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1、请阅读最后评级说明和重要声明 1/22 行业跟踪报告|房地产 证券研究报告 行业评级 中性（维持）报告日期 2025 年 06 月 30 日 相关研究相关研究 【兴证地产】国常会提更大力度推动房地产市场止跌回稳新房二手房周报（第 24 周）-2025.06.15【兴证地产】城市更新行动扩围至 35 城新房二手房周报（第 23 周）-2025.06.08【兴证地产】二手房销售稳定，新房供应提质5 月房地产行业市场回顾-2025.06.08【兴证地产】国常会提更大力度推动房地产市场止跌回稳新房二手房周报（第 24 周）-2025.06.15【兴证地产】城市更新行动扩围至 35 城新房二手房周报（第

2、 23 周）-2025.06.08【兴证地产】二手房销售稳定，新房供应提质5 月房地产行业市场回顾-2025.06.08 分析师：靳璐瑜分析师：靳璐瑜 S0190520080003 S0190520080003 分析师：王沁雯分析师：王沁雯 S0190523040001 S0190523040001 分析师：宋词分析师：宋词 S0190523120004 S0190523120004 如果现房销售会带来哪些变化？从已有现房项目来看如果现房销售会带来哪些变化？从已有现房项目来看 投资要点：投资要点：20232023 年以来，住建部会议多次提及“有力有序推进商品房现房销售”，现房销售可能是未来房地

3、产新发展模式的重要方向。年以来，住建部会议多次提及“有力有序推进商品房现房销售”，现房销售可能是未来房地产新发展模式的重要方向。全国现房销售占比从2021 年的 13%提升至 2024年末的 31%，提升 18 个百分点。但从主动推出的现房项目来看，2021-2024 年全国合计推出带现房销售条款的地块 134 宗，占全国土地推出宗数的 0.13%；成交 33 宗（含竞现房及全现房销售），占全国土地成交宗数的 0.05%。全国现房销售占比从2021 年的 13%提升至 2024年末的 31%，提升 18 个百分点。但从主动推出的现房项目来看，2021-2024 年全国合计推出带现房销售条款的地

4、块 134 宗，占全国土地推出宗数的 0.13%；成交 33 宗（含竞现房及全现房销售），占全国土地成交宗数的 0.05%。目前土地出让环节规定的现房销售项目大致可分为两类：目前土地出让环节规定的现房销售项目大致可分为两类：一类是部分现房销售地块（主要是 21 年以来核心城市集中供地阶段土地报价达到最高限价时“竞现房销售面积”产生的，该部分地块现房销售比例通常在50%以下）；二是全现房销售地块（土地出让条款直接规定需要 100%现房销售）。一类是部分现房销售地块（主要是 21 年以来核心城市集中供地阶段土地报价达到最高限价时“竞现房销售面积”产生的，该部分地块现房销售比例通常在50%以下）；二

5、是全现房销售地块（土地出让条款直接规定需要 100%现房销售）。部分现房销售项目：以北京、深圳为例。部分现房销售项目：以北京、深圳为例。北京 2021-2024 年成交涉现房销售地块 20 宗（其中，19 宗竞现房地块、1 宗全现房地块）；深圳 2023 年 8 月成交 1 宗竞现房地块、2024 年 10 月成交 1 宗全现房地块。北京 2021-2024 年成交涉现房销售地块 20 宗（其中，19 宗竞现房地块、1 宗全现房地块）；深圳 2023 年 8 月成交 1 宗竞现房地块、2024 年 10 月成交 1 宗全现房地块。具体来看：具体来看：1 1）地块特征）地块特征：竞现房地块现房销

6、售比例平均在 31%左右，地块位置基本跟整体供应主力位置一致。2：竞现房地块现房销售比例平均在 31%左右，地块位置基本跟整体供应主力位置一致。2）利润空间）利润空间：北京同项目现房指导价比期房高 2000 元/平。与周边期房项目房地价差来看，现房项目也要更高一些。3：北京同项目现房指导价比期房高 2000 元/平。与周边期房项目房地价差来看，现房项目也要更高一些。3）拿地房企）拿地房企：北京 19 宗竞现房项目，以国央企拿地竞现房为主，其中 16 宗为国央企拿地或联合拿地。4：北京 19 宗竞现房项目，以国央企拿地竞现房为主，其中 16 宗为国央企拿地或联合拿地。4）销售情况：）销售情况：北

7、京竞现房销售地块，期房部分平均拿地到开盘时间 5 个月，现房部分平均拿地到开盘时间27 个月，且通常期房部分销售越好，现房开盘越快。北京竞现房销售地块，期房部分平均拿地到开盘时间 5 个月，现房部分平均拿地到开盘时间27 个月，且通常期房部分销售越好，现房开盘越快。全现房销售项目：以成都为例。全现房销售项目：以成都为例。成都 2019 年开始试点现房销售，目前共有全现房销售地块 15 宗（21 年成交 13 宗，19 年 2 宗）。成都 2019 年开始试点现房销售，目前共有全现房销售地块 15 宗（21 年成交 13 宗，19 年 2 宗）。具体来看：具体来看：1 1）地块特征：）地块特征：

8、通常为小而美项目，21 年成都成交的 13 宗全现房地块平均建面 4 万方，地价 5 亿元，可售货值 8.6 亿元，基本位于成都主城的 5+2 区域核心。2通常为小而美项目，21 年成都成交的 13 宗全现房地块平均建面 4 万方，地价 5 亿元，可售货值 8.6 亿元，基本位于成都主城的 5+2 区域核心。2）利润空间：）利润空间：现房销售项目地价低于周边可比项目，现房项目房地价差高于同批次期房项目。现房销售项目地价低于周边可比项目，现房项目房地价差高于同批次期房项目。成都全现房项目平均房地价差成都全现房项目平均房地价差 91629162元元/平米，而成都平米，而成都 2121 年一、二批次

9、平均房地价差年一、二批次平均房地价差 78127812 元元/平米。平米。3 3）拿地房企：）拿地房企：国央企及联合体拿地居多，13 宗现房销售地块中，国央企及混合所有制企业拿地10 宗。4国央企及联合体拿地居多，13 宗现房销售地块中，国央企及混合所有制企业拿地10 宗。4）销售情况：）销售情况：已开盘的 8 个项目，从拿地到开盘最快可以做到 14-15 个月，平均 21 个月。去化情况来看，已开盘现房销售项目开盘去化率略高于当月全市去化率、也高于当年同板块期房去化率。已开盘的 8 个项目，从拿地到开盘最快可以做到 14-15 个月，平均 21 个月。去化情况来看，已开盘现房销售项目开盘去化

10、率略高于当月全市去化率、也高于当年同板块期房去化率。总结：总结：1 1）对周转的影响：现房销售对周转确实存在影响，但试点的情况比预期的好。）对周转的影响：现房销售对周转确实存在影响，但试点的情况比预期的好。从成都 100%现房项目来看，拿地到开盘（达到竣备节点）时间最快可做到14-15 个月。考虑精装交付，从现房销售到交房平均还需要 9 个月的时间。2从成都 100%现房项目来看，拿地到开盘（达到竣备节点）时间最快可做到14-15 个月。考虑精装交付，从现房销售到交房平均还需要 9 个月的时间。2）加速优质房企市占率提升。）加速优质房企市占率提升。北京 19 宗竞现房项目中，国央企及其联合体拿

