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地产行业收租资产系列报告之十二：首批商业不动产REITs资产评估总览-260312（28页）.pdf

上传人：拾亿编号：1155852 2026-03-13 PDF PDF PPTX PPTX PPTX 28页 1.72MB 1张图表

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该报告所属合集： 2026年房地产信托REITS报告合集

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证券研究报告首批商业不动产REITs资产评估总览收租资产系列报告之十二

报告速读

1. **首批商业不动产REITs概况**：截至2026年2月，14单申报（上交所13单、深交所1单），拟募资超400亿元，资产涵盖写字楼、购物中心、奥莱、酒店等，原始权益人多元（央国企、民企、外企）。 2. **估值与分派率**：写字楼分派率最低（如汇添富上海地产REIT 4.5%），购物中心/奥莱较高（如中信建投首农REIT 6.87%）；折现率购物中心普遍较低（如静安大融城5.5%），部分资产资本化率突破行业区间（如深圳来福士写字楼4.47%）。 3. **新品类评估要点**：酒店关注入住率、RevPAR、GOP Margin；写字楼需警惕混装资产估值摊薄及租户集中风险；服务式公寓资本化率（如深圳来福士4.31%）低于保租房REITs。 4. **投资建议**：优质REITs（如国泰海通砂之船REIT）及商管运营商（华润、招商蛇口等）具备配置价值，风险包括行业周期波动及政策不及预期。