国金证券地方两会房地产报告深入分析城中村改造货币化安置政策效果。城中村改造政策支持城市由最初35城扩围至近300个地级及以上城市，鼓励货币化安置/房票安置。经测算，100万套城中村改造货币化安置可带动开发投资2332-4230亿元，占2024年开发投资的2.3%-4.9%；可带动商品房销售额4704-11664亿元，占2024年销售额的4.9%-12.1%。上海2025年计划启动25个城中村改造项目（+150%），浙江6万户（+122%），贵州3万户（+50%）。城改货币化安置有望成为楼市止跌回稳的关键抓手。

自2023年7月国常会以来，城中村改造政策支持城市范围持续扩大。2023年7月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，覆盖城区常住人口300万以上的35个城市。2024年1月扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市（约52个）。2024年10月住建部发布会提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。2024年11月住建部、财政部联合印发通知，进一步扩大政策支持范围到近300个地级及以上城市。

城中村改造范围大幅扩围，叠加货币化安置政策支持，有望为楼市注入新的增量需求。若分摊的城市数量少则对单个城市的影响更为显著，城中村改造货币化安置或成为止跌回稳的关键抓手之一。

国金证券对100万套城中村改造货币化安置的效果进行量化测算。核心假设：城中村套均建面80-120平，拆建比不超过2，拆除比例15%-25%，安置单价1.2万元/平，货币化安置比例70%-90%，货币补偿后购房转化率70%-90%。

测算结果：可带动开发投资2332-4230亿元，占2024年开发投资100280亿元的2.3%-4.9%，随着各地项目落地将在未来几年持续释放。可带动商品房销售额4704-11664亿元，占2024年销售额96750亿元的4.9%-12.1%，同样将在未来几年持续释放。

情景一（保守）：套均80平、拆除15%、货币化70%、转化率70%，拉动投资2332亿、销售4704亿。情景二（中性）：套均100平、拆除20%、货币化80%、转化率80%，拉动投资3220亿、销售7680亿。情景三（乐观）：套均120平、拆除25%、货币化90%、转化率90%，拉动投资4230亿、销售11664亿。

随着城改范围扩大，2025年部分省市城中村改造计划显著增长。上海2025年计划启动25个城中村改造项目（2024年10个项目，同比增长150%），到2025年底全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，到2026年底全面启动城中村整体改造项目。浙江2025年计划实施城中村改造6万户（2024年2.7万户，同比增长122%）。贵州2025年计划启动城中村改造3万户（2024年2万户，同比增长50%）。四川2025年计划改造城中村10万户，河南416个项目，江苏5.6万户，辽宁城中村和城市危房旧房改造3.5万套，安徽城中村和城市危旧房改造6万户以上，天津30个项目，山东计划（无具体数量），福建5000套，广东不少于150个项目，宁夏1.2万套。

若核心城市的城中村改造能够切实落地并形成实物量，有望加快当地楼市止跌回稳的进程。城中村改造货币化安置有望在2025-2026年持续释放需求，成为楼市企稳的重要支撑。

2015-2017年棚改货币化安置是上一轮楼市去库存的核心驱动力。当时全国棚改年均开工600万套以上，货币化安置比例从2014年的9%提升至2016年的48%，带动了大量购房需求，推动三四线城市楼市去库存和房价上涨。

本轮城中村改造与当年棚改有相同之处（货币化安置直接创造购房需求），也有不同之处：总量上100万套远低于当年棚改年均600万套的规模，但当前商品房年销售额也从2015年的8.7万亿降至2024年的9.7万亿（中间有波动），100万套的相对影响不容忽视。本轮城改更聚焦于超大特大城市及核心城市，城市数量虽扩围至300城但实际改造规模更为集中。货币化安置比例预计较高，且房票安置成为新工具，能更精准引导购房需求。城中村改造货币化安置有望在2025年成为楼市止跌回稳的关键力量之一。

100万套城中村改造货币化安置效果测算

情景	套均建面	拆除比例	货币化比例	转化率	拉动投资（亿元）	拉动销售（亿元）
保守	80平	15%	70%	70%	2332	4704
中性	100平	20%	80%	80%	3220	7680
乐观	120平	25%	90%	90%	4230	11664

城中村改造货币化安置范围扩围、力度加大，有望直接刺激购房需求。建议关注重点布局一二线城市、受益于城中村改造拆迁安置需求的房企：绿城中国（深耕核心城市，改善型产品）、滨江集团（杭州城改受益）、中国海外发展（央企背景，城市更新经验丰富）。中介平台贝壳受益于一二手房市场活跃度提升。城中村改造货币化安置有望成为2025年楼市止跌回稳的重要催化剂。