中海205亿、华润129亿、保利84亿——这是22年以来三家龙头房企通过大地块获取的归母净利润规模。广发证券认为，大地块投资正在重塑龙头房企的利润格局：中海最早发力、积累最丰，华润资源质量最高，而25年招商、建发、金茂正加速加入大地块开发行列。大地块获取能力本质是资本能力，将决定未来3-5年龙头房企的利润排序。

| 排名 | 房企 | 大地块归母净利润（亿元） | 核心项目 |

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| 1 | 中国海外发展 | 205 | 深湾玖序、大境、领邸、丽金府等 |

| 2 | 华润置地 | 129 | 后滩+余庆里、长隆万博、深圳湾濠玺 |

| 3 | 保利发展 | 84 | 天瑞、天曜、天塘、朝观天珺 |

| 4 | 越秀地产 | 61 | 琶洲南TOD、天河和越府 |

| 5 | 建发国际 | 45 | 海宸+山寿里、海晏、云湖之城 |

| 6 | 招商蛇口 | 40 | 徐汇滨江、前海地块 |

| 7 | 中国金茂 | 17 | 璞元、朝阳126亿地块 |

| 8 | 华发股份 | 12 | 静安华府、时代之城 |

中海是龙头房企中最早发力大地块的，22年即开始大规模获取核心城市优质大地块。

代表项目：

- 深圳深湾玖序（23年6月，125亿）：净利率11.1%，净利润22亿

- 广州中海大境（23年9月，128亿）：净利率13.1%，净利润31亿

- 上海中海领邸（23年10月，240亿）：净利率9.7%，净利润36亿

- 北京丽金府（24年12月，110亿）：净利率16.5%，净利润32亿

中海大地块盈利能力持续提升，从22-23年的10-11%净利率提升至24-25年的12-16%。22-25M8大地块归母净利润205亿，位居行业首位。中海凭借资金优势最早卡位优质大地块资源，建立了显著的先发优势。

华润大地块获取量虽不及中海，但资源质量最高。

代表项目：

- 上海后滩+余庆里（25年8月，244亿）：净利率14.2%，净利润65亿（权益58.7亿）

- 广州长隆万博（23年4月，179亿）：净利率10.2%，净利润36亿

- 深圳深圳湾濠玺（24年12月，185亿）：净利率12.7%，净利润20亿（权益50%）

华润大地块22-25M8归母净利润129亿，仅次于中海。后滩+余庆里单项目贡献近60亿，体现了华润在核心城市核心地段获取优质资源的能力。

招商蛇口：25年前8月64%拿地为大地块（行业第二）。徐汇滨江项目（权益39%）贡献31亿净利润，前海地块（权益55%）贡献8亿，大地块归母净利润从24年之前几乎为零跃升至40亿。

建发国际：25年6月收购上海122亿资产包（海宸+山寿里），净利率13.8%，净利润32亿，单项目超过24年全年48亿归母净利润的66%。22-25M8大地块归母净利润45亿。

中国金茂：25年前8月67%拿地为大地块（行业第一）。北京朝阳126亿地块（权益25%）、上海金茂璞元（权益50%）等项目陆续落地，22-25M8大地块归母净利润17亿。

大地块获取能力本质是资本能力。从22-25M8房企大地块拿地金额与在手现金来看，二者整体正相关。大地块有总价越来越高的趋势（多地块打包、肥瘦搭配），未来资本优势将通过大地块转化产生更大的利润优势。

| 梯队 | 代表房企 | 核心特征 |

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| 第一梯队 | 中海、华润 | 大地块资源获取最强，25年持续发力 |

| 第二梯队 | 招商、建发、金茂 | 25年加速获取大地块 |

| 第三梯队 | 保利、越秀 | 22-24年持续拓展，25年暂未有大额落地 |

大地块投资正成为龙头房企利润的核心驱动力。22年以来获取的大地块将在25-27年逐步进入结算期，中海、华润、保利等龙头房企的开发利润率有望触底回升。建议关注大地块资源储备丰富的华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团等。