总面积 8569.15 平方千米，为湖北省面积的 4.6%。根据武汉市国土空间总体规划（2021-2035 年），在空间总体布局上武汉提出加快构建“主城做优、四副做强、城乡一体、融合发展”空间发展格局，形成“一主、四副”协同发展的城镇格局体系。主城即现有中心主城区是传统的“武汉三镇”，汉口（江岸区、江汉区、硚口区）、武昌（武昌区、洪山区、青

10、山区）、汉阳（汉阳区），主要承载国家中心城市综合竞争力和辐射带动区域共赢的核心，主要发展现代服务业、高端产业；四个副城有着不同的定位，光谷副城主打科技创新；车谷副城发展先进制造业；临空经济区副城打造综合枢纽及网络安全；长江新区副城发展未来产业。图1：武汉市域城镇空间示意图 资料来源：武汉市自然资源和规划局，民生证券研究院 2022 年武汉市地区生产总值（GDP）18866.43 亿元，同比增速 4%。在全国城市中，武汉 GDP 排名第八，中部城市排名第一。而且 4%的增速在 GDP 前10 的城市中排名位列第一，2021 年的 GDP 增速达到惊人的 12.2%。除 2020年受疫情影响严重下

11、滑 4.7%外，其余年份的 GDP 增速均高于全国平均增速。据武汉市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要显示，武汉“十四五”期间将实施支柱产业壮大计划，提出“956”产业集群发展思路，形成“九大支柱产业、六大新兴产业、五大未来产业”架构的产业体系。行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 分产业来看，2022 年武汉市第一产业 GDP 475.79 亿元，同比增长 7.1%；第二产业 GDP 6716.65 亿元，同比增长 8.2%；第三产业 GDP 11673.99 亿元，同比增长 5.5%。武汉产业结构呈现

12、“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由 2011 年的 51.9%增长到 2021 年的 62.45%，2022 年下降 0.57%，占比 61.88%。图2：武汉市 GDP 走势 图3：武汉第三产业贡献不断提高 资料来源：iFind，民生证券研究院 资料来源：iFind，民生证券研究院 图4：武汉产业布局体系 图5：武汉各区域重点产业全景 资料来源：前瞻产业研究院，民生证券研究院 资料来源：前瞻产业研究院，民生证券研究院 武汉常住人口总量持续上升，人口增量优势明显。2020 年和 2021 年常住人口大幅增加。其中，2021 年全市常住人口 1364.89 万人，比 2020

13、年增加 120.12万人，人口增量位居全国第一，城镇常住人口 1154.15 万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为 84.56%，同比增加 0.25 个百分点，全市户籍人口 934.1 万人。四大功能区人口集聚则更为明显，共有 284.48 万，占全市 20.84%，同比增加 34.02 万，增长 13.6%。4 个新城人口吸纳效应增强，区常住人口共有 382.91万，占全市 28.05%，同比增加 28.8 万，增长 8.1%。根据武汉市国土空间总体规划（2021-2035 年），2035 年武汉常住人口或达 1660 万。武汉教育资源丰富，全市 84 所高校，2022 年在校大学生 1

14、68.29 万。居民收入水平快速回升，城乡差距逐渐缩小。受疫情影响，武汉居民人均可支配收入 2020 年下降幅度较大，2021 年快速回升，2021 年武汉城镇居民可支配-10%-5%0%5%10%15%20%05000100001500020000武汉GDP（亿元）GDP同比全国0%20%40%60%80%100%第三产业占比第二产业占比第一产业占比行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 收入同比增长 9.8%，农村居民可支配收入同比增长 13.1%；2022 年武汉城镇居民可支配收入 58449 元，同比增长 5.7%，农村居民人

15、均可支配收入 29304 元，同比增长 7.7%。近两年增速高于城镇，城乡差距正在逐渐缩小。图6：武汉常住人口增量明显 图7：居民人均收入水平快速回升 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 2.60%1.00%0.79%1.15%2.61%1.49%1.36%1.54%1.18%11.02%9.65%0%5%10%15%050010001500户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增速-10%0%10%20%0246农村居民人均可支配收入（万元）城镇居民人均可支配收入（万元）同比增速农村同比增速城镇行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请

