2026年房地产行业中期策略：公积金提额催化，量价调整接近尾声-三个皮匠报告

2026年房地产行业中期策略：公积金提额催化，量价调整接近尾声

平安证券地产深度报告：公积金提额带动“变相降息”，百城租金回报率（2.4%）接近公积金贷款利率（2.6%），购房现金支出已低于月租金。全国销售额较2021年降54%、一线房价实际跌幅超海外均值（41% vs 35%），居民杠杆率拐点已现2年，海外经验显示平均2.77年后房价见底。主流房企PB大多小于1倍，公募持仓仅0.45%。香港楼市复苏路径如何映射A股地产？内附估值对比与反弹空间测算表。

2026-07-04

房地产

32页

2张图表

一、短期叙事逻辑与基本面验证

1.1 主要城市公积金贷款政策及额度变化

2025年末以来，以上海、深圳、杭州、广州为代表的核心城市密集出台公积金提额政策。上海家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女、绿色建筑等上浮后最高可达324万元；深圳家庭最高额度从110万元提升至180万元，最高可上浮170%至351万元；杭州从130万元提高至180万元；长沙从80万元提高至120万元。公积金提额本质上是针对房贷的定向“变相降息”——低总价或低能级城市基本可实现全额公积金贷款，大幅降低居民置业门槛。

1.2 百城租金回报率与公积金贷款利率对比

2026年4月百城租金回报率已达2.4%，与五年期以上公积金贷款利率2.6%已非常接近，部分低能级城市租金回报率甚至已高于公积金贷款利率。此前市场对楼市分歧的核心逻辑在于按揭利率高于租售比导致居民入市意愿不足，而公积金提额使更多购房者可享受低息公积金贷款，租售比与资金成本的关系发生逆转，购房的财务吸引力显著提升，叙事逻辑逐步顺畅。

1.3 100万总价住房月供与租金对比

以总价100万元住房为例，按15%首付对应贷款85万元、3.06%商贷利率测算，30年等额本息月供3611元，扣除双职工公积金（按2024年全国人均缴存1717元/月，双职工3434元）后，实际现金支出仅1894元，已低于月租金2000元。即使仅考虑利息支出（月均1250元），购房相比租房的性价比亦在提升。公积金对月供覆盖度的提升，有效降低了居民置业压力。

1.4 2024H2以来百城租金回报率已高于十年期国债收益率

2024年下半年以来，百城租金回报率持续高于十年期国债收益率，截至2026年4月两者差值已扩大至约0.66个百分点。这意味着从大类资产配置角度，房产的租金回报已超越无风险利率，购房作为理财工具的吸引力逐步增强。对于中长期资金而言，短期房价波动的重要性降低，叠加本轮房价调整已较充分，核心城市优质资产中期反弹概率较大，相当于持有一个中期房价看涨期权，带动部分中长期理财配置需求入市。

1.5 重点城市二手房成交同比转正与挂牌量变化

2026年4月十大城市一二手房成交套数同比分别增长7.7%和8.7%，成交同比转正。成交结构方面，以深圳为例，3月300万以下低总价成交占比升至31.5%后，4月逐步向改善置换传导——300-500万占比提升2.1个百分点，800-1000万占比提升1.9个百分点，复苏链条从刚需向改善扩散。同时重点13城二手房挂牌量持续震荡下行，需求提振叠加供给收缩，进一步提振了投资者对楼市企稳的信心。

二、中期量价调整充分与拐点信号

2.1 全国商品房销售额及销售面积较2021年变化

自2021年下半年以来，全国楼市步入深度调整周期。2025年全国商品房销售额及销售面积较2021年峰值分别下降54%和51%，销售面积绝对规模已回到2010年前水平。对比2005年后美国、英国、中国香港等市场的楼市调整幅度，本轮国内成交规模的跌幅已相对接近海外历次调整的幅度，量价调整在空间维度已较为充分。

2.2 核心城市二手房价调整幅度与海外对比

根据中原统计的二手房数据，国内一线城市2021年9月至2025年12月平均房价跌幅为38%，剔除同期CPI后实际跌幅达41%。对比2005年后16个国家的实际房价调整数据，海外实际房价跌幅均值为35%，国内核心城市调整幅度已超海外均值。调整时长方面，国内本轮持续4.3年（截至2025年12月），略低于海外均值5.13年。量价调整在幅度和时长两个维度均已接近海外历次周期底部水平。

2.3 全国开工未售库存与现房库存变化

受新开工规模持续低于销售影响，测算2025年末全国商品房开工未售库存降至33亿平米，去化周期逐步企稳。2025年全国商品房现房库存7.66亿平米，同比仅增长1.7%，增幅相比2022-2024年单年10%以上的增速大幅收窄。库存端持续消耗、新增供给收缩，为房价企稳提供了供需基本面支撑。

2.4 国内居民部门杠杆率拐点与房价拐点领先关系

国内居民部门杠杆率在2024年一季度出现向下拐点，截至2026年一季度已下行2年。参考海外9个国家及地区的经验，居民杠杆率拐点领先房价拐点平均约2.77年。随着居民收入增长和提前还贷带动的资产负债表修复，预期及信心的逐步恢复将推动房价拐点渐行渐近。居民杠杆率拐点的确认，是判断楼市中期见底的重要先行指标。

三、板块估值与投资策略

3.1 主要房企PB与权益销售市值比

截至2026年5月12日，尽管板块有所反弹，主流房企PB大多仍小于1倍，部分甚至在0.5倍以下。同时按2025年权益销售金额计算，销售体量覆盖市值倍数多在1倍以上，多数房企超过2倍、个别达到4倍以上。极低的市净率水平与极高的销售市值比形成背离，反映市场对行业前景的极度悲观预期，一旦楼市拐点共识形成，估值修复空间较大。

3.2 地产板块公募持仓与总市值占比变化

2026年一季度公募基金房地产业持仓占股票投资市值比仅为0.45%，处于2013年以来极低水平，相对标准行业配置低配0.58个百分点。申万地产板块总市值已降至1.2万亿元，占万得全A比重从2019年末的3.5%降至0.9%。板块持仓低位、市值占比历史低位叠加部分热点行业涨幅较大，不排除资金流入基本面边际改善的地产板块。

3.3 房价变动与其他大类资产对比

2021年下半年以来房价持续调整，2021年末至2026年3月70城二手住宅价格累计下跌20.9%。同期COMEX黄金自2023年开启反弹后累计上涨154.4%，沪深300自2024年反弹后累计上涨43.2%，10年期国债收益率累计下行38%对应债券长牛。房价大幅跑输其他大类资产后，住房的比价效应与配置价值持续显现，为楼市资金回流提供了资产配置层面的支撑。

3.4 2026年4月反弹行情中主要房企累计涨幅

2026年4月以来申万地产板块自低点反弹超15%。对比2024年“9.24”后行情，领涨房企绿城中国涨幅翻倍，而本轮主流房企底部反弹均未超过50%，个股向上仍有空间。参考2025年香港楼市经验，新鸿基地产、恒基地产等在2025Q2-Q3市场犹豫反复中股价震荡上行，直至2025Q4楼市企稳共识形成后股价加速（新鸿基2026年1月单月+32.7%）。当前A股地产尚处犹豫期，若优质企业震荡回调，正是中长期布局好时机。