百强物企盈利能力分析：毛利率净利率三年低值，管理费率持续优化

开源证券报告显示，2021年以来百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速已降至个位数。受房地产销售下行、行业竞争加剧等因素影响，毛利率和净利率均呈下降趋势。2024年18家样本物企中11家收入同比增长或亏损减少，业绩表现符合预期。物企降本提效战略效果显著，管理费率基本为近三年最低。

收入增速放缓，盈利能力边际承压

2021年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速降至个位数。盈利能力来看，在房地产销售下行、行业竞争加剧等影响下，毛利率和净利率均呈下降趋势。样本物企2020-2024年收入CAGR均为正值，2024年收入增速均小于近五年CAGR，仅滨江服务增速超30%。

归母净利润表现分化，头部物企韧性较强

18家样本物企2024年归母净利润表现差异较大，其中11家同比增长或亏损减少，业绩表现符合预期。华润万象生活、万物云等头部物企凭借非住业态占比高、增值服务结构优化等优势，归母净利润保持正增长。部分物企因退出低质项目、计提减值等因素，利润端承压。

毛利率净利率为近三年低值

样本物企盈利能力表现看，2024年毛利率和净利率基本为近三年低值。华润万象生活、新希望服务和金茂服务盈利能力较强，毛利率维持在较高水平。基础物管毛利率总体延续下降趋势，社区增值服务毛利率同样承压，非业主增值服务毛利率降幅明显。

管理费率持续优化，降本提效成效显著

近年物企降本提效战略效果显著，2024年管理费率基本为近三年较低。滨江服务和招商积余管理成本控制能力较强，管理费率在样本物企中处于较低水平。AI技术的规模化应用正在重塑行业服务标准，通过对项目硬件和管理软件进行升级改造，实现成本的节约及管理效率的提升。

在手现金充裕，分红比例维持高位

2024年18家样本物企银行存款及现金总额同比下降1.4%，但在手现金依然较充裕。从已公布经营性净现金流的7家物企情况看，2024年现金流保持相对稳健水平。物企作为现金奶牛行业，在手现金充裕，历年分红比例均保持高位。2024年样本物企派息比例维持稳健水平，万物云和华润万象生活派息比例较高。

股息率维持较高水平，投资价值凸显

由于物业股价大幅回撤，2024年整体股息率维持较高水平。在低利率环境下，物企高股息率的配置价值进一步凸显。随着行业从规模扩张导向转成服务品质导向，质价相符、服务品质突出、能够提供优质增值服务的企业或将得到更好的估值修复。

表：样本物企2024年盈利能力核心指标
指标	2024年趋势	同比变化	备注
百强物企收入增速	个位数增长	↓	增速持续放缓
毛利率	近三年低值	↓	行业竞争加剧
净利率	近三年低值	↓	盈利能力承压
管理费率	近三年最低	↓	降本提效显著
派息比例	维持稳健	—	万物云、华润万象较高
股息率	有所提升	↑	股价回撤致股息率上行

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