广发证券REITs年度策略报告指出，2024年是中国C-REITs市场从试点阶段迈向常态化发行的关键转折年。7月26日发改委发布1014号文，开启REITs常态化发行新阶段，试点行业从9大类扩至13大类，新增养老设施，审核流程大幅简化。证监会明确REITs权益属性、财政部将REITs纳入社保基金投资范围、人民银行将REITs纳入互换便利质押品，政策红利持续释放。2024年过审项目30单、募集金额450.30亿元为历年最高，常态化发行制度框架基本建成。

中国C-REITs政策演进可划分为五个阶段：制度架构搭建期（2020年4月至2021年6月）、试点行业扩容期（2021年6月至2023年3月）、制度完善期（2023年上半年）、试点检验期（2023年下半年至2024年7月）、常态化发行期（2024年7月至今）。2024年7月26日发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），标志着REITs从试点阶段正式进入常态化发行阶段。2024年12月27日沪深交易所修订《REITs业务指引—审核关注事项》，在1014号文框架下添加了诸多针对性要求，完成常态化发行阶段审核体系最后一环建设。政策重心从“能不能发”转向“如何更好发”，市场扩容的制度基础全面夯实。

1014号文在三个维度实现重大突破。行业范围方面，从9大类扩展至13大类，新增养老设施，能源基础设施新增储能和清洁煤电，租赁住房新增公租房、市场化租赁住房和园区配套租赁住房，文化旅游从AAAAA级扩展至AAAA级景区。收益率要求从“预计未来3年净现金流分派率不低于4%”调整为“非特许经营权类不低于3.8%、特许经营权类IRR不低于5%”，同时新增现金流稳定性要求——“最近3个会计年度平均EBITDA不低于未来3年平均预计EBITDA的70%”。审核流程方面，省发改委不再参与前期培育，符合条件的项目可由发起人直接申报，国家发改委新增预评估阶段，10个工作日内初步审核。自项目正式受理之日起3个月内应完成向证监会推荐的全部流程。常态化发行制度框架基本建成。

2024年围绕REITs的制度建设呈现多部门协同发力的特征。证监会2月发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确并表原始权益人合报关于REITs其他方持有份额可列报为权益工具，REITs二级市场涨跌不再影响原始权益人合并报表利润，消除了资产方因二级市场波动影响未来利润的顾虑。财政部2023年12月明确全国社保基金可以投资于REITs，引入长期资金压舱石。2024年4月证监会提出将REITs纳入沪深港通，拓宽资金来源。10月人民银行将公募REITs纳入证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）可用质押品，增强REITs流动性。9月财政部、国家税务总局发布印花税减免政策，REITs发行过程中资产重组及股权转让涉及的印花税最高可节省资产交易价格的0.2%，降低发行成本。

以中关村REIT为样本测算印花税减免的实际效果：资产重组阶段原始权益人和项目公司双方合计可节省资产交易价格0.1%的印花税（约104.90万元），股权转让阶段原始权益人和专项计划双方可节省股权交易金额0.05%的印花税（约53.51万元），两个阶段合计减免约316.82万元，占总评估价值（30.73亿元）的0.1%。审核效率方面，1014号文发布后申报并过审的项目平均审核周期73个工作日，显著低于历史水平。顺丰仓储REIT审核周期仅17个工作日为最短，建信金风新能源REIT 21个工作日，华威农贸REIT 64个工作日。2024年过审项目30单、募集金额450.30亿元，项目数量和规模均为历年最高，审核提速为2025年市场持续扩容奠定了制度基础。

表：1014号文核心政策变化对比

政策维度	原政策（236号文）	新政策（1014号文）
试点行业	9大类	13大类（新增养老设施等）
收益率要求	分派率不低于4%	非特许经营权≥3.8%，特许经营权IRR≥5%
现金流要求	近3年经营性净现金流为正	近3年平均EBITDA≥未来3年平均预计EBITDA的70%
首发规模门槛	不低于10亿元	租赁住房和养老设施不低于8亿元
回收资金使用	存量收购≤30%，补流≤10%	存量收购无上限，补流≤15%
审核流程	省发改委5个工作日内受理	省发改委10个工作日内受理，国家发改委新增预评估