开源证券2025年房地产行业中期投资策略报告指出，改善型住房需求正成为房地产市场的核心增量来源。七普数据显示，2020年我国人均住房建筑面积37.76平米，较六普的31.40平米已有显著提升，但居民对住房品质的期待仍在持续升级。中国居民住房房龄集中在1990-2014年，超72%的住房建于这一时期，房龄老化将带来持续的置换和更新需求。中指院调研显示，层高太低、空间不易改造、动静不分区是居民最关注的户型痛点，而新《住宅项目规范》正好回应了这些诉求。报告认为，“好房子”系列新政将有效激发改善型需求释放，具备产品力和改善客户把握能力的房企将持续受益。

我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。七普数据显示，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间。相较于六普2010年的人均31.40平米、1.01间，已经有了长足的进步。量的积累已基本完成，质的提升成为新阶段的核心矛盾。李强总理在参观调研中国建筑科技展时指出，未来的房地产要“以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求，特别是适老化、儿童友好等新需求，因地制宜推进好房子建设。”这一表态将改善型住房需求提升至政策优先级的高度，为“好房子”政策的持续推进提供了顶层支撑。

中国居民住房房龄集中在1990-2014年，房龄老化是改善型需求的核心驱动因素。按户数比例看，2000-2009年住房占比30.34%，2010-2014年占21.46%，1990-1999年占20.55%，三者合计超72%。按面积比例看，2000-2009年占31.37%，2010-2014年占21.63%，1990-1999年占20.22%，同样高度集中于这一时期。房龄超过15年的住房在户型设计、建筑质量、设施配套、节能环保等方面普遍存在短板。随着房龄持续增长，管道老化、外墙脱落、电梯故障等问题将日益突出，置换更新需求将持续释放。新《住宅项目规范》在层高、隔声、电梯、配套等方面的强制标准，将使新建住宅在品质上与存量住宅形成明显代差，进一步刺激存量房主的置换意愿。

中指院对27774个居民的调研揭示了改善型需求的明确方向。户型设计层面，居民选择的设计痛点占比前三为：户内承重墙多空间不易改造（33%）、室内层高太低（31%）、动静不分区（27%）。居民选择的设计期待占比前三为：户型全明设计（31%）、空间便于灵活改造（28%）、动静分区（26%）。这些痛点集中于空间灵活性和居住舒适度，反映了居民对“住得好”的具体诉求。新《住宅项目规范》在层高方面的强制提升、在户型设计灵活性方面的要求，直接回应了居民的核心痛点。社区配套层面，居民需求前三为社区会客空间（48%）、小型运动场（37%）、环形跑道（30%）；智能安防层面，居民需求前三为智能安防系统（59%）、智能家居控制系统（34%）、智慧社区系统（30%）。政策导向与居民需求的高度匹配，为改善型需求的释放奠定了坚实的市场基础。

在刚需购房力量相对有限的背景下，改善型需求正在成为房地产市场的核心增量来源。具备产品力和改善客户把握能力的房企将在新一轮竞争中胜出。推荐标的聚焦于两类企业：一是布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国（产品力行业领先）、招商蛇口（改善型产品线成熟）、中国海外发展（高端产品优势明显）、建发股份（中式改善产品特色）、滨江集团（区域改善龙头）、建发国际集团；二是住宅与商业地产双轮驱动、同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业，包括华润置地、新城控股、龙湖集团。改善型需求的释放将是一个长期过程，具备产品力优势和改善客户洞察能力的房企将持续受益。