11、地占比为84%；成都 13 宗全现房项目中，国央企及其联合体拿地占比62%。3北京 19 宗竞现房项目中，国央企及其联合体拿地占比为84%；成都 13 宗全现房项目中，国央企及其联合体拿地占比62%。3）留有更多利润空间。）留有更多利润空间。地价更低（比如成都龙湖恒邦花千樾项目成交楼面价比周边同期可比期房项目楼面价低），售价更高（北京部分竞现房项目，现房指导价高于同项目期房），与周边期房项目比房地价差更高。4地价更低（比如成都龙湖恒邦花千樾项目成交楼面价比周边同期可比期房项目楼面价低），售价更高（北京部分竞现房项目，现房指导价高于同项目期房），与周边期房项目比房地价差更高。4）通过多种方式减轻

12、一次性资金投入的压力：）通过多种方式减轻一次性资金投入的压力：如选取小而美地块、通过联合体合作拿地等。如选取小而美地块、通过联合体合作拿地等。投资建议：投资建议：从北京、深圳、成都的现房尝试来看，虽然对周转有影响，但实际拿地到销售时间好于预期。同时现房项目要求利润空间更高，国央企拿地市占率更高，开发商也通过合作、拿小而美地块等方式减少一次性现金支出。中长期看好优质房企对可能的新模式的应对能力和行业格局进一步优化的空间。从北京、深圳、成都的现房尝试来看，虽然对周转有影响，但实际拿地到销售时间好于预期。同时现房项目要求利润空间更高，国央企拿地市占率更高，开发商也通过合作、拿小而美地块等方式减少一次

13、性现金支出。中长期看好优质房企对可能的新模式的应对能力和行业格局进一步优化的空间。风险提示：基本面超预期下行、现房销售落地进度超预期风险提示：基本面超预期下行、现房销售落地进度超预期请阅读最后评级说明和重要声明 2/22 行业跟踪报告|房地产 目录目录一、过往部分省市进行了现房销售尝试.4（一）一、过往部分省市进行了现房销售尝试.4（一）各省市现房销售比例.5（二）各省市现房销售比例.5（二）主动推动的现房销售项目大致可分为两类.7 二、两种类型的现房项目推进情况.8（一）主动推动的现房销售项目大致可分为两类.7 二、两种类型的现房项目推进情况.8（一）竞现房销售项目：以北京、深圳为例.8（二

14、）竞现房销售项目：以北京、深圳为例.8（二）全现房销售项目：以成都为例.14 三、可能的影响.20 全现房销售项目：以成都为例.14 三、可能的影响.20 图目录图目录图 1、全国现房销售占比从 2021 年的 13%提升至 2024 年的 31%.6 图 2、全国 31 个省市 2024 年现房销售占比.6 图 3、各省市商品房销售面积及现房销售较 21 年变动情况.6 图 4、北京现房销售项目及现房面积占比分布图.9 图 5、A219-0080 地块在深圳的区位（全现房）.9 图 6、A001-0212 地块在深圳的区位（竞现房）.9 图 7、被动形成的现房项目（期房尾盘）售价通常低于期房

15、.11 图 8、北京竞现房地块京土储挂(朝)2022 064 号及可比地块区位 .12 图 9、成都现房销售项目分布图.16 图 10、龙湖恒邦花千樾（现房）楼面价低于周边可比项目.17 图 1、全国现房销售占比从 2021 年的 13%提升至 2024 年的 31%.6 图 2、全国 31 个省市 2024 年现房销售占比.6 图 3、各省市商品房销售面积及现房销售较 21 年变动情况.6 图 4、北京现房销售项目及现房面积占比分布图.9 图 5、A219-0080 地块在深圳的区位（全现房）.9 图 6、A001-0212 地块在深圳的区位（竞现房）.9 图 7、被动形成的现房项目（期房尾

16、盘）售价通常低于期房.11 图 8、北京竞现房地块京土储挂(朝)2022 064 号及可比地块区位 .12 图 9、成都现房销售项目分布图.16 图 10、龙湖恒邦花千樾（现房）楼面价低于周边可比项目.17 图 11、成都现房项目开盘去化率略高于全市当月去化率.20 图 11、成都现房项目开盘去化率略高于全市当月去化率.20 表目录表目录表 1、中央层面关于现房销售表述.4 表 2、各省市关于现房销售表述.4 表 3、部分核心城市现房销售地块梳理.7 表 4、现房销售地块占全国土地成交比重.7 表 5、北京现房销售地块成交情况.8 表 6、北京市现房销售地块基本信息.10 表 7、深圳市现房销

17、售地块基本信息.10 表 8、北京现房指导价高于期房.11 表 9、北京竞现房销售地块与周边期房销售地块比较.11 表 10、深圳市案例地块及周边地块毛利率测算情况.12 表 11、北京“竞现房”项目国央拿地为主.13 表 12、北京部分竞现房项目拿地到开盘时间.表 1、中央层面关于现房销售表述.4 表 2、各省市关于现房销售表述.4 表 3、部分核心城市现房销售地块梳理.7 表 4、现房销售地块占全国土地成交比重.7 表 5、北京现房销售地块成交情况.8 表 6、北京市现房销售地块基本信息.10 表 7、深圳市现房销售地块基本信息.10 表 8、北京现房指导价高于期房.11 表 9、北京竞现

18、房销售地块与周边期房销售地块比较.11 表 10、深圳市案例地块及周边地块毛利率测算情况.12 表 11、北京“竞现房”项目国央拿地为主.13 表 12、北京部分竞现房项目拿地到开盘时间.13 表 13、成都市现房销售地块基本信息（全现房项目）.14 表 14、成都全现房销售项目规模通常较小（2021 年拿地项目，100%现房）.15 表 15、龙湖恒邦花千樾（现房）地价低于周边可比项目.16 表 16、现房项目房地价差高于同批次期房项目（单位：元/平米）.17 表 17、已经开盘现房项目地价/售价（毛坯）比重平均 60%.17 表 18、成都全现房项目联合体拿地较多.18 表 19、成都现房

19、销售地块开盘销售情况.19 13 表 13、成都市现房销售地块基本信息（全现房项目）.14 表 14、成都全现房销售项目规模通常较小（2021 年拿地项目，100%现房）.15 表 15、龙湖恒邦花千樾（现房）地价低于周边可比项目.16 表 16、现房项目房地价差高于同批次期房项目（单位：元/平米）.17 表 17、已经开盘现房项目地价/售价（毛坯）比重平均 60%.17 表 18、成都全现房项目联合体拿地较多.18 表 19、成都现房销售地块开盘销售情况.19 MBhUnX8VlYpNsPoQpM9P9RaQoMqQsQtOfQpPpQkPpPqRbRoOuNvPsOoMNZmQnP 请阅读

20、最后评级说明和重要声明 3/22 行业跟踪报告|房地产 表 20、成都现房销售开盘去化率略高于当年板块期房去化率.20 请阅读最后评级说明和重要声明 4/22 行业跟踪报告|房地产 一、过往部分省市进行了现房销售尝试 2023 年以来，住建部会议多次提及“年以来，住建部会议多次提及“有力有序推进商品房现房销售有力有序推进商品房现房销售”，现房销售，现房销售可能是未来新发展模式的重要方向可能是未来新发展模式的重要方向。目前目前已有已有部分省市部分省市进行了一些现房销售尝试。进行了一些现房销售尝试。2023 年 1 月，住建部会议本轮周期首次明确提出“有条件的可以进行现房销售”；此后，住建部会议进

21、一步提及“有力有序推行商品房现房销售”；山东、安徽、河南、四川、雄安新区等地发文进行现房销售试点。2025 年 5 月，河南信阳发文“拟对新出让的土地开发的商品房全面实行现房销售”，现房销售快速推进。此前，虽然各地也有现房销售，但更多是小范围零星项目，主要是核心城市在上行周期应对楼市及土地市场过热情形（如：2021 年核心城市集中供地竞现房、2020 年海南等）。而当前，关于现房销售的讨论，更多的是作为房地产新发展模式的重要方向。那具体影响如何呢，我们先从过往现房销售项目中，观察各主体的应对、项目的进度和销售情况等。表表1、中央层面关于现房销售表述中央层面关于现房销售表述 时间时间 来源来源

