零供应、空置率六连降、净吸纳量20.4万平方米——2026年上半年北京办公楼市场在供给侧收缩的窗口期内交出了一份“去化稳定但动能偏弱”的答卷。CBRE这份报告从供应结构、行业需求、子市场分化到租金走势，系统拆解了零供应周期下甲级办公楼如何成为吸纳核心，CBD、中关村、奥体为何领跑去化，以及下半年48万平方米新增供应如何重塑供需格局。

2026年上半年，北京办公楼市场无新项目入市，全市新增供应已连续四个季度录得零交付，整体空置率连续第六个季度下降至17.8%。全市去化节奏稳定，二季度净吸纳量录得10.9万平方米，上半年总计达到20.4万平方米。甲级办公楼市场把握住性价比提升的有利时机，有效满足企业对更高品质的追求，成为全市吸纳量的核心贡献者。
虽然上半年新租成交中搬迁需求面积占比高达72%，但搬迁规模与频次同比收缩。由于业主续租让利，大量租户倾向于选择原址续租或总部整合，以规避装修和搬迁成本。这一现象表明，租金回调虽然激活了部分升级搬迁需求，但整体需求动能仍然偏弱。

从行业构成看，以系统解决方案、平台互联网及人工智能为代表的TMT细分赛道仍为增量需求主要来源，并持续向科技中心区集聚。金融机构则以基金类为主，维持小面积需求的活跃释放；专业服务业以中小规模办公需求为主，成交多集中于1,000平方米以下，并对CBD区位保持高度偏好。
工业品制造中的机器人赛道活跃度在上半年有所提升，新设立与扩租需求并存。其选址在区位上倾向靠近科技中心区，但不局限于传统办公楼，受产业政策导向及楼宇物理条件影响，亦将中关村及望京周边产业园区作为重要落位目标。

子市场表现出深度分化的特征。CBD得益于租金深度回调带来的性价比提升，以及大面积退租、缩租情况的减少，上半年净吸纳总量名列前茅。中关村凭借其强大的产业黏性，快速消化了腾退空间，空置率回落至7.1%。奥体在软件与大数据赛道的赋能下，持续平稳去化，成为科技板块内的“稳定器”。通州依托副中心产业政策红利与优质大面积空间的优势，成功吸引了文化传媒及新能源成长型企业，区域吸纳表现稳步向好。
相比之下，望京受企业缩减规模拖累，本季度去化显著放缓；燕莎、王府井、东二环、丽泽等区域，由于相对于CBD等核心区域的性价比优势减弱，加上退租、缩租、整合等现象频发、新租动能匮乏等多重压力，上半年吸纳表现疲软。

租金方面，在下半年新项目集中交付的预期压力下，业主为了锁定优质租户并稳定出租率，仍以价格让步为主要手段。全市租金面价延续下行态势，上半年累计下降4.4%至每月每平方米218.4元。
下半年，北京办公楼市场将迎来约48万平方米的新增供应。虽然供给侧压力抬升将推动全市空置率重回上升通道，但高品质新项目入市有望激活连层置换需求。北京持续强化对人工智能、科技服务业及具身智能等领域的支持力度，有望在中长期转化为增量需求。受AI工具普及影响，部分行业正持续推进空间整合与效率优化，阶段性退租及需求收缩压力犹存，将对楼宇供电、网络、安防、行业生态等条件提出更高要求，拉长部分存量项目去化周期并加剧整体供需博弈。