房地产行业全国调研系列报告之华中区域（一）：武汉区域间分化持续扩大年初回暖势头强劲-230519（19页）.pdf

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1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之华中区域（一）武汉：区域间分化持续扩大，年初回暖势头强劲 2023 年 05 月 19 日 国家中心城市，人口增量首位。武汉是湖北省省会，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，是中国的中心城市。2022 年武汉市 GDP18866.43亿元，同比增速 4%，GDP 全国排名第八，中部排名第一。第三产业贡献度高，占比 61.88%。2021 年武汉常住人口 1364.89 万，城镇化率 84.56%，人口增量120.12 万，位居全国第一。2022 年武汉城镇居民人均可支配收入 58449 元

2、，农村居民人均可支配收入 29304 元。房地产市场特点：投资开发增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难以消化。武汉近 7 年房地产开发投资复合增长率仅 4.39%。从各区来看，2022 年主新城区发展不平衡，主城区中武昌区房价突破 30000 元/平，江岸、江汉也在22000 元/平以上，而新城区中普遍偏低。新房市场：1）供销量价下降，去化周期处于高位，23 年初回暖势头强劲。2022 年武汉商品住宅供应面积 1077.85 万平米，同比下降 54.38%；成交面积1310.84 万平米，同比下降 42.52%，成交价格 14922 元/平，同比下降 6.45%。2022 年库存面积 17

3、86.86 万平米，同比下降 13.22%，2022 年 12 月去化周期为 15.6 个月，较 2021 年同期延长 4 个月。今年年初，武汉小阳春回暖势头强劲，1 月和 2 月的销供比分别达到 2.72、4.63。分区域来看中心城区占全年销售面积的 61.95%，新城区价格普遍下滑。2）2022 年楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时还有发放购房补贴、减免住房转让费等政策，2022 年首套房利率降至 3.9%，二套房利率降至 4.9%；首套房公积金贷款最高额度调整至 90 万元，二套最高额度调至 70 万元。二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2022 年武汉市共发生二手房交

4、易 82735 宗，同比下降 4.35%，成交面积 822.46 万平米，同比下降 3.1%，2022 年二手房价格波动维持在4%以内。土地市场。2022 年处于低位运行，房企拿地热度低，预计 2023 年土地市场核心区与周边区域的竞拍热度分化将更为凸显。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用“拍卖”方式供地，在原有基础上增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，不断降低保证金比例，延长土地出让金周期。2）土拍情况：主城区成主力，涉宅用地超六成，呈现“少量、多次、优质”的特点。2022年武汉完成六批次集中供地，成交 107 宗，供应面积 1061.95 万平米，整体溢价率 0.68%。

5、其中主城区成交 59 宗，成交建面 570.73 万平米，占比 53.97%；涉宅用地 72 宗，占集中供地 68.29%，成交建面 876 万平米，同比下降 63.90%，楼面均价 9598 元/平，同比上涨 29.7%，央企、国企拿地面积占比 68.4%。投资建议：建议关注深耕武汉，2-3 月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科 A。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600325 华发股份 10.06 1.22

6、 1.40 1.58 8 7 6 000002 万科 A 14.54 1.94 1.98 2.07 7 7 7 资料来源：Wind，民生证券研究院预测;（注：股价为 2023 年 5 月 19 日收盘价；华发股份、万科 A 均采用 wind 一致预期）推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 徐得尊 执业证书：S0100122080038 电话：13818319641 邮箱： 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电话：18817507365 邮箱：chenli_ 相关研究 1.全国调研