恒隆地產：2025中期報告.pdf

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1、202520252025公司資料董事長致股東函財務摘要業務回顧其他資料獨立核數師審閱報告財務報表詞彙投資者參考資料23783040426768目錄公司資料恒隆地產有限公司2榮譽董事長陳啟宗 大紫荊勳賢董事陳文博（董事長）盧韋柏（行政總裁）袁偉良*陳南祿*陳嘉正 銅紫荊星章、太平紳士*馮婉眉 銅紫荊星章、太平紳士*李天芳*趙家駒（首席財務總監）*獨立非執行董事審核委員會馮婉眉 銅紫荊星章、太平紳士（主席）陳南祿陳嘉正 銅紫荊星章、太平紳士提名及薪酬委員會袁偉良（主席）陳嘉正 銅紫荊星章、太平紳士馮婉眉 銅紫荊星章、太平紳士授權代表盧韋柏馬婉華公司秘書馬婉華註冊辦事處香港中環德輔道中4號28樓電話

2、：2879 0111傳真：2868 6086網址：http:/電郵：HLP核數師畢馬威會計師事務所於 會計及財務匯報局條例 下的註冊公眾利益實體核數師董事長致股東函恒隆地產有限公司3各位持份者：感謝各位與我們同行，度過了又半年的光景。2025年1月至6月，我們在各個市場的表現都有明顯的穩定跡象，零售銷售額和租賃收入均有改善，5月和6月甚至略有增長。2024年我們的內地租賃收入錄得24年持續增長後的首次下跌，因此本年度首半年的表現是我們樂見的回暖跡象。其實早在2024年底，我們已經感到旗下商場氣氛有所改善，首先是客流量回升，雖然當時這趨勢還未反映於銷售額。因此，我現可欣慰地向各位報告，銷售額和租

3、賃收入終於開始迎頭趕上。我希望市況持續好轉，同時保持審慎態度。市場仍存在多方面隱憂，團隊下半年必須加倍努力，設法爭取業績增長。傳媒報道的許多內容固然有所誇大，但當中指出的整體趨勢大體屬實。對恒隆而言，特別值得關注的問題有 內捲 驅動的價格戰（這種激烈競爭不限於產品 和服務，還廣涉就業、教育、製造業等領域）、房地產市場持續低迷、奢侈品銷售壓力、青年失業問題，以及影響更廣的通縮風險。然而，中國家庭平均而言仍維持相對高的財富水平，抵銷了上述問題的部分影響。過去至少五年，原已甚高的家庭儲蓄率顯著上升，既因疫情，也因未雨綢繆的心態。因此，許多家庭傾向累積更多可用現金。縱使消費意欲與能力仍在，但消費方式有

4、別以往。消費模式正在轉變，並在中國形成一種同時着重情緒價值和經濟價值的 新消費 模式。恒隆地產有限公司4在旅遊與款待業外，新消費 浪潮中的三個代表品牌有：老鋪黃金（金器及金飾）、泡泡瑪特（可供收藏的LABUBU玩具）和蜜雪冰城（奶茶及雪糕）。這三個品牌的成功已被廣泛研究（一些 最佳的分析文章可在Substack的 百觀 通訊中取得），它們在疲弱市場的出色表現，即時成為 參考案例。作為業主，我們在適當時引入了與商場定位相符的品牌。其實，早在2014年 天津恒隆廣場開幕時，泡泡瑪特便已進駐，一直是我們的租戶。由於我們與泡泡瑪特關係 友好，加上旗下商場的優勢，他們最近決定在上海港匯恒隆廣場開設其首家

5、珠寶店，命名為POPOP。開幕當日，其中一位聯合創始人甚至向我展示他於2014年與我們榮譽董事長的 合照！值得注意的是，這三個品牌的成功幾乎全賴實體店，而非線上平台。除了這三個廣為人知的成功例子，還有許多品牌正從純線上營運模式轉為開設線下實體店，原因是在線上獲取新客戶的成本高得多，且商品退貨率高（時尚商品的退貨率往往高於80%），還會因競爭激烈和平台費用而導致利潤縮水。僅半年內，我親自回覆了不少於三家急於尋找實體店選址的純線上品牌，證明線下實體零售的重要性和影響力不減往日。市場現在兩極分化，恒隆必需在每個營運商場的城市維持龍頭地位，這一直是我們首要目標。恒隆的另一項重要發展是我們最新的策略，行

6、政總裁盧韋柏先生與我稱之為 恒隆V.3。恒隆 V.1 可以視為我們在香港創立並營運的初期，當時業務廣涉不同範疇，而到了 恒隆 V.2 我們則進軍內地，專注於綜合發展項目。下一階段 恒隆 V.3 是一項重塑焦點的策略，旨在透過管理合約、擴建及資產優化來鞏固我們現有資產於所在城市的地位。很多評論或會將之視為在我們物業組合中新增 輕資產 項目，但我想強調這與我們的不同之處：我們是對現有資產進行策略性再投資，讓項目更大規模、更為矚目、更加便利，而非僅把恒隆商標大量掛在他人的物業上。我們並非單單為擴充業務和增加收入而尋找機會，而是在挑選項目時採取極其嚴格的準則。這些項目都極臨近我們現有資產，或與之相鄰，