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1、研究报告 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 迈向中国内陆国际金融中心 重庆办公楼市场格局再进阶 2020年7月仲量联行研究部 重 聚势能 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 3 聚焦头部企业: 重庆甲级办公楼市场企业客户Top50榜单 从头部到整体: 重庆甲级办公楼需求全景分析 “商务”vs“商业”: 重庆“双核心”商务格局解析 “互补”or“分流”: 重庆产办与商办的“竞”与“合” 06 16 32 41 32020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserv
2、ed. 目录目录 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 4 仲量联行2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告正式发布 2015年,仲量联行“Top50”系列研究报告在成都首发,随后多年持续聚焦办公楼市场需求端的 动态变化。经过多年的紧密追踪和深度研究,“Top50”系列报告已经成为仲量联行针对办公楼 市场需求端研究的一大品牌。2020年,“Top50”系列首次亮相重庆,2020年重庆甲级办公楼 市场企业客户Top50报告正式出炉。我们将关注重庆这座内陆经济发展和对外开放的桥头堡, 研究其产业变革趋势,及其带给办公楼市场的深刻影响。 仲量联行深耕重庆市场近十年。回顾201
3、0-2020年十年的数据,重庆甲级办公楼从2010年时仅有 大都会商厦唯一一栋甲级办公楼,发展至今时今日已有58栋(含总部楼宇),存量从仅5万平方 米,增长至现阶段超300万平方米数量级,可谓今非昔比。面对如此高强度、大规模的开发体量, 重庆甲级办公楼市场的空置率问题长期受业界尤其是机构投资者关注。2015年,这一数字曾一 度超过55%,远超业界普遍认知的行业“健康”水平。2015年至今,伴随重庆产业结构调整升级, 市场需求不断回升。2019年末,空置率回落至26.0%,创历史新低。 2020年伊始,新冠肺炎疫情突如其来,打破社会的宁静,卷起的硝烟弥漫经济各个方面,也给 办公楼市场的前景蒙上一
4、层阴影。这层阴影便是行业对投资、开发、招商、运营各个环节在未 来可能出现的不确定性。虽然疫情后市场展现出一定韧性、需求回升,但需求到底从何而来、 是否可持续,便持续成为行业关注之焦点。 仲量联行此次发布的“Top50”系列报告利用仲量联行地理信息系统(MapIT),为读者解答城 市的产业与办公需求的内生逻辑,并探索后疫情时代市场发展之路。尤其是报告对前五十强企 业客户的关注,实属重庆市场在此领域的首次探索。接下来,我们将带领读者走入报告正文。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50
5、报告 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 重庆甲级办公楼市场企业客户Top50调研样本 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 本次调研数据的描述性统计 甲级办公楼个数58 甲级办公楼建筑面积/平方米302.6万 总部型甲级办公楼个数9 总部型甲级办公楼建筑面积/平方米41.8万 非总部型甲级办公楼个数49 非总部型甲级办公楼建筑面积/平方米260.8万 非总部型甲级办公楼企业客户统计 企业客户样本个数2,427 企业客户样本承用面积/平方米166.7万 外资企业租户样本个数179 中资企业租户样本个数2,24
6、8 数据截至2020年第二季度 重庆甲级办公楼市场版图 注:黑色为总部楼Powered by JLL MapIT 5 聚焦头部企业: 重庆甲级办公楼市场企业客户 Top50榜单 Part 1 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 重庆企业客户定义 调研样本:根据仲量联行办公楼等级划分标准,综合品质达到甲 级办公楼水准且于2020年6月已交付使用的办公楼项目纳入此次统 计样本范围。样本应以办公属性为基础,办公楼裙楼或底商等商 用属性面积不纳入调研样本。 研究对象(Top50企业客户):在符合以上标准的重庆甲级办公楼 项目中,按企业客户承用的办公面积排序,排名前50的企业客户 即为研
