兴业证券研究所指出，现房销售对房企周转确实存在影响，但实际试点情况好于市场预期。期房模式下拿地到开盘、实现销售回款通常在6-8个月；而现房下房企需要竣备才能销售，回款时间拉长。但从成都100%现房项目来看，拿地到开盘（达到竣备节点）时间最快可做到14-15个月，平均21个月。北京竞现房项目中，现房部分平均拿地到开盘27个月，但期房部分先行销售提供了资金缓冲。考虑精装交付，从现房销售到交房平均还需9个月。

成都现房销售试点项目主要为2021年第一、二批次集中供地，共13宗全现房地块，100%要求现房销售。从项目进度看，目前13宗地块中8宗已开盘，5宗未开盘（主因人才公寓、自持比例较高或企业信用风险）。已开盘项目中，拿地到开盘最快14-15个月（龙湖恒邦·花千樾2021年9月拿地、2022年11月开盘；绿城·桂语江澜同月拿地、2022年12月开盘），最慢32个月（锦发广场），平均21个月。

考虑精装交付，从现房销售到实际交房平均还需9个月时间。成都项目要求100%精装交付，竣备仅代表毛坯完成，精装施工、验收和交付仍需额外周期。总体来看，全现房模式下从拿地到交付确认收入约需24-30个月，较期房模式（18-24个月）延长约6个月，但好于市场对“现房销售=拿地到交房3-4年”的担忧。

北京2021-2024年成交涉现房销售地块20宗（19宗竞现房、1宗全现房），竞现房地块现房销售比例平均约31%。由于这些项目有充足的期房部分可以先行出售，现房部分普遍开盘时间较晚。

从北京竞现房项目来看，期房部分平均拿地到开盘时间仅5个月，基本与正常期房项目节奏一致；现房部分平均拿地到开盘时间27个月（最快18个月、最高44个月）。期房去化速率更高的项目现房开盘更快——期房开盘去化率越高、回款越快，开发商越有动力推进现房部分建设开盘。期房先行销售为现房部分提供了资金回流缓冲，降低了现房销售对整体现金流的影响。

期房模式下，拿地到开盘、实现销售回款的时间通常在6-8个月，部分高周转企业可压缩至4-5个月。现房模式下，企业需要竣备才能销售，回款时间显著拉长。

但从现有试点看，现房销售对周转的影响好于预期。成都100%现房项目拿地到开盘最快14-15个月，考虑到竣备条件（主体结构封顶+内外装修+验收）的复杂性，这个速度已相当可观。北京竞现房项目则通过“期房先行+现房后售”的分批模式，实现了期房部分的快速回款，现房部分作为补充，进一步摊薄了现房销售的资金压力。

总体来看，现房销售模式下开发商通过多种方式应对周转压力：选取小而美地块减少资金占用、通过联合体合作拿地分摊资金压力、先推期房后推现房分批入市等。现房销售虽对周转有影响，但并非不可承受，实际试点情况好于预期。

成都全现房项目拿地到开盘时间

项目名称	拿地时间	开盘时间	拿地到开盘（月）
龙湖恒邦·花千樾	2021年9月	2022年11月	14个月
绿城·桂语江澜	2021年9月	2022年12月	15个月
卓越永利云翠	2021年6月	2022年12月	18个月
交投电建天合玖玺	2021年6月	2022年11月	17个月
锦发广场	2021年9月	2024年5月	32个月