房地产行业深度：中国真实住房需求还有多少？（2022版）-220803（34页）.pdf

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1、 房地产房地产行业行业|证券研究报告证券研究报告 行业深度行业深度 2022 年年 8 月月 3 日日 强强于于大大市市 相关研究报告相关研究报告 凡益之道，与时偕行凡益之道，与时偕行关于短期博弈与长关于短期博弈与长期格局的思考期格局的思考(2022/6/15)2022年，五问房地产行业年，五问房地产行业(2021/12/6)从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则佳路径与当前房企的生存法则(2022/3/31)从路径、估算总额、预期影响从路径、估算总额、预期影响、海外经验来、海外经验来理解我国房地产税改革试点理解我国房地产税改革试点(

2、2021/10/26)2021年集中土拍元年深度解读与展望：全年年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热集中土拍呈现“热冷冷稳”趋势，央国企或稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位将持续土拍主导地位(2022/3/3)地产纾困新路径探索：地产纾困新路径探索：AMC对房企化债的作对房企化债的作用究竟有多大？用究竟有多大？(2022/5/23)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券

3、分析师证券分析师：许佳璐：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 中国真实住房需求还有多中国真实住房需求还有多少？少？（2022 版版）根据我们根据我们测算，测算，我国住房新增真实需求在我国住房新增真实需求在 2035 年前平均为年前平均为 9.97 亿平亿平/年，预计商品年，预计商品住宅销售中枢在住宅销售中枢在 7.0 亿平亿平/年。年。2035 年以后真实需求会下降，但仍超过年以后真实需求会下降，但仍超过 6.5 亿平亿平/年。年。虽然整体行业空间增速明显放缓，虽然整体行业空间增速明显放缓，但供给侧出清背景下龙头企业份

4、额提升及模式优但供给侧出清背景下龙头企业份额提升及模式优化或成为地产长期投资化或成为地产长期投资大逻辑大逻辑。核心观点核心观点 从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求需求（本文不考虑由（本文不考虑由政策和投资需求带来的周期性波动）政策和投资需求带来的周期性波动）。刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的，包括非成套住宅改善、棚改等带来的需求。我国住房新增真实需求还有多少？我国住房新增真实需求还有

5、多少？根据我们的测算，2022-2024 年新增真实住房需求分别为 10.11、9.63、9.66亿平。我国住房新增真实需求在我国住房新增真实需求在 2035年前平均为年前平均为 9.97 亿平亿平/年，年，以以新房新房占比占比 70%估算，预计商品住宅销售中枢在估算，预计商品住宅销售中枢在 7.0亿平亿平/年。年。2035年以后真实需年以后真实需求会下降，但仍超过求会下降，但仍超过 6.5亿平亿平/年。年。单独看单独看城镇化城镇化提升带来的提升带来的刚性刚性需求需求有多少？有多少？我们预计我国城镇化率将在 2035 年达75.57%；总人口将在 2028年达到顶峰（14.23亿人）。截至 2

6、021年，全国城镇住房总建面 284亿平。根据我们的测算，2022-2024年城镇化提升带来的新增住房需求分别为4.46、3.84、3.72亿平。2035年前城镇化年前城镇化提升带来提升带来新增住房新增住房需求平均需求平均每年为每年为 3.5亿平，亿平，而 2036年之后会下降到 0.68亿平。我们预测：1）由家庭人数增加带来的）由家庭人数增加带来的新增新增刚需：刚需：未来三年城镇新生儿人数合计约 1443 万人，因此由家庭人数的增加带来的新增住房需求为 1.42亿平/年。2035年前平均 1.35亿平/年，2036-2050年平均 1亿平/年。2）由）由结婚带来的新增刚需：结婚带来的新增刚需