22、表述表述 2023 年 1 月 全国住房城乡建设工作会议 有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 2023 年 12 月 全国住房城乡建设工作会议 推动商品房开发方式、融资方式、销售方式转型，有力有序推行商品房现房销售。2024 年 2 月 城市房地产融资协调机制工作视频调度会议 住建部部长倪虹 全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益，有效支持现房销售，稳定市场预期。2024 年 4 月 十四届全国人大二次会议 住建部部长倪虹 要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。2024 年 7

23、月 中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定 改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。2024 年 8 月 国务院新闻办公室“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。2024 年 12 月 20242025 中国经济年会 住建部副部长董建国 改革完善商品住房销售制度，有力有序推进现房销售，继续优化预售资金监管，防范出现新的交付风险。2024 年 12 月 全国住房城乡建设工作会议 2025 年工作重点包括：大力推进商品

24、住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。2025 年 3 月 十四届全国人大三次会议民生主题记者会 住建部部长倪虹 将改革完善房地产开发、销售等基础性制度，适应人民群众高品质住房的需要。数据来源：住建部、新华社等，兴业证券经济与金融研究院整理 表表2、各省市关于现房销售表述各省市关于现房销售表述 时间时间 省市省市 来源来源 表述表述 2020 年 3 月 海南 关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知 规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。请阅读最后评级说明和重要声明 5/22 行业跟踪报告|房地产 2021 年 1 月 北京 集中土拍公告 在集中土拍中扩

25、大先现房试点范围 2022 年 8 月 合肥 合肥市房地产问题治理专题会议 积极开展成品房销售试点 2023 年 1 月 山东 山东省住房和城乡建设工作会议 开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革 2023 年 2 月 安徽 安徽省住房和城乡建设工作会议 因地制宜开展现房销售试点 2023 年 2 月 河南 河南省住房和城乡建设工作会议 以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售 2023 年 2 月 四川 聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施 支持有条件的城市开展商品房现房销售试点 2023 年 9 月 雄安新区 雄安新区住房管理中心 取

26、消商品住房预售，进行现房销售 2024 年 1 月 浙江 浙江省住房和城乡建设工作会议 逐步实现从提高预售条件向现房销售转变 2024 年 9 月 深圳 深圳市住房和建设局 开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革 2024 年 10月 宁夏银川 银川市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施 新出让土地按照不少于 30%的建筑面积实行现房销售 2024 年 11月 陕西 陕西省住房和城乡建设厅 开展现房销售试点 2024 年 11月 广州 广州市人民政府 配售型保障性住房全部要求现房销售 2024 年 12月 太原 进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施的通

27、知 探索在部分县（市、区）开展现房销售试点工作，引导商品房去库存 2025 年 1 月 云南昆明 关于印发进一步推动房地产市场平稳健康发展若干措施的通知 有力有序推进现房销售。选取有条件的县（市）、区开展现房销售试点工作，引导有实力的房地产开发企业进行现房销售。鼓励商业银行按市场化、法治化原则提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率，对现房销售项目购房业主的按揭贷款优先受理、优先审批。2025 年 1 月 长沙 有力有序推进现房销售、存量商品房去库存 有力有序推进现房销售、存量商品房去库存 2025 年 5 月 河南信阳 关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）拟对新出让

28、的土地开发的商品房全面实行现房销售 数据来源：中指、各地住建局官网等，兴业证券经济与金融研究院整理 （一）各省市现房销售比例 全国现房销售占比从全国现房销售占比从 2021 年的年的 13%提升至提升至 2024 年年 31%，提升，提升 18 个百分点。个百分点。全国现房销售占比的提升更多来自 2021 年下半年以来地产基本面下行带来的被动提升（期房尾盘变现房）。分省市看，除政策推动的海南、北京等外，现房销售比例较高的基本对应基本面分省市看，除政策推动的海南、北京等外，现房销售比例较高的基本对应基本面下行较多或者库存较多省市下行较多或者库存较多省市，如黑龙江、西藏、吉林、辽宁、广东、云南等现

29、房销售比例超过 40%。请阅读最后评级说明和重要声明 6/22 行业跟踪报告|房地产 图图1、全国现房销售占比从全国现房销售占比从 2021 年的年的 13%提升至提升至 2024 年的年的 31%数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理 图图2、全国全国 31 个省市个省市 2024 年现房销售占比年现房销售占比 数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理 图图3、各省市商品房销售面积及现房销售较各省市商品房销售面积及现房销售较 21 年变动情况年变动情况 数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理 注：横轴为 24 年商品房销售面积较 21 年高点同比变化；纵轴为 24

30、 年商品房现房销售占比较 21 年变动（pct）；横纵坐标交叉为全国平均。13%31%0%10%20%30%40%50%0.001.002.003.004.005.00商品房销售面积：现房（亿平，左轴）现房销售占比（右轴）67%52%49%47%46%43%42%41%40%40%39%39%34%33%33%30%29%29%28%27%27%26%26%24%23%21%19%18%17%17%16%0%10%20%30%40%50%60%70%80%海南天津北京黑龙江重庆西藏吉林辽宁广东云南上海江苏湖北广西内蒙古新疆福建山东江西宁夏湖南安徽浙江甘肃贵州四川河南陕西河北青海山西24年现房销

31、售比例海南云南西藏重庆天津湖北广东广西北京江苏辽宁吉林山东新疆福建湖南浙江内蒙古安徽江西贵州四川黑龙江陕西甘肃河北山西宁夏青海河南上海05101520253035404550-65%-55%-45%-35%-25%-15%-5%5%15%请阅读最后评级说明和重要声明 7/22 行业跟踪报告|房地产 （二）主动推动的现房销售项目大致可分为两类 目前土地出让环节规定的现房销售项目大致可分为两类目前土地出让环节规定的现房销售项目大致可分为两类：一类是部分现房销售一类是部分现房销售地地块块（主要是 21 年以来核心城市集中供地阶段土地报价达到最高限价时“竞现房销售面积”产生的，该部分地块现房销售比例通

32、常在 50%以下）；二是全现房销售二是全现房销售地块地块（土地出让条款直接规定需要 100%现房销售）。表表3、部分部分核心城市现房销售地块梳理核心城市现房销售地块梳理 城市城市 时间时间 类别类别 现房销售地块成交情况现房销售地块成交情况 北京 2021 年-2024年 竞现房销售比例 2021 年开始试点现房销售，但竞拍至现房销售阶段的地块数量较少，成交涉现房销售地块近 20 宗（项目中一部分采用现房销售，通常在 50%以下）2021 年 12 月 项目 100%现房销售 1 宗地块实行“现房销售”深圳 2023 年 8 月 竞现房销售比例 推出竞现房销售面积地块，成交涉现房销售地块 1

33、宗。2024 年 10 月 项目 100%现房销售 1 宗地块实行“现房销售”成都 2019 年和2021 年 项目 100%现房销售 目前共成交全部现房销售地块 15 宗，2019 年 7 月成交 2 宗，2021 年 3 月 22 日鼓励现房销售新政后，2021 年 6 月、9 月合计出让了 13 宗全部现房销售的地块。宁波 2021 年 项目 100%现房销售 成交全部现房销售地块 4 宗。西安 2021 年 竞现房销售比例 2021 年上半年成交 2 宗 杭州 2021 年 竞现房销售比例 2021 年二批次推出 10 宗现房销售，地块全部流拍 数据来源：中指研究院，政府官网，兴业证券

