世邦魏理仕：2021年第一季度T25中国科创中心租金指数（10页）.pdf

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1、2021年第一季度，全国25个科创中心录得净吸纳量约60万平方米，环比因季节性因素下滑16.2%，但高于2020年和2019年同期水平。深圳高新园、广州琶洲和上海张江位列净吸纳量的前三位。此外，部分疫情前可租面积长期紧缺但备受科技类租户青睐的子市场，在疫情期间腾退的面积已被快速吸纳，如北京中关村、中关村软件园、杭州城西蒋村等。从净吸纳率数据来看，科创中心净吸纳率继续领先于全国整体写字楼市场。2021年第一季度，科创中心净吸纳率录得2.5，高于全国整体市场均值0.6个百分点。科技领军型企业*保持较强的扩张意愿，本季在T25科创中心内所有科技企业租赁交易面积中占比37%，单笔租赁交易面积中位数为5

2、,000平方米；深圳高新园和后海、广州琶洲成为此类租户季内租赁面积最大的科创中心。但季内领军型企业在租赁面积上的占比较2020年有所下滑，充分显现出在经济持续复苏的境况下，成长型科技企业的扩张开始提速。从科技租户的细分行业来看，本季T25科创中心内租赁交易面积位列前三的子行业分别为在线教育、互联网+生活服务和在线游戏和娱乐。世邦魏理仕研究部在长期追踪的18个全国主要一二线城市中，从市场规模、租户结构和租赁动态三大维度筛选出符合定义的25个科创中心（写字楼或商务园子市场）纳入指数统计，所有科创中心的选取基于以下标准，并综合考虑城市和区位的发展潜力。过去三年，在中美贸易摩擦、新冠疫情爆发等一系列不

3、确定性中，科创中心租金的韧性和成长性得到全面检验。2018-2020期间，世邦魏理仕T25科创中心租金指数累计增长5%，而同期全国写字楼租金指数下跌4.5%。受益于科技行业在疫情冲击下相对更好的业务表现及其持续扩张的写字楼需求，2021年第一季度，尽管全国写字楼租金指数仍继续下行，T25科创中心租金指数率先止跌反弹，租金指数录得146.1，较上季度上涨0.9%。与全国写字楼租金指数差值自上季度的11.3放大至13.1，为历史最大差值。从各个科创中心的租金变动情况来看，本季共有6个科创中心录得租金环比上涨，其中北京东升、北京中关村软件园和上海张江位列租金涨幅榜前三位。7个科创中心租金持平；12个

4、科创中心租金下降，但其中有7个子市场租金跌幅收窄。同期，科创中心空置率水平继续下降，截至2021年第一季度末，T25科创中心整体空置率为17.8%，环比和同比分别下降1.3和2个百分点，且为2015年第四季度以来的最低值。与此同时，科创中心出租情况明显优于全国整体写字楼市场，其空置率低于全国均值5.3个百分点。从各个科创中心空置率升降情况来看，本季录得空置率下降的子市场数量较上季度增加4个至20个，降幅最大的三个子市场分别为杭州蒋村、上海虹桥商务区和北京上地。空置率上升的子市场数量减少3个至5个，上海徐汇滨江因新项目入市而推高空置率，另有北京奥体和武汉光谷空置率略微上升。从空置率绝对值来看，T25科创中心内有7个子市场本季空置率低于10%，较上季度新增1个，其中北京中关村、上地、东升、中关村软件园和杭州蒋村空置率低于5%。但仍有7个子市场空置率逾25%，主要位于中西部二线城市和上海及深圳的新兴区域。