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1、樓宇能源 管理能源消耗優化、租戶舒適度最大化及設備使用壽命延長建築物能源管理在確保用戶舒適度並延長設備使用壽命的前提下，如何有效降低能源消耗與整體營運成本？2香港建築物耗電量佔全港總用電量的90%，其中超過60%的碳排放來自建築物的能源使用，而空調系統是最大的耗能來源。這種情況不僅加劇環境壓力，也帶來沉重的財務負擔。尤其當設備保養不善或過於老舊時，會導致能源浪費、系統提前失效，甚至影響用戶舒適度。值得慶幸的是，社會各界與政府對建築節能議題的關注度日益提升，並積極採取行動推動更環保、高效的建築實踐。在 香港氣候行動藍圖2050 的框架下，建築物能源效益條例 正持續強化，為建築業節能減排提供了明確

2、的法規支援與行動指引。優化能源管理不僅能降低成本、提升用戶體驗，更能實現環境與經濟的雙贏。本白皮書提供多種提升能源效益的方案，協助您選擇符合法規且適合自身需求的解決方案，助力企業達成環境、社會及管治（ESG）目標。目錄3建築物能源管理1.執行摘要 釋放樓宇潛能：節省金錢、節約能源，以及提升用戶滿意度3.總結：方法特色與10年願景2.1 故障運行2.2專業諮詢：能源審計與重新校驗2.3 主設備與次設備的可用性及維護 2.4 主設備能源生產優化2.5 次設備能源消耗優化4.結論2.管理樓宇的不同方法P.4P.16P.6P.8P.10P.12P.14P.18P.64建築物能源管理1.執行摘要1.執行

3、摘要釋放樓宇潛能：節省金錢、節約能源，以及提升用戶滿意度隨著營運成本不斷上升與環保法規日益嚴格，許多建築物因效率低下而面臨不必要的開支、用戶不滿及過高的碳排放量。本白皮書提出四項提升建築物效能的戰略計劃，結合能源監控平台、人工智能技術及專業知識，協助建築物最高節省30%的能源成本，同時減少維護費用、延長設備壽命，並提升用戶舒適度。每項計劃均提供實用解決方案、成本效益分析及實際案例，協助客戶與合作伙伴選擇最適合的方向。在深入探討這些計劃前，我們將先分析未實施能源效益提升時的現況。節省最高30%的能源成本 延長您的設備生命週期減少您的碳足跡讓您的用戶滿意符合法規客戶需求建築物能源管理1.執行摘要建

4、築能源管理涵蓋多個階段，從基礎設備維護到先進能源優化。此流程主要分為兩大系統：水側系統：作為主系統，負責管理主要製冷設備（如冷卻塔及水泵）空氣側系統：作為次系統，調節空間環境的次要設備（如空氣處理機組及風機盤管機組）本白皮書引入一種創新的 效率倒金字塔架構，此分層框架用於分類能源管理方法。金字塔每一層均附有詳細摘要，協助您根據建築物的獨特需求與挑戰，制定最合適的策略。我們的目標是協助客戶及合作伙伴選擇最佳方案，以降低能源消耗、節省營運成本及減少對環境影響，同時維持或提升使用者的舒適度與生產力。5效率倒金字塔專業諮詢：能源審計與重新校驗故障運行12345主要和次要設備的可用性與維護 主設備能源生

5、產優化結果承諾無結果承諾次設備能源消耗優化1.故障運行3.主設備與次設備的可用性及維護2.專業諮詢：能源審計與重新校驗4.主設備能源生產優化5.次設備能源消耗優化故障運行-這是建築管理最基礎的方法。在這種模式下，設備運行至發生故障時才進行更換，否則不主動維護。這屬按需服務，無長期合約。此方案涵蓋冷水系統與空氣處理設備的維護，並承諾對所有關鍵空調部件進行定期主動保養，確保冷凍水系統與空氣處理設備高效運作與持久使用。此方案由專業顧問根據需求提供服務，針對特定問題或項目進行能源審計與設備重新校驗，無需簽訂長期合約。專家團隊將提供專業知識與解決。方案，協助優化能源使用效率。此方案提供完整的製冷系統管理

