房地产投资端持续收缩。2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，出让金规模仅为2020年高点四成左右。22城2021-2023年成交涉宅用地中未动工地块约930宗、规划建面9497万平方米。太平洋证券研究报告指出，自然资源部发布专项债收储土地新政，通过收回收购闲置土地、减少市场存量土地规模，有望改善土地供求关系并推动开工投资止跌回稳。土地市场的深度收缩为中期供需平衡埋下伏笔，但短期开工投资仍将承压。

2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降23.3%，土地出让金同比下降27.8%。一线、二线、三四线城市成交面积同比分别-39.1%、-28.7%、-18.8%，一线城市降幅最大但楼面均价仍上涨22.3%，显示核心城市土地价值相对坚挺。土地出让金规模仅为2020年高点四成左右，地方政府土地财政持续承压，供给端主动收缩有助于中长期供需再平衡。但从短期看，土地成交锐减将直接拖累新开工面积和房地产开发投资。

截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元。其中郑州未动工规划建面1550万平方米、武汉1549万平方米，相对规模较大，可优先盘活。2024年11月自然资源部公布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，土地收回后原则上当年不再供应用于房地产开发，供应面积不得超过收回总量的50%。

专项债收储土地将通过三条路径影响房地产投资：一是直接减少市场存量土地规模，改善土地供求关系，有助于稳定地价预期；二是地方政府通过收储盘活闲置土地后，可优化土地供应结构，将收回土地用于民生和实体经济项目（不受50%限制）；三是收储资金注入房企，改善企业流动性，降低债务风险。但收储对投资开工的拉动存在时滞，2025年新开工面积仍可能继续下滑，但降幅有望收窄。乐观情形下，随着城中村改造和收储联动推进，2025年下半年开工投资有望边际改善。

2024年下半年以来，广州收储越秀三幅地块（补偿合计超135亿元）、金茂湖州地块（补偿7.81亿元，或为首个使用专项债资金的案例）、华侨城武汉TOD地块（调规后平价拍回）等案例陆续落地。支付方式包括应付票据和现金延期两种模式，其中应付票据可在有效期内用于收购新出让土地，形成资金闭环。这些案例表明收储政策正在加速落地，房企通过向政府退还未开发土地可获得现金流改善，而地方政府通过“收、调、供”联动优化土地资源配置。预计2025年更多城市将跟进，收储规模有望显著扩大。

22城2021-2023年成交涉宅用地未动工统计（截至2024Q3）

城市	未动工地块宗数	未动工规划建面（万㎡）	未动工地块成交价（亿元）
郑州	108	1229	501
武汉	114	1550	1007
沈阳	38	334	105
长春	43	321	82
无锡	71	383	65
青岛	104	256	78