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1、 研究报告 （2024 年第 17 期 总第 49 期）2024 年 10 月 10 日 中国公募中国公募 REITsREITs 三周年，迈入常态化发行新阶段三周年，迈入常态化发行新阶段 不动产金融研究中心 郭翔宇 余健 雷童 【摘要】【摘要】中国公募 REITs 自上市三年以来，已顺利迈入常态化发行的新阶段。本文回顾了中国基础设施公募 REITs 的发展历程，分析了试点阶段取得的成果以及常态化发行的机遇与挑战。随着市场机制的不断完善和规模的持续扩大，基础设施公募 REITs 将为不动产行业的转型升级注入新的活力，并为经济高质量发展提供有力支撑。自 2021年 6月首批 9只产品上市以来，中国

2、基础设施公募 REITs（以下简称“C-REITs”）启航已三年有余。C-REITs 以基础设施为底层资产，从无到有、从有到优，不断探索适合中国土壤的发展之路。站在 C-REITs 常态化发行的开端，回溯来时道路，着眼当下市场需求，期待继续以稳健之姿探寻未来发展方向、建立健全多层次 REITs 市场。1 一、一、C C-REITsREITs 发展历程回顾发展历程回顾 C-REITs 的发展大致可分为探索培育、开启试点、扩大试点及常态化发行四个阶段。20042019 年可以视作 C-REITs 的探索培育阶段。自 2004 年国务院发文开启资产证券化业务的探索，2007 年，多个监管部门相继成立

3、REITs专题研究小组，掀开十余年的C-REITs探索培育序幕。从具体实践看，20052012 年以在境外发行 REITs 和银行间 REITs 产品为主，越秀、领展、凯德等投资中国内地物业的公募 REITs 相继在境外上市，天房集团以债务型 ABN 为载体发行银行间市场首单REITs 试点项目。此后，中国资产证券化业务蓬勃发展：中信启航类REITs 通过“私募基金+ABS”结构，开启权益型类 REITs 的尝试；鹏华前海万科 REIT 首次以公募基金为载体，为后续交易架构的成熟奠定基础；各种类REITs、CMBS产品形成投资热潮，为C-REITs的正式试点培育了具有中国特色的土壤。20202

4、021 上半年是 C-REITs 的开启试点阶段。2020 年 4 月，中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，标志着 C-REITs试点工作正式开启。随后一年内，相关部门多次发布文件，明确试点范围及要求，规范设立、运作等活动及具体业务流程，初步建立起 C-REITs 的制度框架。2021 上半年，首批 9 只产品发行落地，底层资产主要为收费公路、产业园区、仓储物流、垃圾污水治理等基础设施，均位于东部沿海发达地区。2 在2021下半年2024上半年的扩大试点阶段，C-REITs全方位、多角度地加速试点进程。具体表现为两方面：一方

5、面是实践范围的扩大。2021 下半年起试点区域扩大至全国，底层资产扩容至保障性租赁住房、清洁能源领域，并在 2023 年再度扩容至消费基础设施；同时，已上市 REITs 也从 2022 年起可通过扩募等方式新购入资产，至今已有 4 单产品完成扩募，募集金额超 50 亿元。另一方面是制度细节的完善。2022 年发布政策降低所有 C-REITs 项目原始权益人在重组、设立阶段的税务负担，标志着其税收政策体系的初步建立；陆续在 2021 年引入保险资金、2023 年引入 FOF 产品和社保基金等增量投资者；2024 年明确原始权益人可将 C-REITs 列为权益，机构投资者可选择 FVOCI 会计计

6、量方法，助力提升市场参与者长期持有的积极性。2024 下半年起 C-REITs 开启常态化发行新阶段。2024 年 7 月 26日，随着国家发展改革委发布关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知（以下简称“1014号文”），C-REITs 正式迈入常态化阶段。相较于前期试点，新阶段主要有两方面变化：一方面，未来的项目类别将进一步扩容至 12 类，其中新增市场化租赁住房、养老设施、燃煤发电等资产类型，项目审核发行将进一步加速；另一方面，现有制度的细节得到了针对性完善优化，例如补充了集体用地、PPP 项目的合规性要求，适当放宽了部分资产的规模要求、净回收资金用于