16、务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 2 房地产市场：增速缓慢，供销规模下降，年初回暖势头强劲 2.1 市场特点：投资增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难销 随着中国经济的快速增长，武汉房地产市场也在不断发展与完善。2000 年武汉土地交易市场正式运营，武汉房地产真正进入市场化轨道；2000 年至 2004 年，房价上涨趋势不明显，基本维持在 2100 元/平左右；2005 年至 2007 年，房价呈现阶段性的快速上涨；2009 年至 2018 年，由于政府不断出台措施调控，房价在理性范围内增长；2020 年受疫情影响房屋供应下降，房价保持上升态势；2022 武汉房地产市场受疫情和宏

17、观经济影响，量价双降。图8：武汉市房地产发展历程 资料来源：武汉统计局，中指数据，民生证券研究院 武汉房地产开发投资占比维持稳定，但增速缓慢。自 2010 起，武汉市房地产开发投资占比固定投资额维持在 30%左右，2010 至 2014 年房地产开发投资年度复合增长率为 23.3%，维持着较高增长速度，但 2015 至 2022 年复合增长率仅为4.2%，增长缓慢。2022 年房地产开发投资额达 3433.62 亿元，占比全社会固定投资额 32.26%，同比增长 5.5%。从销供来看，2010 以来除 2011 年和 2018 年销供比小于 0.8，2016 年和 2022 年大于 1.2 外

18、，其余年份维持在 0.8 至 1.1 的武汉土地交易市场挂牌运营，房地产真正进入市场化国发18号确立房地产为支柱产业金融危机成交量下降积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产成交量上升“国十条”“鄂六条”“汉六条”相继出台，成交量下降正式限购，成交量下降14-16年武汉全面取消限购、棚改货币化及加强信贷支持税收减免政策，房地产处于高位运行重启四限，成交量缩减限购限贷收紧，利率上浮成交量持续下降疫情封控，成交量下降受疫情和全国经济影响，量价双减0200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030002000200120

19、0220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022销售面积（万平）销售价格（元/平）行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 合理区间，供求关系基本合理。图9：武汉房地产开发维持稳定 图10：武汉市房地产市场销供比走势 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 分区域来看，主新城区分化明显扩大，主城区供不应求，新城区高库存难销。从成交房价来看，2022 年武汉主新城区房价较 2021 年分化进一

20、步扩大。根据中指数据，2022 年武汉主城区商品住宅成交均价 19172 元/平，其中武昌区房价突破 30000/平，江岸、江汉房价也达到 22000 元/平以上，而新城区成交均价为11097 元/平，东西湖区、江夏区和两个经济开发区破一万，而新洲区和汉南区分别低至 6676 元/平、5578 元/平。2022 年主城区的库存面积 664.61 万平米，占全市的库存面积的 37.19%。平均去化周期在 12.56 月，属于合理范围。新城区库存可售面积 1122.27 万平米，占比 62.81%，平均去化周期长达 18.25 月。图11：2021-2022 年武汉各区商品住宅成交均价 图12：2

21、022 年武汉主新城区商品住宅库存对比 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 2.2 楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 2022 年武汉楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时发放购房补贴、减免住房转让费，放款公积金等扩大购房需求。尤其是房交会期间，即 2022 年 12月 8 日至 31 日，二环以外购房不限购；2022 年 12 月 31 日以前，武汉户口居民0%10%20%30%40%010002000300040002010201120122013201420152016201720182019202020212022房地产投额资(亿元)房地产

22、投资占固定资产投资（不含农户）占比00.511.5010002000300040002010201120122013201420152016201720182019202020212022销售面积（万平）供应面积（万平）销供比05000100001500020000250003000035000武昌区江汉区江岸区青山区洪山区汉阳区硚口区东开区江夏区东西湖区经开区黄陂区蔡甸区新洲区汉南区2022年成交价格(元/平)2021年成交价格(元/平)注：东开区指东湖新技术开发区，经开区指经济技术开发区33.52%66.48%37.19%62.81%12.5618.25051015200%20%40%60

23、%80%主城区新城区（包括两个经济开发区）可售套数占比可售面积占比出清周期(月)行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 在全市限购区域购买住房，可新增 1 个购房资格。首套房公积金贷款最高额度调整至 90 万元，二套最高额度调整至 70 万元。信贷利率不断下降，2022 年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套个人住房公积金贷款利率将至2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率将至 3.1%。表1：2022 年武汉房地产调控政策持续放松 政策详情 限购放松（1）武汉户籍：2022 年 12 月 31 日以前，武汉户口居