6、服務，供應商負責能源採購、冷凍水生產與分配的所有事宜，確保能源節省與二氧化碳減排。客戶僅需支付實際使用的冷凍水費用，無需承擔管理水電供應的風險。作為最高級別的能源管理服務，此方案提供全面解決方案，供應商透過提升營運效率、系統升級與預防性維護，最大化所有系統效能。客戶可專注於核心業務，同時享受最佳效能與成本效益。下個方案則引入按需專家指導，突破被動管理模式。接下來的方案將進一步擴展至全面能源管理，特別聚焦於製冷系統的優化。下個方案將引入持續且主動的保養，確保設備長期高效運作。再進一步的方案將從製冷系統擴展至現場所有能源系統。建築物能源管理2.1 故障運行6故障運行：一種成本高昂的建築物管理模式2

7、.1 您以 故障運行 的建築物管理模式所付出的成本是否比您想像中更多？被動維護，亦稱為 故障運行 模式，是指不對設備進行主動保養，僅依賴原始設計運行，直到設備故障後才進行修復或更換，以恢復其正常運作。雖然這種模式初期成本較低，但長期來看可能導致更高費用，包括頻繁的更換零件、緊急維修費用，以及因意外停機產生的損失。此外，營運中斷的風險也會增加，對財務和營運穩定性造成負面影響。例如，空調系統（HVAC）突發故障可能導致用戶不適、生產力下降，甚至產生臨時的額外運作成本。營運方面財務方面日常管理通常由物業管理團隊或設施經理負責執行當設備故障、需要更換或出現特殊需求時，則需委託合格的專業公司來執行相關工

8、作由於缺乏預先制定的維修計劃，這種被動式管理方法可能導致更長的停機時間，影響營運效率與用戶體驗由於採用 故障運行 模式，初期投資較少大型設備可能需要更換，導致一次性高額費用雖然日常運營成本較低，但由於設備壽命縮短和運營效率低下，總成本通常更高10年願景成本節省能源設備生命週期用戶舒適度12345建築物能源管理7左圖說明10年內的成本支出情況。紅線代表 故障運行 模式，其成本以非線性、階梯式的方式上升，因為設備僅在故障時才進行更換。相對地，綠線展示了一種包含定期維護的管理方案，顯示出更為平穩且線性的成本增長，長期來看更具經濟效益。故障運作定期維護旨在降低短期營運成本的建築物或設施能夠承受較高系統

9、故障風險的系統或 樓宇設施預算受限或需降低成本的客戶營運經理 Eddie SIN被動維護的成本通常是計劃性維修的3到9倍，並可能引發頻繁的緊急修復和嚴重的營運中斷。益處所需維護人員較少初期營運成本較低風險營運中斷樓宇管理系統可靠性降低設備損耗加劇因緊急維修產生的額外開支能源效率低下，導致水電費等公用事業費用上漲空調系統溫度不穩定風險意外服務中斷，導致用戶不滿潛在不合現有建築物能源效益標準風險委託客戶服務供應商本方法適用於：合約類型與時間表：通常由物業管理團隊或設施經理直接管理冷媒泄漏壓縮機故障年期1年$5年10年成本2.1 故障運作建築物能源管理這種諮詢方式為樓宇管理經理提供專家指導，協助啟動

10、系統改進，實現即時節能效果。通常包括對樓宇管理系統進行全面評估，識別快速節能機會與需加強的領域。過程從詳細的系統能源審計和重新校驗開始，旨在優化現有建築物的營運與維護。結合先進的數據收集系統，形成雙管齊下的策略，全面掌握建築物的當前性能與能源消耗模式。根據審核結果與收集的數據，專家將制定專屬且可執行的系統升級與優化建議。通過實施這些針對性改進，物業業主及設施管理經理可實現以下益處：1.快速實現初步節能，降低能源消耗2.提升整體系統效率，減少能源浪費與營運成本3.建立持續能源管理的基礎，確保長期性能穩定4.識別未來資本投資的潛在領域，實現最大回報率5.提升用戶舒適度與滿意度，創造更優質的環境與生

