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1、流动中的新均衡2023北京办公楼市场白皮书研究部2023年10月前言自1995年成立北京办公室以来，仲量联行深耕北京办公楼市场已近30年。我们见证了北京从只有几栋甲级楼宇、几十万平方米的体量，大踏步地成长为现如今136栋楼、一千余万平方米的成熟市场，稳居中国大陆办公楼市场租金水平之首，并孕育出了跻身全球租金排行前三的子市场。迈入2023年，北京市场表现仍未达到各方的预期，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。我们认为行业当下的困境更多来源于北京办公楼市场发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟市场阶段。在这个关键的

2、时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。因此，我们将观察视角由中观市场下沉到微观主体，希望通过研究市场中每一单租赁交易的达成，即每一个真实的市场均衡点，展现市场参与者的博弈情景。我们相信，这一个个均衡点汇聚在一起能够描绘出市场情绪的本来面貌，并为市场打开全新的思路，照亮前方。米阳 华北区研究部负责人 仲量联行2流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书目录01 拨云见日终有时 4（1）金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱 6（2）市场以2019年为分水岭

3、，此后租金连续下行 7（3）甲级与非甲级楼宇价差收缩 8（4）各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下 902业主的需求指南 10企业是如何流动的 11（1）全市需求流动全景图 12（2）海纳百川：高留存率及高虹吸力 13（3）溯流追源：外迁型子市场 14（4）往来不息：两组强关联区域 15搬迁顺差指数 17（1）全市搬迁顺差结构总览 17（2）从面积和数量的双重维度分析 18（3）过去三年搬迁顺差趋势变迁 19不同面积段的需求侧写 20（1）不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势 20（2）各面积段行业分布相对一致，无显著区别 22（3）大面积租户尚未获得突破性价格优势 2203企业

4、的搬迁公式 25搬续决策的成本公式 26企业选择的历史参照 29（1）续租涨价和新租降价带来的价差交替出现 29（2）外资企业搬续决策受价格影响较低 30（3）不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化 31（4）高品质办公楼客户留存能力更强 32（5）价格并非触发搬迁的唯一因素 33（6）不同子市场在疫情前后的价差变化 3404守得云开见月明 36未来市场何去何从？3831流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书拨云见日终有时为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴，把脉

5、未来的方向。4全篇报告所使用的市场租赁成交数据画像2017-2023年成交数据跨越周期1,900万平方米所涉租赁面积317元/平方米/月平均成交租金2,271平方米平均成交面积7,200+个租赁企业主体8,400+条全市场成交记录流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达

6、到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。越在这样的时刻，读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越发重要。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。本报告将通过最真切的数据，探索当前租赁环境的根本逻辑，为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引。注：租金为净有效租金口径（含税不含物业费，计免租期），为仲量联行季度更新的甲级办公楼市场数据数据来源：仲量联行研究部北京甲级办公楼市场历年平均单季度 净吸纳量及租金走势图净吸纳量