房地产政策正从“托底”走向“深水区”。国盛证券报告指出，住建部、发改委、财政部、自然资源部、金融监管总局五部门联合召开城市更新发布会，2025年中央预算内投资设立城市更新专项，6月底前下达投资计划。上海扩大公积金范围、成都推进395个老旧小区改造、广东鼓励购房补贴，政策密度和力度持续加码。本轮政策最终力度有望超过2008年和2014年，房地产政策深水区的调整正在重塑行业预期。

房地产政策深水区意味着政策工具从单一的需求刺激向“需求+供给+城市更新”三维联动转变。2025年5月，住建部联合发改委、财政部、自然资源部、金融监管总局召开新闻发布会，系统部署城市更新行动。住建部将继续推进老旧小区改造；财政部加大资金投入并落实税费优惠政策；发改委设立城市更新专项中央预算内投资计划，将于6月底前下达；金融监管总局正制定专门的城市更新项目贷款管理办法。与此同时，上海出台提振消费方案，扩大保障性租赁住房供给、扩大公积金适用范围；成都推进老旧小区改造395个、城中村改造63个、更新片区27个；广东完善保障房机制，鼓励购房补贴和房票支持进城农民购房。房地产政策深水区的政策密度和协同性达到近年之最。

房地产政策深水区核心举措（2025年5月）

部门/地区	政策举措	关键时间节点
住建部等五部门	联合推进城市更新，老旧小区改造、税费优惠、专项投资、贷款管理办法	6月底前下达专项投资计划
上海	扩大保障性租赁住房供给、扩大公积金适用范围、支持住房消费	已发布
成都	老旧小区改造395个、城中村改造63个、更新片区27个，支持电梯更新提取公积金	持续推进
广东	完善保障房政策，鼓励购房补贴、房票支持进城农民购房	已发布

房地产政策深水区的力度可对标历史重大宽松周期。2008年金融危机后，政策以“四万亿”和取消二套房贷限制为核心；2014年以“去库存”和棚改货币化为抓手。本轮房地产政策深水区面临的环境更为复杂——房价连续阴跌（4月70城新房同比-4.5%）、行业全面亏损、房企信用风险仍在出清。政策组合拳涵盖需求端（限购放松、信贷支持、税费优惠）、供给端（收储、闲置土地处置、保障房建设）和城市更新（老旧小区、城中村、片区更新）。从政策工具数量和覆盖面看，本轮已超越2008和2014年。国盛证券认为政策尚在途中，最终力度有望超过此前两轮周期。房地产政策深水区的深化将决定行业中期走向。

城市更新是房地产政策深水区中最具增量的方向。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，将于6月底前下达，这是中央层面首次为城市更新设立专项投资计划。金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法，引导金融机构满足合理融资需求。地方层面，成都2025年计划推进老旧小区改造395个、城中村改造63个、更新片区27个；上海滚动推进老旧小区更新改造，扩大美丽家园修缮范围。城市更新不仅直接拉动投资，还能创造增量住房需求，是房地产政策深水区中“稳投资+促消费”的结合点。房地产政策深水区的落地效果需重点跟踪专项投资下达节奏和贷款管理办法的具体条款。

房地产政策深水区为板块提供系统性政策beta。配置方向可优选：（1）基本面alpha公司——H股绿城中国、建发国际、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。（2）地方国企/城投/化债——城投控股、城建发展、信达地产。（3）中介——贝壳。（4）边际催化——金地集团。（5）物业跟涨——华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余。房地产政策深水区的投资逻辑在于“政策主导力量+节奏和仓位控制”，品质房企有望在格局优化中持续受益。