24、民在全市限购区域购买住房的，可新增 1 个购房资格；（2）非武汉户籍：社保由 1 年缩短为 6 个月，可补交；武汉总部企业高级管理人员买首套房不受限购政策限制；（3）父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母且在武汉市已有 2 套住房的，在限购区域可新购买 1 套住房；（4）对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有 2 套住房的，在限购区域可新购买 1 套住房（5）2022 年 12 月 8 日至 31 日，二环以外不限购。限贷放松 2022 年首套房利率从年初的 5.73%降至 3.9%，二套房利率从年初的 5.93%降至 4.9%购房优惠 房交会期间，对通过“房交会”线上

25、平台成交的商品住房(不含非住房，下同)，按套向购房人发放住宅专项维修资金奖补(首套房全额补贴、二套房及以上 50%补贴)，针对留汉大学生、军人、医护人员、防疫工作者多孩家庭等特定购房群体，企业可再额外给予 5%以内优惠。公积金放宽（1）额度提高：2022 年 10 月 8 日起，首套房公积金贷款最高额度调整至 90 万元，二套最高额度调整至 70 万元。（2）利率下调：2022 年 10 月 1 日起，五年以下（含 5 年）首套个人住房公积金贷款利率由 2.75%调整为 2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由 3.25%调整为 3.1%。二手房放松 推行二手房“带押过户”的模式。换房退

26、税政策 自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房，并在现住房出售后 1 年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。资料来源：各政府官网、民生证券研究院 2.3 新房市场：供销规模锐减，年初回暖势头强劲 受疫情和整体经济大环境影响，2022 年新房成交量相对比较惨淡。全年来看，2022 年的供销量较 2021 年几乎减半。2022 年武汉商品住宅供应面积 1077.85万平米，同比下降 54.38%，推出 93083 套，同比下降 54.78%。2022 年商品住宅总计成交 11.59 万套，与 2021 年的

27、19.9 万套同比下降 47.77%，成交面积1310.84 万平米米，同比下降 42.52%；成交价 14922 元/平，同比下降 6.45%。分季度来看，一季度传统淡季，市场销量相对较少；进入二季度，随着供应增加，刺激成交有所增加；三季度整体表现平稳；四季度得益于 12 月开发商面临年底回款压力，开始降价促销，加上房会期间各种优惠及放松限购政策叠加等影响，成交量相比三季度小幅提升；12 月成交量达到全年高峰，成交套数达到 17197 套，环比增长 198.30%，今年年初受疫情政策加上春节影响，供应量大幅减少，销量也有所下降，但仍远超供应量。年初，随着各地房地产市场出现“小阳春”，武汉回暖

28、势头强劲。2 月，武汉商品住宅成交 12363 套，同比增加 108.62%,成交面积 139.5 万平米，同比行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 增加 106.03%，销供比高达 4.63。图13：武汉商品住宅供销量价走势 资料来源：中指数据，民生证券研究院 图14：2023 年 2 月武汉商品住宅销供比高达 4.63 资料来源：CRIC，民生证券研究院 库存面积下降，去化周期处于高位，主新城区两极分化明显，新城区去化压力大。2020 及 2021 年武汉商品住宅总体库存呈上升趋势，但 2022 年末库存面积1786.86 万平

29、米，同比下降 13.22%，2022 年 12 月至今年 2 月成交量大于供应量，库存逐渐下降。2022 年下半年起去化周期逐渐拉长，均在 15.5 月以上，比02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0000501001502002503003504004502020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月

30、2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月成交面积(万平)供应面积(万平)成交价格(元/)注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失00.511.522.533.544.552020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2

31、020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月销供比注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页

32、免责声明 证券研究报告 10 2021 年同期去化延长 4 月，其中 2022 年 12 月新洲区、蔡甸区、黄陂区等新城区去化周期分别长达 32.75、35.22、24.38（月），由于新城区交通不便，基础设施不完善面临着较大的去化压力。图15：武汉商品住宅月度库存走势 图16：武汉商品住宅去化周期处于高位 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 分区域来看，2022 年武汉主城区成交面积 620.86 万平米，占比 51.27%，同比下降41.03%。新城区成交面积689.92万平米，占比52.63%，同比下降40.32%。全市所有城区均有不同程度下降，其中汉

