广发证券发布转型房企深度报告。21年以来地产行业深度调整，商品房销售面积较21年高点下滑46%，房企纷纷探索“地产+X”转型之路。衢州发展成为其中标杆——2024年8月衢州国资入主成为控股股东（持股29.1%），有息负债从高点压降62%至309亿元，净负债率降至57.6%。公司持有上市股权市值306亿元已可覆盖全部股权投资初始成本，叠加拟收购靶材公司先导电科（24年归母净利润4.4亿元，同比增长76.2%），“地产+科技投资”双主线驱动价值重估。

2021年以来，中国房地产行业经历了前所未有的深度调整。根据统计局数据，2024年商品房销售面积9.7亿平方米，较21年最高点下滑46%；销售金额9.7万亿元，较21年最高点下滑47%。行业集中度持续提升，中小房企生存空间被大幅压缩。

在行业下行周期中，部分房企开始探索“地产+X”的转型之路。转型方向各不相同——有的转向商业运营、有的布局物业管理、有的切入新能源赛道。衢州发展选择了一条差异化路径：依托地产开发沉淀的资金优势，向金融和科技投资领域持续转型，构建“地产+科技投资”双主业格局。

衢州发展前身为黄伟控制的新湖集团旗下的地产上市平台新湖中宝。公司发展分为三个阶段。第一阶段（1994-2009年）是地产资源整合期，2006年借壳上市后将杭州、上海等地核心地产资源注入。第二阶段（1995-2015年）是金融投资布局期，通过投资新湖期货、湘财股份、盛京银行、中信银行、阳光保险等获得丰富的金融牌照资源。第三阶段（2016-2023年）是科技投资布局期，投资趣链（区块链）、宏华数科（数码印花）、邦盛科技（大数据）、先导电科（靶材）等科技公司。

2024年8月，衢州国资通过两次股权受让（23年2月10.11%+24年8月18.75%），合计持股29.06%成为控股股东。原实控人黄伟合计持股28.51%为第二大股东。国资入主为公司的优质资源变现提供了可靠背书，融资成本也从民企时期的高位持续下行。

转型不仅体现在业务结构上，更体现在财务质量的系统性改善。2019年后公司进入持续缩表周期。2024年末总资产970.3亿元，较最高点收缩33%；总负债545.8亿元，较最高点收缩50%。

有息负债从最高点压降62%至309亿元，其中银行借款占比75%，短债占比66%但以可续接的工程类银行贷款为主，偿债压力可控。净负债率降至57.6%的健康水平。货币现金64.5亿元，25、26年公开债预计到期仅19亿元、7亿元，现金完全覆盖。24年平均融资成本6.25%，国资入主后银行借款利率已降至5.24%，后续仍有下行空间。

衢州发展最大的隐性资产是其股权投资版图。24年末股权投资账面价值437.6亿元，对应初始投资额253亿元，账面增值73%。其中传统金融412亿元（中信银行307.5亿+湘财股份33.2亿+其他），科技概念21.6亿元，互联网金融2.7亿元。

截至25年8月15日，公司所持上市股权总市值达306亿元——中信银行188亿、湘财股份95亿、宏华数科12亿、绿城中国及其他约11亿。仅中信银行和湘财股份两笔合计市值已达283亿元，对应的初始投资额142亿元，增值100%。上市股权市值已可覆盖全部股权投资初始投资额253亿元。此外还有趣链等未上市股权账面价值84亿元，整体长期股权投资价值约390亿元。公司利润来源中投资收益占比稳定在50%左右，24年投资收益31.9亿元（其中中信银行贡献29.9亿占95.5%），为业绩提供了稳固支撑。

表：衢州发展核心财务与投资数据（2024年）

核心指标	数值	变化趋势
总资产	970.3亿元	较最高点收缩33%
有息负债	309.0亿元	较最高点收缩62%
净负债率	57.6%	持续下行
上市股权市值	306亿元	覆盖初始投资额253亿元
投资收益	31.9亿元	占利润约50%