34、经济与金融研究院整理 整体看，整体看，目前全国现房销售地块不多，其中大多数为目前全国现房销售地块不多，其中大多数为竞现房竞现房销售比例销售比例项目项目，全现，全现房销售地块较少。房销售地块较少。根据中指数据测算，2021-2024 年全国合计推出带现房销售条款的地块（含竞现房及全现房销售）合计 134 宗，占全国土地推出宗数的 0.13%，但实际成交中，现房销售地块存在流拍，溢价率封顶且触发竞现房销售条款的项目不多，仅有 33 宗（含竞现房及全现房销售），占全国土地成交宗数的 0.05%。表表4、现房销售地块占全国土地成交比重现房销售地块占全国土地成交比重 类别类别 2021 2022 202

35、3 2024 合计合计 全国土地推出宗数 36290 26734 23337 19848 106209 带现房销售条款土地推出宗数 79 44 5 6 134 占比占比 0.22%0.16%0.02%0.03%0.13%全国土地成交宗数 23973 19032 16164 13823 72992 现房销售项目土地成交宗数 14 10 7 2 33 占比占比 0.06%0.05%0.04%0.01%0.05%数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 请阅读最后评级说明和重要声明 8/22 行业跟踪报告|房地产 二、两种类型的现房项目推进情况 我们我们通过核心城市案例分析两类现房销售通过核心城

36、市案例分析两类现房销售项目推进情况：项目推进情况：一类是部分现房销售一类是部分现房销售地地块块（竞现房产生，现房销售比例通常在 50%以下），以北京、深圳为例；二是全现二是全现房销售地块房销售地块（需要 100%现房销售），以成都为例。（一）竞现房销售项目：以北京、深圳为例 2021 年以来，北京年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等地推进现房销售试点，在集中供、杭州、合肥、西安、宁波等地推进现房销售试点，在集中供地阶段加入地阶段加入“竞现房销售面积”“竞现房销售面积”。如，北京 2022 年推出住宅用地中有 66%地块为竞现房出让；深圳也将土地竞拍规则中将“竞自持”改为“竞现房”。但但房企对

37、现房销售地块较为谨慎，实际成交中涉及现房销售的地块房企对现房销售地块较为谨慎，实际成交中涉及现房销售的地块较少较少，比如北京 22 年 43 宗竞现房出让地块中实际封顶成交进入竞现房环节的仅有 12 宗。表表5、北京现房销售地块成交情况北京现房销售地块成交情况 北京北京 推出土地宗数推出土地宗数 带现房销售条款带现房销售条款土地推出宗数土地推出宗数 占比占比 土地成交宗数土地成交宗数 现房销售土现房销售土地成交宗数地成交宗数 占比占比 2021 86 6 7%64 2 3%2022 65 43 66%55 12 22%2023 62 4 6%61 5 8%2024 44 2 5%41 1 2%

38、合计 257 55 21%221 20 9%数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 1.地块特征：区位尚可，平均现房销售比例 31%（1）北京和深圳现房销售地块主要位于北京和深圳现房销售地块主要位于城市供地密集的区块城市供地密集的区块 北京：北京：20 宗现房销售地块位置分布与北京 2021-2024 年整体供地位置趋同，普遍位于城市外围，其中 16 宗土地位于五环外，四-五环有 2 宗地块，四环内有 2宗地块。深圳：深圳：目前 2 宗现房销售地块均位于宝安区，一宗近宝安机场，另一宗位于前海北部。宝安区是深圳 2021 年以来成交建面排名第 1 的区域。请阅读最后评级说明和重要声明 9/

39、22 行业跟踪报告|房地产 图图4、北京现房销售项目北京现房销售项目及现房面积占比及现房面积占比分布图分布图 数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 注：楼盘后数字为现房销售面积占总地块规划建筑面积的比例。图图5、A219-0080 地块在深圳的区位（全现房）地块在深圳的区位（全现房）图图6、A001-0212 地块在深圳的区位（竞现房）地块在深圳的区位（竞现房）数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 （2）北京、深圳北京、深圳竞现房竞现房地块地块现房销售比例平均现房销售比例平均在在 31%左右左右，最高，最高在在 5

40、0%左右左右。北京：北京：北京目前现房销售地块主要是竞现房项目，有 19 宗地块实际进入竞现房阶段并有一定的现房销售面积，现房销售面积从最少 1000 平方米到 54000 平方米不等，北京竞现房销售比例平均 30%，最高在 50%左右。深圳：深圳：深圳市目前 2 宗现房销售地块（1 宗为 24 年 10 月出让的全现房销售地块、1 宗为 23 年 8 月出让的竞现房销售地块）。其中，深圳竞现房销售地块现房销售比例为 50%。请阅读最后评级说明和重要声明 10/22 行业跟踪报告|房地产 表表6、北京市北京市现房销售现房销售地块基本信息地块基本信息 地块编号地块编号 项目名称项目名称 规划建规

41、划建面面 (万万)成交楼面成交楼面价价 (元元/)现房销售政策现房销售政策 现房销售面现房销售面积（万积（万）现房销售现房销售比例比例 京土储挂(海)2024003 号 中海中旅 西山观复 4.55 63464 竞现房，最高 10000 方 1 22.0%京土储挂(通)2023006 号 璀璨公元 6.50 35673 竞现房，最高 33000 方 3.3 50.7%京土储挂(开)2023019 号 招商玺 17.5 44450 竞现房，最高 53000 方 5.3 29.8%京土储挂(顺)2023010 号 建发观云 5.6 29149 竞现房，最高 12000 方 1.2 21.1%京土储

42、挂(顺)2023011 号 璟上兰园 6.1 28198 竞现房，最高 13000 方 1.3 21.2%京土储挂(兴)2023008 号 橡树湾 8.9 39757 竞现房，最高 18000 方 1.8 19.2%京土储挂(石)2022074 号 越秀天玥 5.4 43117 竞现房，最高 17000 方 1.5 24.9%京土储挂(昌)2022076 号 越秀星樾 9.0 32434 竞现房，最高 45000 方 4.5 44.1%京土储挂(朝)2022066 号 金隅望京云尚 6.9 45601 竞现房，最高 35000 方 3.5 49.4%京土储挂(朝)2022064 号 和光煦境

43、4.9 52092 竞现房，最高 10000 方 1 20.4%京土储挂(海)2022044 号 中海富华里 7.2 58509 竞现房，最高 36000 方 3.6 50.2%京土储挂(丰)2022047 号 君礼著 5.6 69000 竞现房，最高 17000 方 0.7 12.6%京土储挂(海)2022045 号 中海富华里 10.2 53244 竞现房，最高 21000 方 0.4 3.8%京土储挂(顺)2022033 号 懋源璟橒 5.8 31111 竞现房，最高 30000 方 3 47.7%京土储挂(昌)2022036 号 北清橡树湾 12.5 35276 竞现房，最高 3800

44、0 方 0.1 0.8%京土储挂(丰)2022030 号 华曦府 5.9 44559 竞现房，最高 30000 方 3 50.5%京土储挂(朝)2022001 号 绿城晓风印月 8.2 47042 竞现房，最高 82146 方 4.1 44.4%京土储挂(朝)2022065 号 玺悦朝阳 4.67 52202 竞现房，最高 10000 方 1 21.4%京土整储挂(兴)2021060 号 中铁兴创逸境 11.0 30721 竞现房，最高 113602 方 5.4 43.8%京土整储挂(朝)2021093 号-4.01 28423 住宅部分全现房销售 1.2 29.9%数据来源：中指研究院，兴业