11、產力8專業諮詢：建築物能源管理的專業建議2.2 成本節省能源設備生命週期用戶舒適度21345營運方面進行全面樓宇系統審計，包括重新校驗（RCx）：此步驟將對系統進行深入檢查，以發現效率不足、設備問題及可能的改進空間。將系統連接至數據分析工具：透過數據分析工具的整合，可收集實時與歷史數據，實現更精準的分析，並對系統性能進行持續監測。實施節能措施（ECMs）：根據審計結果與數據分析，識別並執行有針對性的節能措施，以優化能源消耗、減少碳排放，並提升整體系統效率。財務方面初期投資：啟動此過程無需資本支出（CAPEX），因重點在於評估與提供建議。潛在費用：或包含諮詢服務費用、數據分析工具費用，以及實施建

12、議的節能措施（ECMs）費用。投資回報率（ROI）：通常能快速實現，節能效益往往能在中短期內抵消諮詢成本。注意事項：雖然無需前期資本支出，但應為實施建議的節能措施預留預算，以充分實現此諮詢方法的價值。2.2 專業諮詢：建築物能源管理的專業建議10年願景如何在不投入大量資金的情況下立即節能？在重新校驗項目擁有豐富經驗，包括：建築物能源管理9能源經理 Franco MOK此方案雖能提供寶貴的洞察與短期節能效益，但在長期規劃與持續優化方面存在局限性。南龍將協助您踏出這關鍵的第一步，並引導您走向一條兼具成本效益與可持續發展的節能之路，確保您的建築物能在未來持續高效運作。擁有舊式設施且未採用節能措施的

13、中大型建築旨在了解能源消耗模式的機構旨在尋找空調節省成本潛力的機構旨在獲得專業樓宇管理系統評估的機構風險委託客戶服務供應商益處快速實行無需重大投資的情況下，即時節省能源強化監測與炭審計報告專業建議與指導長期能源優化的基礎識別系統的低效率情況風險一次性節能：若缺乏持續管理，節能效益可能逐漸降低安裝可靠性：建議可能無法完全應對實際情況中的各種變數缺乏維護：若無持續維護，系統性能可能會逐漸退化40座政府樓宇與香港大型房地產發展商合作的辦公大樓及商場合約類型與時間表：與專業公司簽訂一次性合約，通常為期1至6個月，時間長短取決於建築物的規模與複雜性。案案例例規劃第1階段調查第2階段實施第3階段2.2 專

14、業諮詢：建築物能源管理的專業建議第4階段持續校驗重新校驗 RCx本方法適用於：建築物能源管理10這種方式為建築能源管理奠定了堅實基礎。服務供應商確保設備完全可用，並提供可靠的冷凍水供應，使系統達到最佳效能，將停機時間降至最低，並保持樓宇管理系統穩定高效運作。此方式的一個關鍵要素是預測性維護。通過結構化維護計劃顯著提升系統效能。此維護計劃涵蓋：主要設備：製冷機、水泵及核心系統 次要設備：風機、風機盤管等輔助設備這種全面方案將維護從被動應對轉為主動優化，帶來以下好處：降低營運成本 延長設備壽命 提升用戶舒適度與安全性 能源消耗降低10-15%停機時間減少高達50%此外，服務供應商透過維持精確的溫度

15、、濕度和室內空氣品質，確保建築物內環境舒適，提升用戶幸福感，實現效率、成本效益與滿意度的全面提升。主設備與次設備的可用性及維護2.3策略性維護如何延長建築物的使用壽命並節省能源？成本節省能源設備生命週期用戶舒適度32145營運方面維護計劃：根據設施需求定制化設計 由技術精湛的專業技術人員實施電腦化維護管理系統（Computerized Maintenance Management System,CMMS）：優化工作排程與系統監管 整合例行、預防性、預測性與應急性維護活動 持續提升效率、可靠性、適應性與安全性營運與維護（Operation and Maintenance,O&M）合約：專屬專家團