33、南区下滑最大，同比下降 54.9%。从价格上来看，主城区价格更有韧性，新城区普遍下滑。其中主城区的武昌、洪山、江岸成交价格分别上涨 14.43%、9.15%、1.91%，也是 2022 年仅有的三个城区价格上涨，而新城区的汉南区成交面积仅占 2.1%，价格下降 17.93%，其他新城区有不同程度的下滑。图17：2022 年武汉分区域成交占比（按面积计算）图18：2022 年武汉分区域均价变化 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 分产品来看，从成交户型面积来看，2018-2022 年 90 平米以下和 90-11 平米仍然是主力成交面积段，但是占比已经从 66

34、.37%下降至 58.87%，而 140 平米以上的面积段从 10.35%上升的 16.95%。从户型来看，三室两厅一直占据绝大部分市场，四室两厅的成交有所上升从 11.80%上升至 13.34%，别墅类型的成交也在不断扩大。可以看出武汉消费者购买高端户型的意愿不断增强。0510152005001,0001,5002,0002,5002020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022

35、年11月2023年01月2023年03月库存面积(万平)注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失18.3915.62051015202020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022年11月2023年01月2023年03月出清周期(月)注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失东西湖区,10.91%东开区,9.04%黄陂区,7.69%江夏区,7.03%新洲区,5.64%经开区,

36、5.55%蔡甸区,4.69%汉南区,2.10%汉阳区,11.71%洪山区,8.74%江岸区,8.33%硚口区,7.58%青山区,4.84%武昌区,3.82%江汉区,2.35%主城区,47.36%注：东开区指东湖新技术开发区，经开区指经济技术开发区1.91%-6.06%-25.08%-10.90%14.32%9.15%-2.28%-10.60%-3.14%-0.52%-7.00%-6.20%-14.32%-11.44%-17.93%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%05000100001500020000250003000035000江岸区江汉区硚口区汉阳区

37、武昌区洪山区青山区东西湖区东开区经开区江夏区黄陂区蔡甸区新洲区汉南区成交均价（元/平）同比行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 图19：2018-2022 年武汉市商品住宅分面积段占比（按成交面积计算）图20：2018-2022 年武汉市商品住宅分户型占比（按成交套数计算）资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 整体而言，2022 年武汉住宅市场受疫情和整体经济大环境影响，新房成交量相对比较惨淡，处于低位运行。但自 12 月份好转，今年 2 月也展现出强劲的回暖势头，预期未来主城区的需求热度或将持续

38、。2.4 二手房成交量小幅下降，价格维持稳定 2022 年武汉市二手房市场趋于稳定，成交量相对 2021 年有小幅度下降，2023 年一季度成交快速增加。2022 年武汉市共发生二手房交易 82735 宗，同比下降 4.35%，成交面积为 822.46 万平米，同比下降 3.1%。价格方面，2022 年二手房成交均价为 18252.25 元/平，同比下降 4.2%，自 2020 年起，武汉市二手房成交价除个别月份外相对稳定，价格波动整体在5%以内。图21：武汉市近三年二手房成交套数小幅下降 资料来源：中指数据，民生证券研究院 0%20%40%60%80%100%2018201920202021

39、202290以下90(含)-120120(含)-140140(含)以上0%20%40%60%80%100%20182019202020212022一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅四室两厅及复式房型别墅02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0002020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022年11月2023年01月2023年03月成交套数(套)20

40、20年月平均成交套数2021年月平均成交套数2022年月平均成交套数747368947028注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 12 图22：武汉市二手房成交均价波动不大 资料来源：中指数据，民生证券研究院 -10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%0500010000150002000025000成交价格(元/平)环比注：受疫情影响，2020年2月和3月数据缺失行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 13 3 土地市场：全年

41、处于低位运行，房企拿地热度低 3.1 地市政策：紧中有松，不断减低企业进入门槛 2021 年武汉成为“两集中”政策的试点城市，全年土拍规则在不断优化的同时也在不断趋严。提出“限地价、限房价、竞品质”的目标，限定涉宅地块最高溢价 15%，对购地企业进行资金审核，同时规定同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买，上调保证金比例，提高企业门槛，部分上调至 50%。2022土拍规则紧中有松，在2021年的基础上不断松绑，降低企业进入门槛。在保持涉宅地块最高溢价 15%不变下，采取“熔断”后以“摇号”直接确定竞得人的方式，首次采取“拍卖”方式供地，允许企业在原有以土地竞买保证金交纳作为参加土地竞