45、证券经济与金融研究院整理 表表7、深圳市现房销售地块基本信息深圳市现房销售地块基本信息 地块编号地块编号 可售住宅规划建面可售住宅规划建面(万万)成交楼面价成交楼面价(元元/)现房销售政策现房销售政策 现房销售面积（万现房销售面积（万）现房销售比例现房销售比例 A219-0080 27.3 22994 规定 100%现房销售 27.3 100%A001-0212 7.1 41385 竞现房 3.6 50%数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 2.利润空间：现房项目销售指导价和房地价差高于期房项目 被动被动形成的现房项目（即期房尾盘）售价通常低于期房，但形成的现房项目（即期房尾盘）

46、售价通常低于期房，但竞现房项目现房竞现房项目现房销售销售指导价指导价高于期房。高于期房。被动形成的现房项目（如期房尾盘）售价通常为期房项目的 7-8 折。但竞现房项目中现房销售部分因所见即所得，且相较于同期拿地的期房项目出售时间更晚，通常价格高于期房。（1）同项目现房指导价高于期房。）同项目现房指导价高于期房。北京现房项目拍地时，新房仍存在限价，甚至北京现房项目拍地时，新房仍存在限价，甚至房地价联动。从竞现房项目来看，售价高于期房价格。房地价联动。从竞现房项目来看，售价高于期房价格。比如，北京有三宗竞现房项目区分了期房和现房的指导价，现房比期房限价高出 2000 元/。请阅读最后评级说明和重要

47、声明 11/22 行业跟踪报告|房地产 图图7、被动形成的现房项目（期房尾盘）售价通常低于期房被动形成的现房项目（期房尾盘）售价通常低于期房 数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理 表表8、北京现房指导价高于期房北京现房指导价高于期房 宗地编号宗地编号 城市城市 区县区县 板块板块 竞现房比例竞现房比例 指导价指导价 京土储挂(开)2023019 号 北京市 大兴区 河西区南部 29.8%政府指导价：期房 7.7 万/平、现房 7.9 万/平。京土储挂(顺)2023010 号 北京市 顺义区 后沙峪东部 21.1%政府指导价：期房 5.8 万/平、现房 6.0 万/平。京土储挂(顺)

48、2023011 号 北京市 顺义区 后沙峪东部 21.2%政府指导价：期房 5.8 万/平、现房 6.0 万/平。数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 （2）与周边项目比，）与周边项目比，竞现房地块竞现房地块房地价差略高于周边地块。房地价差略高于周边地块。我们采用北京竞现房项目及其周边可比地块作为案例来比较，发现竞现房销售地块房地价差为 32908元/，可比地块房地价差为 31801 元/，竞现房地块房地价差略高于可比较的全期房地块。表表9、北北京京竞现房竞现房销售地块销售地块与周边期房销售地块比较与周边期房销售地块比较 公告编号 规划建筑面积()容积率 成交时间 拿地企业 成交楼面价

49、(元/)溢价率(%)限售价(元/)房地价差 竞现房地块 京土储挂(朝)2022064号 49010 2.5 2022-11-28 保利发展 北京建工 52092 15 85000 32908 期房地块 京土储挂(朝)2024057号 172936 2.5 2025-02-11 保利发展 中国金茂 50478 10.5 82279 31801 数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 注：案例地块为地理位置大致接近（均为朝阳区）、拿地企业一致（均为保利及联合体）、产品类型及容积率一致的项目。020004000600080001000012000全国商品住宅：期房销售均价（元/平米）全国

50、商品住宅：现房销售均价（元/平米）请阅读最后评级说明和重要声明 12/22 行业跟踪报告|房地产 图图8、北京竞现房地块京土储挂北京竞现房地块京土储挂(朝朝)2022064 号及可比地块区位号及可比地块区位 数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 深圳现房销售政策的地块 A001-0212 在同等假设条件下测算项目毛利率为35.5%，高于纯期房地块 A001-0219 毛利率 30.7%。表表10、深圳市案例地块及周边地块毛利率测算情况深圳市案例地块及周边地块毛利率测算情况 地块编号地块编号 收入端收入端 成本端成本端 毛利润端毛利润端 住宅限售住宅限售价价(元元/)住宅货值住宅货

51、值（万元）（万元）商业面积商业面积（）商业货值商业货值（万元）（万元）可售货值可售货值（万元）（万元）土地出让金土地出让金（万元）（万元）建安成本建安成本（万元）（万元）毛利润毛利润（万元）（万元）总成本总成本 毛利率毛利率 A001-0212 88600 629503 5500 19250 648753 340600 77700 230453 35.5%A001-0212（流拍）88600 366538 52810 184835 551373 340600 98880 111893 20.3%A001-0219 92000 477388 2000 7000 484388 282000 539

52、12 148476 30.7%数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 3.更有资金实力的房企拿地更多 北京 19 宗竞现房项目，以国央企拿地竞现房为主，其中 16 宗为国央企拿地或联合拿地，1 宗为混合所有制企业，民企摘的 2 宗。深圳 1 宗竞现房项目由央企中国中铁摘得。请阅读最后评级说明和重要声明 13/22 行业跟踪报告|房地产 表表11、北京北京“竞现房竞现房”项目国央拿地为主项目国央拿地为主 公告编号公告编号 区县区县 成交时间成交时间 拿地企业拿地企业 企业性质企业性质 京土储挂(海)2024003 号 海淀区 2024/2/22 中旅投资，中海地产 央企 京土储挂(通

53、)2023006 号 通州区 2023/4/28 招商蛇口 央企 京土储挂(开)2023019 号 大兴区 2023/6/16 富皋万泰投资 国企 京土储挂(顺)2023010 号 顺义区 2023/6/1 福建雄旺房地产开发有限公司 民企 京土储挂(顺)2023011 号 顺义区 2023/6/1 中能建城市投资 央企 京土储挂(兴)2023008 号 大兴区 2023/5/6 中国中铁,华润置地 央企 京土储挂(石)2022074 号 石景山区 2023/2/8 越秀地产 国企 京土储挂(昌)2022076 号 昌平区 2023/2/8 越秀地产 国企 京土储挂(朝)2022066 号 朝

54、阳区 2022/11/29 金隅集团 国企 京土储挂(朝)2022064 号 朝阳区 2022/11/28 保利发展,北京建工 央企+国企 京土储挂(海)2022044 号 海淀区 2022/9/23 中海地产 央企 京土储挂(丰)2022047 号 丰台区 2022/9/23 首开股份 国企 京土储挂(海)2022045 号 海淀区 2022/9/23 中海地产 央企 京土储挂(顺)2022033 号 顺义区 2022/5/31 北京懋源 民企 京土储挂(昌)2022036 号 昌平区 2022/5/31 华润置地,中能建城市投资 央企 京土储挂(丰)2022030 号 丰台区 2022/6

55、/1 电建地产,首钢地产 国企 京土储挂(朝)2022001 号 朝阳区 2022/2/17 绿城中国 混合制 京土储挂(朝)2022065 号 朝阳区 2022/11/29 三元嘉业 国企 京土整储挂(兴)2021060 号 大兴区 2021/10/13 北京兴创投资,中国中铁 国企+央企 数据来源：中指研究院，兴业证券经济与金融研究院整理 4.销售情况：竞现房项目中，现房部分从拿地到开盘时间较长 从开盘时间来看，北京竞现房销售地块平均拿地到开盘时间较长，为 27 个月。因为这些项目有充足期房部分可以先行出售，现房部分普遍开盘时间较晚。北京竞现房销售地块，北京竞现房销售地块，期房部分平均拿地