16、隊確保24小時冷凍水供應和系統可靠性 包括初步系統評估及監控設備安裝，實現無縫運作預測性維護 運用人工智慧優化設備生命週期 實現成本節省並助力減少碳足跡財務方面投資：低到中等，供應商可能提供安裝感測器、控制系統或設備升級的支援付款結構：客戶根據維護計劃中的人力工時支付費用這種方法在可控的前期成本與可觀的長期節省之間取得平衡，為提升效率和降低營運成本提供了一條明確途徑。2.3 主設備與次設備的可用性及維護10年願景建築物能源管理11香港故宮文化博物館工作範圍：空調系統的預防性與糾正性維護服務，包括1500TR 水冷式製冷機組維修備件合約期限：3年營運經理 Bill LEUNG優先考慮應用在中大型

17、建築物，對樓宇管理系統有特別要求或多變模式需求。配備中央空調系統的設施（如大型區域供冷系統）需確保設備性能穩定，同時平衡能源效率與用戶滿意度的建築物益處提高運營可靠性，確保冷凍水供應穩定提升用戶舒適度可獲得供應商支持的資本支出（CAPEX）和長期營運維護（O&M）預算控制降低系統故障風險提高能源效率延長設備壽命風險能源採購與使用效率可能不高對能源成本控制受限缺乏進一步優化措施，可能錯失潛在節能機會，導致運營成本偏高過度關注系統可用性，可能掩蓋效率問題；使系統雖可靠但未達最佳效能制定維護策略方案是維持建築物整體效能的關鍵。風險委託客戶服務供應商合約類型與時間表：與專業公司簽訂營運與維護（O&M）

18、合約，需至少承諾3年以保證節省效益並攤平投資成本。2.3 主設備與次設備的可用性及維護本方法適用於：案案例例主設備能源生產優化2.4 成本節省能源設備生命週期用戶舒適度43215營運方面財務方面建築物能源管理12能源優化服務層級超越傳統的可用性模式，擴大服務供應商的責任範圍。供應商全面掌控客戶的製冷系統，從能源採購到冷凍水的生產與分配，全程監管。主要特點：服務供應商承諾：通過優化冷凍水生產，確保節省能源 簡化帳單：客戶僅需根據冷凍水消耗量支付費用，無需管理其他用水與能源供應開支 先進技術：採用最先進的高效技術對整個製冷鏈進行優化 環境效益：通過高效的冷凍水輸送，實現顯著節省能源並減少二氧化碳排

19、放這方法將能源管理的責任與風險委託給服務供應商，實現持續的系統優化與效率提升。全面流程涉及以下方面：系統分析與能源建模 先進監控系統的安裝 節能措施的實施 持續優化重點關注最大化現場空調系統的整體效能系數（Coefficient of Performance,COP）這方法將能源管理的責任與風險委託給服務供應商，實現持續的系統優化與效率提升。轉移能源供應責任（選項）：服務供應商支付初級能源帳單（電力、燃氣）用戶只需支付計量的轉換形式的能源（冷凍水/熱水）的費用若需要財務投資來改善水電廠：由客戶提供（直接資本支出）由服務供應商有償提供（間接資本支出轉為直接營運費用）由雙方提供（直接資本支出+直接

20、營運費用）節約分配：無需達成特定結果的共享節省 若選擇責任轉移，服務供應商將承諾固定的節省目標，享有超額節省部分，若未達標並補不足部分，確保客戶利益2.4 主設備能源生產優化10年願景如何通過優化製冷系統將能源成本降低多達30%？建築物能源管理13項目工程師 Maxime CURTO投資能源效率是對未來的投資，能夠減少15%至40%的能源消耗，並在3至8年內實現快速回報，同時提升對用戶的吸引力。在永續發展重新定義價值的時代，高效能建築成為新標準，帶來經濟效益與應對能源挑戰的能力。Cleveland Clinic Abu Dhabi LLC（CCAD）工作範圍：364張病床、409,000平方米