42、买履约保证的基础上，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，下调保证金比例，同时部分地块延长出让金缴纳周期至一年。表2：2021-2022 年武汉土拍规则变化 参拍数量限制 主体资质 限制联合开发 保证金比例 出让金 缴纳周期 溢价率 2021 年第一批 无 具有开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块分别为 20%、10%1 个月 无要求 2021 年第二批 无 具有开发资质即可 无 各类 20%及以上，部分达 50%1 个月 15%2021 年第三批 无 具有开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块分别为 20%、10%1 个月 15%2022 年第一批 无 具有开发资质即可 无 涉宅类、商服

43、类地块分别为 20%、10%1 个月 15%2022 年第二批 无 具备开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块分别为 20%、10%1 个月 15%2022 年第三批 无 具备开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块分别为 20%、10%一年 15%2022 年第四批 无 具备开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块下调 10%一年 15%2022 年第五批 无 具备开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块下调 10%一年 15%2022 年第六批 无 具有开发资质即可 无 涉宅类、商服类地块下调 10%一年 15%资料来源：武汉市 2021-2022 年土地市场拍卖会资料整理，民生证券研究院 3.2 土地

44、成交：主城区成主力，涉宅用地超六成 2022 年武汉涉宅用地供销量都大幅减少，地价持续上涨，主城区为成交主力。2022 年武汉各类挂牌拍卖用地成交 256 宗，成交建面 2033.16 万平米米，同比下降 51.99%，土地出让金达 935.34 亿元，同比下降 51.89%，成交楼面均价 4591元/平，保持稳定。土地成交数最多的新城区黄陂区以工业用地为主，工业用地建面占比 68.29%。2022 年武汉完成六批次集中供地，成交 107 宗，总成交建面积1057.41 万平米，成交楼面均价 8397 元/平，总成交金额 889.7 亿元，整体溢价率 0.68%。其中，涉宅用地成交 72 宗，

45、占集中供地 67.29%，成交建面 876 万平米，同比下降 63.9%,楼面均价 9598 元平米，同比上涨 29.7%。从区域分布上看，主城区土地成交量过半，住宅用地为主。主城区的成交总数为 59 宗，成交建面为 570.73 万平米，占比 53.97%，其中 44 中为涉宅用地，成交建面为 522.70行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 14 万平米，占主城区成交建面的 91.58%。分批次看，2021 年武汉土地集中转让出现明显的由热转冷，成交金额缩水，溢价率低的局面，2021 年第二、第三批次的成交金额相对于第一次批次分别减

46、少53.27%、32.48%。21 年第一批次的平均溢价率为 17%，第二、三批次的溢价率低至 0.4%、0.02%，但是流拍率不增反降，第三批次无流拍土地。受全国经济和疫情的影响，2022 年武汉市土地市场处于低位运行。上半年，受市场普遍下行等因素影响，政府放缓了供地节奏；下半年尤其第四季度，为完成年度土地供应目标，又以“少量多次”的形式加快了供地节奏。2022 年溢价低迷，仅有 16 宗地块产生溢价，最高溢价率仅为第一批次的 1.65%。由于央企、地方国企的兜底拿地，流派率保持低位，第四、五、六批次均无流拍。从拿地企业来看，房企拿地热度低，地方国资企业成拿地主力。2022 年武汉六次集中土

47、拍中，国央企拿地面积占比 68.4%，以武汉城建集团、武汉城投集团、武汉地铁集团、武汉文化投资集团、汉阳城建集团等为代表的地方国企成为了市场拿地主力，而且民营拿地企业中基本为湖北、武汉的地方企业，外来房企进入武汉拿地意愿很低。图25：武汉市“两集中”土地成交建面及出让金 图26：武汉市“两集中”各批次成交宗数 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 744.28 347.78 502.52 89.35 113.11 315.85 67.24 67.71 236.45 0200400600800020040060080010001200成交建面（万平）土地出让金（

48、亿元）50 40461018391013170102030405060成交宗数图23：2022 年武汉各类用地各区域占比（按宗数测算）图24：2018-2022 武汉市年涉宅用地供销量价 资料来源：中指数据，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 16.80%10.94%11.33%8.98%8.59%7.42%6.64%3.13%4.30%5.08%4.30%4.30%3.13%3.13%1.95%黄陂区东开区蔡甸区东西湖区青山区江夏区新洲区洪山区汉南区经开区江岸区武昌区汉阳区硚口区江汉区05,00010,00015,0000100020003000400020182019202

