国盛证券房地产周报维持行业"增持"评级，提出2025年房地产板块投资的核心逻辑与配置方向。报告认为政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超过2008、2014年。地产作为早期指标具备指向性作用，行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在未来的格局中更加受益。

报告提出五大核心投资逻辑。第一，政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超过2008、2014年，当前仍处于政策途中。第二，地产作为早期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。第三，行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企有望持续受益。第四，"只看好一线+2/3二线+极少量三线城市"的城市筛选逻辑依然奏效。第五，收储、妥善处置闲置土地等供给侧政策有新变化，一二线城市更受益。

基于以上逻辑，2025年仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更为重要。在政策beta基础上，精选基本面alpha公司获取超额收益。

报告推荐三大配置方向。基本面alpha公司方面，H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。这些公司在2024-2025年行业调整期保持了较好的拿地节奏和销售表现，市场份额持续提升。

地方国企/城投/化债方向推荐城投控股、城建发展、信达地产，受益于地方政府债务化解和城市更新政策红利。中介方向推荐贝壳，作为二手房交易龙头，持续受益于二手房市场景气度提升。物业方向推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等，属于跟涨逻辑。

表4：国盛证券推荐房企标的梳理

配置方向	推荐标的	核心逻辑
基本面alpha（H股）	绿城中国、建发国际、华润置地、中国海外、越秀地产	拿地销售表现优异，市场份额提升
基本面alpha（A股）	滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份	品质房企，竞争格局改善受益
地方国企/城投/化债	城投控股、城建发展、信达地产	受益于化债政策与城市更新
中介	贝壳	二手房交易龙头
物业	华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余	跟涨逻辑，业绩稳健

本轮行业调整的最大变化是竞争格局的显著改善。过去高杠杆、高周转的民营房企普遍收缩或出险，而财务稳健的国央企和少量优质民企在土地市场和销售端持续扩大份额。2025年上半年，拿地金额TOP10中绝大多数为央国企，土地资源持续向头部集中。

销售端同样呈现类似格局。克而瑞数据显示，2025年前8月TOP10房企销售额中，国央企占比已超过70%，较2023年提升约15个百分点。行业集中度提升叠加利润率改善预期，品质房企有望在未来的格局中更加受益。无论是H股的绿城中国、华润置地，还是A股的保利发展、招商蛇口，均具备较强的业绩确定性和估值修复空间。

2025年地产板块投资需把握两个核心变量。政策节奏方面，上海新政落地后深圳有望跟进，一线城市政策空间持续打开。后续关注收储、闲置土地处置等供给侧政策的落地进展，以及需求端政策的持续加码空间。城市选择方面，坚持"一线+2/3二线+极少量三线城市"的筛选逻辑，这些城市在销售反弹时表现更好，也是政策受益最直接的区域。

整体来看，地产板块仍处于"政策底-市场底-业绩底"的传导过程中。政策底已较为明确，市场底和业绩底仍需时间确认。操作上建议保持积极仓位但注意节奏控制，优选具备基本面alpha的品质房企和政策受益标的。