【国金证券】房地产行业研究：龙头改善型房企持续领涨，物企投资机会亦不容忽视-250314（6页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明 1 事件事件 3 月 14 日，申万房地产指数+2.0%，内房股指数+4.0%。其中，改善型地产龙头、优质物企、中介龙头均表现出色，绿城中国+10.0%、越秀地产+5.5%、华润置地+3.9%、建发国际集团+3.6%；绿城服务+8.3%、中海物业+3.5%；贝壳+8.4%，我爱我家+4.0%。点评点评 持续推荐持续推荐深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。从当前行业基本面来看，根据我们跟踪的几大核心城市的带看表现，尽管近期部分城市带看数据略有下滑，但下滑幅度不大，带看仍维持高位。在前端数据尚未出现明显下滑的情况下，预计楼市

2、成交热度仍有望延续，对“小阳春”表现不宜过度悲观。从房企来看，正如我们此前在从“台积电效应”看杭州，科技进步支撑楼市可持续发展、基本面持续修复，持续强 call 龙头企业等报告中强调的，坚定看好深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。在当前城市分化、产品分化的环境下，重点城市的经济、产业、人口基本面更好，改善型产品的购买力支撑更强，对应房企的销售量、价格、去化速度更有保障。优质优质物物企的企的质地好，当前或被低估质地好，当前或被低估，推荐物业股的投资机会，推荐物业股的投资机会。根据我们此前发布的物业 24H1 业绩总结业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇，在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下

3、，优质物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质。近期部分物企发布业绩预告，如建业新生活扭亏为盈、金科服务亏损收窄、恒大物业账上货币资金增长等。因此站在当前时点，我们认为过去几年拖累物企的不利因素正逐步消散，优质物企扎实的基本面已得到持续验证，我们对即将披露的物企 2024 全年业绩并不悲观。同时我们认为随着物业股增长中枢下滑，且近年来股价表现较为低迷，通过分红及回购来提升股东回报可能是长期趋势，物业股的红利属性进一步加强。投资建议投资建议 当前新房售价天花板正逐渐打开，重点关注能够提供好产品好服务的房企的销售表现，若其高价项目

4、去化情况较好，则有望提升利润率水平并重塑估值。同时今年地产的重点仍是止跌回稳，后续或将迎来新一轮政策窗口期，需关注政策利好催化。持续推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善型产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城绿城中国、中国、滨江集团、滨江集团、中国海外发展中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、越秀地产、建发国际集团等。若开发商经营表现向好，则自家物企将直接受益，建议关注上述开发商所对应的物业企业。风险提示风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表图表 图表图表1 1：北上蓉宁北上蓉宁的带看的带看

5、人数人数仍维持高位仍维持高位（单位：人）（单位：人）图表图表2 2：深广杭苏武深广杭苏武的的带看带看人数人数仍维持高位仍维持高位（单位：人）（单位：人）来源：贝壳，国金证券研究所 来源：贝壳，国金证券研究所 图表图表3 3：春节后重点房企及对应物企普遍上涨，物业或仍有上涨空间春节后重点房企及对应物企普遍上涨，物业或仍有上涨空间 来源：wind，国金证券研究所 注：时间区间为 2025.2.3-3.14 020004000600080001000012000北京上海成都南京09001800270036004500深圳广州杭州苏州武汉49.0%18.8%26.2%31.4%25.0%12.5%19

6、.1%10.8%15.1%9.8%0%10%20%30%40%50%60%区间涨跌幅行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表图表4 4：A A 股地产股地产 PEPE-TTMTTM 来源：ifind，国金证券研究所 图表图表5 5：港股地产港股地产 PEPE-TTMTTM 来源：ifind，国金证券研究所 图表图表6 6：港股物业港股物业 PEPE-TTMTTM 来源：ifind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/