49、020212022供应建面（万平）成交建面（万平）成交楼面均价（元/平）行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 15 表3：2022 年重点房企 在武汉拿地情况 企业名称 拿地宗数（宗）总权益拿地金额（亿元）总权益规划建面（万平）总拿地金额（亿元）总规划建面（万平）拿地楼面均价（元/平）汇总 15 265.05 196.9 275.01 205.93 13461 保利发展 1 4.41 4.8 4.41 4.8 9178 华发股份 1 4.41 2.59 7.35 4.32 17014 建发房产 1 14.34 7.6 14.34 7.6

50、 18868 中交地产 1 13.42 12.2 13.42 12.2 11001 武汉城建集团 11 228.47 169.71 235.49 177.01 13463 资料来源：武汉市 2021-2022 年土地市场拍卖会资料整理，民生证券研究院 总的来看，2022 年武汉市集中土拍呈现“少量、多次、优质”的特点，以住宅用地为主，涉宅用地占比超六成；主要溢价地块类型为加油加气站用地及住宅用地，其中住宅溢价地块集中于中心城区。随着 2023 年武汉首次土拍的结束，可以发现除经开区核心地块被附近已布局的招商与武汉城建拍下外，其他均为地方平台托底，分化进一步加剧。行业专题研究/房地产 本公司具备

51、证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 16 4 投资建议 建议关注深耕武汉，2-3月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科A。表4：重点关注标的情况 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600325 华发股份 10.06 1.22 1.40 1.58 8 7 6 000002 万科 A 14.54 1.94 1.98 2.07 7 7 7 资料来源：wind，民生证券研究院预测;（注：股价数据采用 5 月 19 日股价，华发股份、万科 A 均采用 wind 一致预期）行业专

52、题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 17 5 风险提示 1）政策变动风险。为刺激需求端增长，武汉政府基本放松了限购限贷政策，未来楼市复苏，土地和住宅销售政策或重新收紧；2）房价下跌风险。武汉房价因改善户型成交多而结构性上涨，若刚需恢复，均价或再次回落；3）市场波动风险。武汉 2023 年春节后楼市销售初步回升，但行情暂未企稳，销售回暖速度或将不及预期。行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 18 插图目录 图 1：武汉市域城镇空间示意图.3 图 2：武汉市 GDP 走势.4 图 3：武

53、汉第三产业贡献不断提高.4 图 4：武汉产业布局体系.4 图 5：武汉各区域重点产业全景.4 图 6：武汉常住人口增量明显.5 图 7：居民人均收入水平快速回升.5 图 8：武汉市房地产发展历程.6 图 9：武汉房地产开发维持稳定.7 图 10：武汉市房地产市场销供比走势.7 图 11：2021-2022 年武汉各区商品住宅成交均价.7 图 12：2022 年武汉主新城区商品住宅库存对比.7 图 13：武汉商品住宅供销量价走势.9 图 14：2023 年 2 月武汉商品住宅销供比高达 4.63.9 图 15：武汉商品住宅月度库存走势.10 图 16：武汉商品住宅去化周期处于高位.10 图 17

54、：2022 年武汉分区域成交占比（按面积计算）.10 图 18：2022 年武汉分区域均价变化.10 图 19：2018-2022 年武汉市商品住宅分面积段占比（按成交面积计算）.11 图 20：2018-2022 年武汉市商品住宅分户型占比（按成交套数计算）.11 图 21：武汉市近三年二手房成交套数小幅下降.11 图 22：武汉市二手房成交均价波动不大.12 图 23：2022 年武汉各类用地各区域占比（按宗数测算）.14 图 24：2018-2022 武汉市年涉宅用地供销量价.14 图 25：武汉市“两集中”土地成交建面及出让金.14 图 26：武汉市“两集中”各批次成交宗数.14 表格

55、目录 重点公司盈利预测、估值与评级.1 表 1：2022 年武汉房地产调控政策持续放松.8 表 2：2021-2022 年武汉土拍规则变化.13 表 3：2022 年重点房企 在武汉拿地情况.15 表 4：重点关注标的情况.16 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 19 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三

56、方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准

57、指数涨幅-5%5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信

58、息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机

59、构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。民生证券研究院：上海：上海市浦东新区浦明路 8 号财富金融广场 1 幢 5F；200120 北京：北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 A 座 18 层；100005 深圳：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 32 层 05 单元；518026