房地产行业：房企暴雷启示录-210924（40页）.pdf

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1、华夏幸福暴雷始末：华夏幸福创立于 1998 年，从2002年固安工业园区起步，开启产业新城业务模式。2007年-2010年，河北大厂、香河、怀来产业新城成立，公司产业新城异地复制模式启动。深耕环京地区的华夏幸福随着北京产业转移、房产需求外溢，取得长足发展。2016年公司以1200亿的销售额跻身全国房企第6名。华夏幸福产业新城模式得到国家主管部门高度认可，并实现了全国15个都市圈的全面布局。2017年环京限购，房价腰斩，导致华夏幸福不得不引入中国平安以缓解战略压力。2018年中国平安138亿入股成为华夏幸福第二大股东。2020年，三道红线政策推出，华夏幸福三道红线均踩，融资受限，借新还旧难度加大

2、。2021年2月，华夏幸福首次发布公告称52亿债务逾期。截至2021年9月，公司累计债务违约近900亿元。住宅销售难补资金缺口，经营性现金流持续为负。产城开发前期需要垫付大量资金，公司主要依靠销售配套住宅回收现金，现金流压力一直很大，2017-2020年经营性净现金流常年为负，缺乏造血能力，2019年更是扩大至-318亿元。公司每年均通过融资来保证现金流正常，2017-2020年公司筹资活动流入现金始终保持高位，其中50%以上用于偿还往期债务，实际上形成借新债补旧债的恶性循环。短债长投存在资金错配，短期负债占比持续提升。公司资金投入回报周期长，但从债务结构来看，公司短期有息负债占比自2018年开始逐年上升，由18%升至2020年的42% ，投资回报周期与债务期限的错配加剧了公司的偿债压力。净负债率保持高位，18年后均不低于160%。2017年之前公司净负债率维持在70%一下，2018年公司净负债率大幅提升至161%，同比增长113pct，此后保持高位。现金短债比持续下降，19年后持续低于0.8。由于现金流压力较大，2019年公司短期债务陡增至604亿元，同比增长148.6%，2020年进一步增加到817亿元。公司现金短债比自2018年开始持续下降，从2017年的2.59降至2020年的0.33。