56、到开盘时间期房部分平均拿地到开盘时间 5 个月，个月，现房部分平均现房部分平均拿地拿地到开盘时间到开盘时间 27 个月。个月。根据统计，北京竞现房销售地块中，现房部分拿地到开盘时间平均为 27 个月（最快 18 个月、最高 44 个月）。其中差异可能和楼盘销售速率有一定的关系，期房开盘去化速率更高的项目现房开盘更快。表表12、北京北京部分部分竞现房竞现房项目拿地到开盘时间项目拿地到开盘时间 项目名称项目名称 拿地时间拿地时间 期房首次开盘期房首次开盘时间时间 期房开盘期房开盘所需月数所需月数 现房首次开现房首次开盘时间盘时间 现房开盘现房开盘所需月数所需月数 交房时间交房时间 拿地拿地到到交房

57、交房所需月数所需月数 现房现房比例比例 期房期房开盘去开盘去化率化率 建发观云 23 年 6 月 23 年 10 月 4 24 年 12 月 18 26 年 6 月 37 21%55%中海富华里 22 年 9 月 22 年 12 月 3 24 年 5 月 19 25 年 9 月 36 51%-越秀星樾 23 年 2 月 23 年 4 月 3 25 年 1 月 23 25 年 12 月 35 44%81%和光煦境 22 年 11 月 23 年 4 月 5 24 年 10 月 22 25 年 8 月 33 20%60%越秀天玥 23 年 2 月 23 年 5 月 3 25 年 4 月 26 25

58、年 9 月 32 25%-华曦府 22 年 6 月 22 年 9 月 4 24 年 9 月 27 25 年 6 月 37 51%14%金隅望京云尚 22 年 11 月 23 年 6 月 6 25 年 4 月 28 25 年 11 月 36 49%-懋源璟橒 22 年 5 月 23 年 2 月 9 24 年 10 月 28 25 年 9 月 40 48%-北清橡树湾 22 年 5 月 22 年 9 月 3 24 年 10 月 28 25 年 6 月 37 1%-绿城晓风印月 22 年 2 月 22 年 6 月 4 24 年 9 月 30 25 年 2 月 36 44%-中铁兴创逸境 21 年 1

59、0 月 22 年 4 月 7 25 年 6 月 44 24 年 10 月 37 44%-数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 注：现房开盘时间按达到竣备节点取得竣工证计算，竣备到精装交付还需一段时间。请阅读最后评级说明和重要声明 14/22 行业跟踪报告|房地产 （二）全现房销售项目：以成都为例 成都成都现房销售现房销售试点项目试点项目主要为全现房销售，主要为全现房销售，项目需要达到竣备条件才可销售项目需要达到竣备条件才可销售。成都现房销售试点地块主要为 2021 年第一和第二批次集中供地地块，共 13 宗地块，合计现房销售面积为 48.2 万平方米，约占 2021 年第一和第二批次全

60、部成交住宅建面的 5.0%。表表13、成都市现房销售地块基本信息（全现房项目）成都市现房销售地块基本信息（全现房项目）地块名称地块名称 现房现房面积面积（万方）（万方）现房比例现房比例 天府新区华阳街道沙河村五、六组 3.86 100%天府新区华阳街道鹤林村五组 3.22 100%锦江区海椒市街13号 2.53 100%锦江区海椒市街空压机厂片区 4.46 100%金牛区北站西一路与北站西三巷交汇处西北侧 6.34 100%青羊区马家花园路以东、饮马河以南、宪庆街以西、通锦桥路以北棚户区改造范围 4.63 100%高新区桂溪街道石墙村10、11、12、13、14组 4.61 100%金牛区金泉

61、街道互助社区1、2组 2.42 100%天府新区正兴街道田家寺村四组（工业职业技术学院东侧，杭州路西段以北、益州大道以东、眉州路以西）1.40 100%金牛区金牛乡金牛村1组，涧漕村9、10组 3.54 100%武侯区华兴街道南桥村8、9组 3.67 100%武侯区华兴街道南桥村6、7组，高新区肖家河街道殷家林村2组 5.26 100%青羊区苏坡街道清江村10组、清波村1组 2.29 100%合计 48.2 100%数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 整体看，整体看，成都成都全现房项目全现房项目具备以下特征：具备以下特征：1）现房销售地块通常为小而美项目，规模小、地块优，对资金占用体

62、量相对较小；2）现房销售项目地价低于周边可比项目，仍有一定利润空间。3）国央企及联合体拿地居多，分担资金压力；4）已开盘项目从拿地到开盘最快 14-15 个月，去化情况良好。1.地块特征：全现房项目通常为小而美项目 从项目规模看，从项目规模看，成都全现房销售地块单地块规模平均在 4 万方左右，地价平均 5亿元，平均可售货值约 8.6 亿元。虽然现房销售下现金回流延后，但这些全现房项目规模较小，资金占用体量也相对较小。而而从地段分布看，从地段分布看，这些现房销售地块基本位于成都的主城 5+2 区域核心，如锦江生态带、青羊金沙等。请阅读最后评级说明和重要声明 15/22 行业跟踪报告|房地产 表表

63、14、成都全现房销售项目规模通常较小成都全现房销售项目规模通常较小（2021 年拿地项目，年拿地项目，100%现房）现房）地块名称地块名称 现房销售面现房销售面积（万方）积（万方）成交楼面价成交楼面价（元（元/平米）平米）限售价（元限售价（元/平米）平米）成交地价成交地价（亿元）（亿元）可售货值可售货值（亿元）（亿元）地货比地货比 天府新区华阳街道沙河村五、六组 3.86 10100 17055 3.90 6.58 59%天府新区华阳街道鹤林村五组 3.22 10700 17700 3.44 5.70 60%锦江区海椒市街13号 2.53 13600 23769 3.44 6.01 57%锦江

64、区海椒市街空压机厂片区 4.46 13000 24508 5.80 10.93 53%金牛区北站西一路与北站西三巷交汇处西北侧 6.34 11300 24800 7.16 15.72 46%青羊区马家花园路以东、饮马河以南、宪庆街以西、通锦桥路以北棚户区改造范围 4.63 13900 26441 6.44 12.25 53%高新区桂溪街道石墙村10、11、12、13、14组 4.61 16800 26300 7.74 12.11 64%金牛区金泉街道互助社区1、2组 2.42 13400 21700 3.24 5.25 62%天府新区正兴街道田家寺村四组（工业职业技术学院东侧，杭州路西段以北、

65、益州大道以东、眉州路以西）1.40 16400 28150 2.30 3.94 58%金牛区金牛乡金牛村1组，涧漕村9、10组 3.54 12800 21700 4.53 7.68 59%武侯区华兴街道南桥村8、9组 3.67 15100 22100 5.55 8.12 68%武侯区华兴街道南桥村6、7组，高新区肖家河街道殷家林村2组 5.26 15100 22100 7.95 11.63 68%青羊区苏坡街道清江村10组、清波村1组 2.29 16800 24100 3.85 5.52 70%平均 3.71 13769.23 23109.46 5.03 8.57 60%数据来源：中指，兴业证

66、券经济与金融研究院整理 请阅读最后评级说明和重要声明 16/22 行业跟踪报告|房地产 图图9、成都现房销售成都现房销售项目分布图项目分布图 数据来源：锐理数据，兴业证券经济与金融研究院整理 注：图中显示拿地企业、土地面积及成交楼面价（元/平）2.利润空间：现房销售项目地价低于周边可比项目，仍有一定利润空间 现房销售项目地价低于周边现房销售项目地价低于周边可比可比项目项目。以龙湖恒邦 花千樾（全现房）项目为例，相关地块成交楼面价 10100 元/平米，而同一时间出让的期房项目（2021-9-16，绿城桂语麓境）成交楼面价为 10500 元/平米，二者毛坯限售价相同，但现房项目成交楼面价更低。现