21、的設施、40個內外科專科備件（小維修）200名 Enova(Veolia)員工致力於完成該項目5年合約及小額投資致力於能源效率與可持續性的大型商業建築、數據中心和工業設施安裝了需要升級的中央空調系統的實體旨在降低運營成本的高能源用戶有特定永續目標並專注於減少碳足跡的機構希望顯著提升能源性能而無需大量前期資本投資於新設備的組織風險委託客戶服務供應商益處保證節能和減少溫室氣體（GHG）排放的成果可實現風險轉移，因為服務提供商採購初級能源，並承擔了設備效率和能源過度消耗的風險財務優勢，包括可能顯著節省成本，以及根據水電產量可能預測能源支出風險空氣側的能源消耗未優化，可導致空氣分配系統低效，並錯失在通

22、風系統和空氣處理裝置中進一步節能的機會合約類型與時間表：與專業公司簽訂3至5年的營運與維護（O&M）合約，無需投資；若需投資以攤銷成本並實現投資回報（ROI），合約時限一般為8至10年。2.4 主設備能源生產優化本方法適用於：案案例例次設備能源消耗優化2.5 成本節省能源設備生命週期用戶舒適度54321營運方面財務方面效率倒金字塔的頂層提供了最全面的能源管理解決方案。在這方法中：服務供應商全面負責優化所有樓宇管理系統的能源效率，涵蓋水側系統（例如製冷機、鍋爐）和空氣側設備（例如風機盤管機組、空氣處理機組）包括主要和次要設備，確保整體整合的策略，實現系統間的高效協同運作該方法的主要特點包括：1.

23、強化營運和策略升級：持續改進，以實現最佳效能2.主動維護計劃：使停機時間將至最低，延長設備壽命3.持續能源優化：隨著時間的推移，最大化效率與持續性4.整合先進技術：利用人工智能驅動的解決方案，實現更智能的能源管理這使客戶能夠：專注發展核心業務：通過外包能源管理，釋放內部資源，專注於戰略性發展 實現最大能源節省：通過全面優化，顯著降低能源成本，同時促進永續發展目標 優化性能與成本效益：確保所有樓宇管理系統以最佳效率運行，提升整體運營效益該全面的策略將咨詢、可用性和能源優化無縫地整合在一起，提供了一個體現能源管理巔峰的整體解決方案。其在滿足當前效率需求的同時又提供一個穩健的框架，以持續改進和適應不

24、斷發展的技術。全面優化：製冷系統效率 次要設備能源消耗 冷凍水溫差（delta T）維護與改進 先進技術整合：透過環境趨勢與室內使用模式分析實現人工智能驅動設備優化 強化設備生命週期管理投資模式：高額初始投資，通常由服務供應商提供資金 更長的合約期可實現投資回報付款結構：通常以共同節省或保證節省模式來構成 客戶透過實現節能效益以支付費用風險分配：服務供應商承擔大部分的效能風險 使供應商激勵措施與客戶的節能目標保持一致建築物能源管理142.5 次設備能源消耗優化10年願景想像一下，您的設施能夠獨立學習、適應並優化其性能，完全無需人手干預，會帶來什麼改變？建築物能源管理15項目經理 Kyle SZ

25、E能源績效合同（Energy Performance Contracts,EPC）在服務供應商與業主之間建立合作夥伴關係，通過激勵機制實現可量化的節能效益。在無需預付成本的情況下，其可將效率改進轉化為實質的財務和環境效益。商業辦工大樓-大新行工作範圍：從可用性到全面能源優化 無資本支出一年內節省11%的電力室內空氣質量監測高能源消耗的中大型機構公營機構（如政府大樓、大學和醫院）計劃長期租用設施的私人機構偏好 無干預式 能源管理的機構擁有積極永續目標的機構資本有限但願意做出長期承諾的機構機構缺乏內部專業人員，卻需要對建築物或設施進行重大升級風險委託客戶服務供應商益處財務優勢：保證能源節省並減少溫

