世邦魏理仕：医药医疗行业发展趋势报告（20页）.pdf

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1、新冠疫情爆发后各国对医药研发的高度重视，以及美国市场活跃的医药地产投资活动，提升了投资者对亚太区相关类型地产投资的兴趣并寻觅投资机会。其中，关注度较高的是研发，生产和高标仓储设施。目前，针对此类物业的直接投资交易仍较少。过去两年，仅有澳大利亚、日本及中国录得少量生产制造/研发类办公物业的成交。期间，一些医药公司通过售后回租的方式处置了部分物流中心及办公物业。该板块投资成交量有限主要是因为大部分设施为企业定制或自有物业。与此同时，政府对行业的扶持也意味着许多医药类资产及土地的交易价格低于市场价。尽管作为投资性物业，医药类地产仍处于发展的初始阶段，但世邦魏理仕认为此类资产具备巨大潜力。寻求收益性资

2、产机会的投资者可考虑医药企业售后回租或出售的标的，此类企业往往是在并购后希望改善其资产负债率或者处置一些非必要资产。增值型资产投资者则可考虑将老旧的轻工业厂房改造为技术要求较低的实验室或冷库。该策略更适用于医药类土地供应有限的地区如香港特别行政区。因项目涉及排污、电力、通风等问题的处理，可以考虑与专业运营商进行合作。鉴于政府在促进生命科学行业发展中的主导性作用，世邦魏理仕建议投资者考虑与当地政府建立合作关系。在新加坡，地产开发商可通过竞标在商务园区30年土地使用年限基础上，再获取30年的使用期限。由于投资者对医药医疗地产保有较高的投资兴趣，预计收益率将逐步趋紧，尤其是研发类物业。中国内地为全球

3、第二大医药市场，2019年药品销售总额近1万亿美元2，高于日本20%。然而，人均医疗支出仅为美国的5%及日本的11%3, 意味着中国内地市场仍有巨大增长潜力。日益扩大的中产阶级群体与城市老龄人口对优质医疗保健需求的增长，将进一步推动生命科学领域的长期发展。过去十年，中国内地相继出台了鼓励生命科学领域创新的扶持政策。中国“十四五”发展规划和“健康中国2030”规划纲要均将生命科学产业列为七大战略新兴产业之一。未来几年，政府将持续引导并支持产业专项技术的发展，提升国内市场药品生产制造能力。此外，政府提供包括搬迁成本，启动资金和税收补贴等的可观财政激励措施。研发能力显著提升 有超过1600种药物已在

4、研发进程中。紧随日本的第二大市场4，且为全球已获世界卫生组织批准的新冠疫苗中，研发最快和大规模接种的地区之一。中国内地的国家级与省级政府均在一线及二线城市投资建设了生命科学产业中心，以促进产业发展。主要的产业聚集区域为长三角区域，环渤海区域与粤港澳大湾区。其中，上海和北京在中国内地和亚太区都是最具竞争力的城市。强大的生产研发能力和不断流入的资本投资持续提升京沪两地的生命科学产业价值链。上海的港口优势使其在供应链能力上表现突出，而北京则依靠邻近城市出口产品。长三角区域内的苏州、杭州和南京，环渤海地区的石家庄、天津和济南，大湾区内的广州和深圳，以及武汉和成都，均被认定为中国内地主要的生命科学产业中心。香港特别行政区亦支撑了大湾区的医药行业增长并成为企业资金募集地。