67、房项目房地价差高于同批次期房项目现房项目房地价差高于同批次期房项目。成都全现房项目平均房地价差 9162 元/平米，而成都 21 年一、二批次平均房地价差 7812 元/平米；且从目前成都已开盘的 8 个现房项目看，现房项目成交楼面价占毛坯售价比重平均 60%，仍有一定利润空间。表表15、龙湖恒邦花千樾龙湖恒邦花千樾（现房）（现房）地价低于周边可比项目地价低于周边可比项目 类别类别 项目名称项目名称 拿地时间拿地时间 开盘时间开盘时间 成交楼面价成交楼面价（元（元/平米）平米）限售价（元限售价（元/平平米，毛坯）米，毛坯）地价地价/售价售价 全现房全现房 龙湖恒邦花千樾龙湖恒邦花千樾 2021

68、-09-16 2022/11/23 10100 17055 59%期房 绿城桂语麓境 2021-09-16 2022/6/26 10500 17055 62%请阅读最后评级说明和重要声明 17/22 行业跟踪报告|房地产 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 注：筛选龙湖恒邦花千樾周边 3km 项目，以上项目出让时成都仍然限地价、限房价，相对可比。图图10、龙湖恒邦花千樾龙湖恒邦花千樾（现房）（现房）楼面价低于周边可比项目楼面价低于周边可比项目 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 表表16、现房项目房地价差高于同批次期房项目现房项目房地价差高于同批次期房项目（单位：元（单位：

69、元/平米）平米）批次批次 期房项目房地价差期房项目房地价差 全现房项目房地价差全现房项目房地价差 21 年一批次 7630 8390 21 年二批次 7994 9934 合计 7812 9162 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 表表17、已经开盘现房项目地价已经开盘现房项目地价/售价（毛坯）比重平均售价（毛坯）比重平均 60%现房销售项目名称现房销售项目名称 拿地时间拿地时间 开盘时间开盘时间 成交楼面价（元成交楼面价（元/平米）平米）限售价（元限售价（元/平平米米，毛坯，毛坯）地价地价/售售价价 龙湖恒邦花千樾 2021-09-16 2022/11/23 10100 17055

70、 59%绿城桂语江澜 2021-09-16 2022/12/3 10700 17700 60%锦发广场 2021-09-15 2024/5/19 13600 23769 57%锦发广场 2021-09-15 2024/5/25 13000 24508 53%卓越永利云翠 2021-06-08 2022/12/22 16400 28150 58%城投置地万科国宾蜀园芳菲苑 2021-06-07 2022/10/19 12800 21700 59%交投电建天合玖玺 2021-06-07 2022/11/22 15100 22100 68%洺悦玖玺 2021-06-07-15100 22100 68

71、%数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 请阅读最后评级说明和重要声明 18/22 行业跟踪报告|房地产 3.拿地企业：央国企为主，联合体拿地较多 从拿地企业看，从拿地企业看，成都全现房项目以联合体拿地较多，且大多为央企及地方国企，共同分担资金压力。具体看，13 宗现房销售地块中，国央企及混合所有制企业拿地 10 宗，民企拿地 3 宗，其中近半数地块都是房企合作开发的，如电建&成都交投，华发&锦江统建等合作拿地开发。表表18、成都全现房项目联合体拿地较多成都全现房项目联合体拿地较多 地块名称地块名称 拿地企业拿地企业 企业性质企业性质 天府新区华阳街道沙河村五、六组 龙湖集团（50%），

72、昆明恒邦双林集团（50%）民营企业，民营企业 天府新区华阳街道鹤林村五组 绿城中国（100%）混合所有制 锦江区海椒市街13号 华发股份（50%），兴锦建设（50%）地方国有企业，地方国有企业 锦江区海椒市街空压机厂片区 华发股份（50%），兴锦建设（50%）地方国有企业，地方国有企业 金牛区北站西一路与北站西三巷交汇处西北侧 金牛国投（100%）地方国有企业 青羊区马家花园路以东、饮马河以南、宪庆街以西、通锦桥路以北棚户区改造范围 成都市兴城建实业发展（100%）地方国有企业 高新区桂溪街道石墙村10、11、12、13、14组 成都高投（100%）地方国有企业 金牛区金泉街道互助社区1、2组

73、 电建地产（49%），成都交投（51%）中央国有企业，地方国有企业 天府新区正兴街道田家寺村四组（工业职业技术学院东侧，杭州路西段以北、益州大道以东、眉州路以西）成都永利（100%）民营企业 金牛区金牛乡金牛村1组，涧漕村9、10组 万科（98.98%）混合所有制 武侯区华兴街道南桥村8、9组 成都交投（50%），电建地产（50%）地方国有企业，中央国有企业 武侯区华兴街道南桥村6、7组，高新区肖家河街道殷家林村2组 电建地产（50%），成都交投（50%）中央国有企业，地方国有企业 青羊区苏坡街道清江村10组、清波村1组 融信集团（100%）民营企业 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整

74、理 4.销售情况：从拿地到开盘最快 14-15 个月，去化情况良好 从从项目进度项目进度看，看，目前成都 21 年成交的 13 宗全现房销售地块有 8 宗已开盘，剩余5 宗未开盘项目主要是因为人才公寓项目或者有较高的自持比例，或是拿地企业出现信用风险等。请阅读最后评级说明和重要声明 19/22 行业跟踪报告|房地产 已开盘已开盘全全现房项目现房项目从从拿地到开盘，最快拿地到开盘，最快可以可以做到做到 14-15 个月个月（如，龙湖恒邦花千樾项目、绿城桂语江澜项目），最慢的在 32 个月左右（锦发广场），平均拿地到开盘时间在 21 个月。而由于这些项目基本都要求 100%精装交付，从开盘销售到实

75、际交房平均还有 9 个月左右时间。从从开盘去化表现看，开盘去化表现看，已开盘现房销售项目开盘去化率略高于当月全市去化率、也高于当年同板块期房去化率，如，交投电建天合玖玺开盘去化率 90%（当年板块期房开盘去化率 81%）、龙湖恒邦花千樾 70%（板块 63%）、绿城桂语江澜75%（板块 71%）、锦发广场 100%。表表19、成都现房销售地块开盘销售情况成都现房销售地块开盘销售情况 地块名称地块名称 现房销售项现房销售项目名称目名称 拿地拿地 时间时间 开盘开盘 时间时间 交房交房 时间时间 推出套推出套数数 首开去首开去化化 产品定位产品定位/地块条件地块条件 清水限清水限价（元价（元/平米

76、）平米）拿地企业拿地企业 金牛区金牛乡金牛村1 组，涧漕村 9、10组 城投置地万科国宾蜀园芳菲苑 21/6/7 22/10/19-174 37%刚改 21700 万科 武侯区华兴街道南桥村 8、9 组 交投电建天合玖玺 21/6/7 22/11/22 23/9/30 220 90%改善/14%租赁自持 22100 成都交投&电建 天府新区华阳街道沙河村五、六组 龙湖恒邦花千樾 21/9/16 22/11/23 23/12/31 267 70%改善别墅/26%人才公寓 17055 龙湖&恒邦双林 天府新区华阳街道鹤林村五组 绿城桂语江澜 21/9/16 22/12/3 23/9/30 262

77、75%刚改/26%人才公寓 17700 绿城 天府新区正兴街道田家寺村四组 卓越永利云翠 21/6/8 22/12/22 23/8/31-改善/6%租赁自持 28150 成都永利 锦江区海椒市街 13号 锦发广场 21/9/15 24/5/19 24/12/31 102 100%刚改 23769 华发&兴锦建设 锦江区海椒市街空压机厂片区 锦发广场 21/9/15 24/5/25 24/12/31 120 100%刚改 24508 华发&兴锦建设 武侯区华兴街道南桥村 6、7 组，高新区肖家河街道殷家林村2 组 洺悦玖玺 21/6/07-23/3/6-14%租赁自持 22100 成都交投&电建

