海通证券最新发布的物业板块2024年中报综述报告指出，物业板块估值正处于历史底部区域。截至2024年8月30日，重点跟踪物业企业2025年PE均值仅6.82倍，对应2024年PEG均值0.50倍，估值水平处于中长期底部区域。万物云中期股息率达6.44%、卓越商企服务5.98%，高股息特征凸显。本文基于海通证券报告，系统分析物业板块的估值水平、股息率与投资价值。

截至2024年8月30日，重点跟踪上市物业企业2023年、2024年、2025年、2026年PE估值均值分别为8.58倍、21.07倍（受亏损企业影响）、6.82倍、6.24倍，对应2024年PEG均值0.50倍。剔除亏损企业后，头部物企估值普遍在8-15倍区间，处于历史最低水平。

华润万象生活2024年PE约15倍、保利物业8.3倍、中海物业8.9倍、万物云9.7倍、招商积余10.9倍。对比历史估值中枢（20-30倍），当前估值已大幅折价。物业企业轻资产、现金流稳定、抗周期属性强，估值修复空间显著。

2024年上半年，重点跟踪的24家物业企业平均中期股息率约1.26%。万物云中期股息率达6.44%居首，卓越商企服务5.98%排名第二。中期分红成为物业板块的突出亮点，在行业利润承压背景下，部分物企维持较高派息比例，股息率吸引力显著提升。

以万物云为例，其每股中期股息0.562元人民币（含税），按8月30日收盘价17.38港元计算，中期股息率超6%。卓越商企服务中期股息率亦接近6%。若全年保持相同派息水平，部分物企全年股息率有望突破8-10%。在利率下行背景下，物业板块的高股息属性正被市场重新认知。

物业板块估值修复的核心驱动力来自三个方面：一是关联方风险逐步出清，市场对物业企业独立性的担忧减弱；二是现金流改善和派息提升，高股息资产在低利率环境下吸引力增强；三是基本面边际改善，头部物企在管面积和收入仍保持正增长。

从市值/在管面积看，星盛商业（6.0倍）、宝龙商业（1.44倍）估值溢价反映商管模式的高效能；多数物企市值/在管面积在0.1-0.5倍区间，处于极低水平。从市值/合同面积看，行业均值仅0.48倍，储备项目价值未被充分定价。随着行业竞争格局优化和增值服务创新，物业板块估值有望逐步修复至15-20倍合理区间。

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重点物业企业估值对比

证券代码	公司	2024E PE（倍）	2025E PE（倍）	PEG（倍）	股息率
01209.HK	华润万象生活	15.04	12.74	0.86	—
06049.HK	保利物业	8.31	7.40	0.67	—
02602.HK	万物云	9.68	8.49	0.71	6.44%
02669.HK	中海物业	8.91	7.61	0.54	—
001914.SZ	招商积余	10.85	9.31	0.67	—
06989.HK	卓越商企服务	4.24	3.81	0.44	5.98%

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