广发证券报告对2025年C-REITs流通市值进行了详细测算。预计2025年流通市值将增加420.48亿元，其中77.46%（325.69亿元）来自存续项目战略配售解禁，22.54%（94.79亿元）来自新上市项目。2025年末C-REITs总市场规模有望达1,879.97亿元，流通市值1,145.67亿元，流通市值占比从43.83%提升至60.94%。流动性的显著改善将为更多机构资金入场创造条件，REITs市场有望进入“流动性改善→机构增配→估值提升”的正向循环。

流通市值预测基于三个核心假设：一是截至2024年12月31日交易所审核阶段的15单项目（230.85亿元）和已过审未上市的5单项目（85.12亿元）均有望在2025年完成上市，合计贡献315.97亿元总市值增量；二是新发项目流通份额占比约三成（参考24年新上市项目限售份额算术平均占比71.64%），对应94.79亿元流通市值增量；三是存续项目战略配售解禁按各项目发行公告披露的解禁时间表测算，2025年合计解禁325.69亿元。据此预测2025年末78单C-REITs总市场规模为1,879.97亿元，流通市值为1,145.67亿元，流通市值占比从2024年末的43.83%提升至60.94%，提升幅度为17.11个百分点。

2025年是C-REITs战略配售解禁规模最大的一年，全年解禁市值达325.69亿元，远超2023年（约143亿元）和2024年（约148亿元）的解禁规模。解禁主要来自2021-2022年上市的首批REITs项目的最后一批战略配售锁定期到期，以及2023-2024年上市项目的部分限售份额解禁。解禁后流通市值的增加将直接改善市场流动性——当前C-REITs日均换手率0.82%低于历史平均0.92%，流动性不足制约了保险、养老金等大型机构的配置意愿。流通市值从685亿元增至1146亿元后，机构资金进出市场的冲击成本将显著降低，有望吸引更多长期资金入场配置。

2025年预计新增上市项目20单（15单审核中+5单已过审），总市值315.97亿元。参考24年新上市项目的限售结构——29单新上市项目的战略配售占比算术平均为71.64%，流通份额占比约28.36%，对应新项目流通市值约94.79亿元。新上市项目流通占比偏低的原因在于REITs发行初期战略配售比例较高（通常60%-80%），原始权益人及关联方、保险等机构投资者持有的战略配售份额有6-36个月不等的锁定期。随着时间推移，战略配售份额逐步解禁，新项目的流通市值占比将逐步向存量项目靠拢。

流通市值占比从43.83%提升至60.94%对C-REITs市场具有三重积极影响。其一，交易摩擦成本降低——流通市值翻倍将缩小买卖价差、降低冲击成本，提升市场运行效率。其二，机构配置空间打开——保险资金、养老金、公募FOF等机构投资者对持仓标的的流动性有明确要求，当前日均成交额不足5亿元的市场难以容纳大规模机构资金。流通市值提升后，机构单笔交易的流动性约束将显著放松。其三，估值体系重塑——流动性改善通常伴随估值溢价，当前C-REITs整体P/NAV约1.02倍（24年末），仍低于发行时的1倍基准，流动性改善有望推动估值向合理水平回归。参考海外经验，REITs市场流动性提升后往往迎来保险、养老金等长期资金的持续增配，形成“流动性改善→机构增配→估值提升→更多优质资产发行”的正向循环。

表：C-REITs流通市值预测（2025E）

流通市值构成	金额（亿元）	占比
2024年末存量流通市值	685.52	—
存续项目解禁增量	325.69	77.46%
新上市项目流通增量	94.79	22.54%
2025年末预测流通市值	1,145.67	—
2025年末预测总市值	1,879.97	—
2025年末流通市值占比	60.94%	+17.11pct