78、 青羊区马家花园路以东、饮马河以南、宪庆街以西、通锦桥路以北棚户区改造范围 通锦阁 21/9/15 待售 10%租赁自持 26441 成都兴城建实业发展 青羊区苏坡街道清江村 10 组、清波村 1组-21/6/7 未开工 30%租赁自持 24100 融信 金牛区北站西一路与北站西三巷交汇处西北侧-21/9/15 暂无信息-24800 金牛国投 高新区桂溪街道石墙村 10、11、12、13、14 组-21/9/15 暂无信息 100%人才公寓 26300 成都高投 金牛区金泉街道互助社区 1、2 组-21/9/15 暂无信息 -21700 成都交投&电建 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院

79、整理 请阅读最后评级说明和重要声明 20/22 行业跟踪报告|房地产 图图11、成都成都现房现房项目项目开盘开盘去化率去化率略略高于全市当月去化率高于全市当月去化率 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 柱状图为成都全市开盘项目当月平均去化率 表表20、成都现房销售开盘去化率成都现房销售开盘去化率略高于当年板块期房去化率略高于当年板块期房去化率 项目名称项目名称 区县区县 板块板块 开盘时间开盘时间 现房开盘价现房开盘价格格(元元/)当年板块当年板块开盘开盘期房期房销售销售均价均价（元（元/）现房销售现房销售开开盘盘去化率去化率 当年板块期当年板块期房房开盘开盘去化去化率率 城投置地万

80、科国宾蜀园芳菲苑 金牛区 国宾 2022/10/19 24699 23162 37%60%交投电建天合玖玺 武侯区 红牌楼 2022/11/22 24848 30269 90%81%绿城桂语江澜 天府新区成都直管区 锦江生态带 2022/12/3 20680 22687 75%71%龙湖恒邦花千樾 天府新区成都直管区 麓山 2022/11/23 20500 17456 70%63%锦发广场 锦江区 东大街 2024/5/25 24508/100%/2024/5/19 23769/100%/数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 注：此处现房开盘价为清水价（毛坯价）+装标 三、可能的影响

81、根据对这些城市现房尝试的分析，我们尽量解答市场关注的问题：1.对周转的影响对周转的影响 现现房销售对周转房销售对周转确实存在确实存在影响影响，但试点的情况比预期的好。，但试点的情况比预期的好。期房模式下拿地到开盘、实现销售回款的时间通常在 6-8 个月。而现房下，房企需要竣备才能销售，回款时间拉长。但从成都 100%现房项目来看，拿地到开盘（达到竣备节点）时间最快可做到 14-15 个月。考虑精装交付，从现房销售到交房平均还需要 9 个月的时间。北京竞现房比例项目，现房部分拿地到开盘时间较长，主要也有期房先行的原因。72%61%64%89%城投置地万科国宾蜀城投置地万科国宾蜀园园芳菲苑，芳菲苑

82、，37%37%交投电建天合玖玺交投电建天合玖玺，90%90%龙湖恒邦龙湖恒邦花千樾，花千樾，70%70%绿城绿城桂语江澜桂语江澜，75%75%锦发广场锦发广场，100%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年10月2022年11月2022年12月2024年5月 请阅读最后评级说明和重要声明 21/22 行业跟踪报告|房地产 2.是否能加速优质房企市占率提升？是否能加速优质房企市占率提升？从北京、深圳、成都的情况来看从北京、深圳、成都的情况来看，现房销售可能加速优质房企市占率提升。现房销

83、售可能加速优质房企市占率提升。北京19 宗竞现房项目中，国央企及其联合体拿地占比为 84%；深圳 1 宗竞现房项目也被中国中铁摘得；成都 13 宗全现房项目中，国央企及其联合体拿地占比 62%。3.是否地价会下降，或者项目利润率的要求更高？是否地价会下降，或者项目利润率的要求更高？现房销售下现房销售下开发商会留出更多的利润开发商会留出更多的利润空间空间以以保证安全垫保证安全垫；由于现房项目资金周转放缓、开发商资金成本上升使得房企利润率承压，这也会使得房企在拿现房项目时更为谨慎，对地块利润率要求提升以留有更多安全垫，比如：降低地价、提升售价等。以北京、成都为例，北京竞现房项目中现房部分指导价普遍

84、比期房部分指导价高2000 元/平米；成都全现房项目地价低于周边可比项目（如，龙湖恒邦花千樾（现房）相关地块成交楼面价比周边同一时间出让的绿城桂语麓境（期房）项目楼面价低 400 元/平米，二者毛坯限售价相同，但现房项目地价更低）。此外，成都全现房项目房地价差高于同批次期房项目；目前成都已开盘的 8 个现房项目成交楼面价占毛坯售价比重平均 60%，仍有一定利润空间。4.通过通过多种方式减轻一次性多种方式减轻一次性资金资金投入的压力：投入的压力：如如选取选取小而美地块、小而美地块、通过联合体通过联合体合合作拿地等作拿地等。以成都为例，21 年成都成交的 13 宗全现房地块基本都位于核心区且规模不

85、大，地块平均建面 4 万方，地价 5 亿元，可售货值 8.6 亿元；同时，这些项目中半数以上为联合体拿地，进一步分摊了资金投入压力。投资建议：投资建议：从北京、深圳、成都的现房尝试来看，虽然对周转有影响，但实际拿地到销售时间好于预期。同时现房项目要求利润空间更高，国央企拿地市占率更高，开发商也通过合作、拿小而美地块等方式减少一次性现金支出。中长期看好优质房企对可能的新模式的应对能力，和行业格局进一步优化的空间。风险提示：基本面超预期下行、现房销售落地进度超预期 请阅读最后评级说明和重要声明 22/22 行业跟踪报告|房地产 分析师声明分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格

86、并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。投资评级说明投资评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准 类别类别 评级评级 说明说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告

87、发布日后的12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300 指数为基准；北交所市场以北证50 指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500 或纳斯达克综合指数为基准。股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300 指数为基准；北交所市场以北证50 指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒

88、生指数为基准；美国市场以标普500 或纳斯达克综合指数为基准。股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%15%之间 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 无评级 由于我们

89、无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。使用本研究报告的风险提示以及法律声明使用本研究报告的风险提示以及法律声明

90、 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资

91、目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证

92、本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。本公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及

93、其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或居民，包括但不限于美国及美国公民（1934 年美国证券交易所第 15a-6 条例定义为本主要美国机构投资者除外）。本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或

94、再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任

95、何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不

96、应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。本公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或

97、交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或居民，包括但不限于美国及美国公民（1934 年美国证券交易所第 15a-6 条例定义为本主要美国机构投资者除外）。本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本

98、公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。特别声明特别声明 在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并

99、进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。兴业证券研究兴业证券研究 上海上海 北京北京 深圳深圳 地址：上海浦东新区长柳路36 号兴业证券大厦15 层 地址：北京市朝阳区建国门大街甲6 号世界财富大厦 32 层 01-08 单元 地址：深圳市福田区皇岗路 5001 号深业上城T2 座 52 楼 地址：上海浦东新区长柳路36 号兴业证券大厦15 层 地址：北京市朝阳区建国门大街甲6 号世界财富大厦 32 层 01-08 单元 地址：深圳市福田区皇岗路 5001 号深业上城T2 座 52 楼 邮编：200135 邮编：100020 邮编：518035 邮箱： 邮箱： 邮箱： 邮编：200135 邮编：100020 邮编：518035 邮箱： 邮箱： 邮箱：