26、室氣體（GHG）排放 客戶無需或只需少量前期資本投資 可實現長期成本降低營運改進：致力優化整體能源消耗 提升所有系統可靠性 為客戶提供 無干預式 解決方案，減少管理負擔用戶體驗：對核心任務與用戶日常生活的影響最小 通過優化空調（HVAC）性能提升舒適度方案優勢：符合永續目標與企業社會責任 獲得先進能源管理技術與專業知識 可提升物業價值及市場競爭力風險緩解：將性能風險轉移給服務供應商 主動維護減少系統故障可能性風險增加員工培訓投資：為員工提供操作先進系統的技能培訓 需鼓勵現有員工擁抱變革與創新合約類型與時間表：與專業公司合作進行營運與維護（O&M），無投資時合作期限為3至5年，有投資時為 8至1

27、0年（用於攤銷和實現投資回報（ROI）2.5 次設備能源消耗優化本方法適用於：案案例例3.總結：方法特色與10年願景建築物能源管理163.總結：方法特色與10年願景1.故障運行2.專業咨詢3.預測性維護4.製冷（製冷系統）5.耗冷（佔用區域）能源審計/重新校驗（RCx）趨勢、分析、警報與警示客製化數據平台專業支援環境報告以下服務包含營運與維護合約中的節能承諾通過電腦化維護管理系統（CMMS）進行資產管理的維護計劃預防性、糾正性和預測性分析承諾製冷系統全天候可靠且可用初級能源採購節能承諾水側-能源優化空氣側-能源優化成本節省能源/減少二氧化碳 設備生命週期 用戶舒適度能源優化10年願景比較方法特

28、點比較4.結論建築物能源管理174.結論針對您的需求選擇合適的合作夥伴2.專業咨詢3.預測性維護4.製冷（製冷系統）5.耗冷（佔用區域）設施經理機電（M&E）維護承包商能源服務供應商能源優化節省25%節省20%節省15%5-10%潛在一次性節省 專業咨詢：能源審計/重新校驗（RCx）故障運行12345效率倒金字塔主要和次要設備的可用性與維護主設備能源生產優化結果承諾無結果承諾次設備能源消耗優化本白皮書概述了從基本的 故障運行 到全面的能源優化方案等多種建築物能源管理方式。每種方式都旨在滿足不同客戶的需求、預算與長期目標。隨著我們從諮詢層級逐步提升至能源優化層級，節能潛力、設備可靠性、用戶舒適度

29、與整體永續性也隨之增加。簡單模式初期看似成本效益高，但全面方案通常能帶來更大長期效益。隨著能源效率日益重要，建議機構詳細評估這些模式，以優化能源消耗、降低成本並支持永續發展。最終，能源效率的提升是一個持續的過程，需要不斷重新評估與調整，要善用新技術以應對不斷變化的需求。需要免費分析、諮詢或示範？探索物業的節能潛力，並找最適合需求的節能方案。聯絡我們聯絡我們：Dora L 或 2963 7155網站：地址：香港柴灣 嘉業街十二號 百樂門大廈七樓218,000名員工在世界各地提供生態轉型服務超過13,922位能源客戶包括2,200家醫院、122個機場、7,900座辦公樓、2,600所大學和學校大樓、1,100個購物中心和大型商店，以及300,000個公寓樓住宅等效單位。政府行業醫療保健行業私人行業45年香港、澳門和深圳的專業知識南龍集團及其公司於1979年在香港成立，主要業務是為建築物提供機電、自動化及能源管理服務。威立雅香港與南龍集團秉持共同理念-旨在推動香港建築物節能表現的共同願景，於2019年9月成立合資公司。我們的機電和能源績效專家建立了戰略合作夥伴關係，以提高公共建築和私人建築的效率。生態轉型的3個支柱水能源機電工程營運和維護能源效益廢棄物3個補充業務活動3項主要能源相關業務為以下領域知名客戶提供專業服務：脫碳脫污再生