7、究对象。 负面清单:Top50榜单仅涵盖一级租赁市场租赁面积和业主自用 (含自建自用和购置自用)面积,不包含二级租赁市场的转租面 积与企业自用的独栋总部甲级楼宇面积。 面积定义:本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业在重庆进 驻多个办公楼,统计面积将对其所有面积汇总计算。 调研时间:2020年第二季度。 采样方法:业主信息、实地考察及仲量联行内部数据。 数据来源:仲量联行华西区研究部。 7 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报
8、告 仲量联行2020年重庆Top50企业客户榜单 Top10榜单 1中国平安 2恒大地产 3广发银行 4德勤 5中国人民保险 6安诚保险 7猿辅导 8华夏银行 9字节跳动 10广东南粤银行 中国平安 传统金融类:保险公司 作为中国第一家股份制保险企业,中国平安覆盖人寿、财产、养老、 资管、健康保险等领域,在2019年财富世界500强排名29位。中 国平安在重庆甲级办公楼的承用面积在过去数年持续增长,企业办 公以江北嘴和大石化板块作为主要聚集区。2020年,中国平安成为 重庆甲级办公楼市场第一大企业客户。 德勤 专业服务类:会计师事务所 德勤是世界四大会计事务所之一,于1917年在上海设立办事处
9、,由 此进入中国市场。2014年,德勤进入重庆市场,并在渝设立全球交 付中心,位于大石化板块的企业天地8号楼成为企业办公场所。伴随 业务成长,德勤近期在解放碑CBD扩张,在渝办公规模进一步扩大。 目前,德勤已成为重庆甲级办公楼中承租面积最大的外资租户。 恒大地产 房地产建筑类:地产开发商 来自广州的恒大地产集团,目前总资产2.2万亿,年销售规模超6,000 亿,累计纳税超2,700亿,是2019年财富世界500强企业,排名 138位。2015年,恒大地产在重庆收购中渝置地的中渝广场综合体项 目92%股权,其中办公楼A座更名为恒大中心。恒大地产重庆公司进 驻该办公楼高区,属于购置自用面积。 猿辅
10、导 科技互联网类:在线教育 猿辅导在校教育是一个拥有猿辅导、猿题库、小猿搜题、小猿口算、 AI斑马课、猿编程的科技互联网企业,尤其在疫情后发展势头迅猛, 办公需求增势显著。猿辅导及旗下品牌在渝快速扩张,进驻多个甲 级办公楼及联合办公空间。未来,我们预计以猿辅导为代表的在线 教育品牌还将继续在渝扩张,成为拉动办公需求的新动能。 广发银行 传统金融类:商业银行 广发银行成立于1988年,是国内首批组建的股份制商业银行之一。 2015年,广发银行进入重庆市场,购买解放碑CBD的SFC协信中心A 座部分楼层,作为重庆分行办公场所,后将该楼宇更名为广发银行 大厦。如不统计中国银行、交通银行等独栋甲级总部
11、楼宇,目前广 发银行的办公面积在甲级办公楼企业客户中,排名第三。 字节跳动 科技互联网类:新媒体 2012年,北京字节跳动公司成立。短短八年间,字节跳动已成为中 国互联网、新媒体行业最具代表性的独角兽企业。旗下今日头条、 抖音等产品覆盖全球150个国家和地区。2019胡润全球独角兽榜 中字节跳动排名第二,市场估值5,000亿人民币。今日头条在重庆释 放的租赁需求十分可观,未来有望进一步扩张。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 仲量联行2020年重庆Top50企业客户
12、榜单 完整榜单 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 排名名称行业资本来源 1中国平安传统金融中资 2恒大集团房地产建筑中资 3广发银行传统金融中资 4德勤专业服务外资 5中国人保传统金融中资 6安诚保险传统金融中资 7猿辅导科技互联网中资 8华夏银行传统金融中资 9今日头条科技互联网中资 10广东南粤银行房地产建筑中资 11融创房地产建筑中资 12新欧鹏房地产建筑本土 13泰康人寿传统金融中资 14重庆富民银行传统金融本土 15中国银保监会重庆监管局公共组织中资 16中国石油能源化工中资 17海尔小额贷款新兴金融中资 18
13、中国工商银行传统金融中资 19中国邮政储蓄银行传统金融中资 20阳光保险传统金融中资 21学而思科技互联网中资 22中美联泰大都会传统金融外资 23中建七局房地产建筑中资 24中国石化能源化工中资 25基准方中房地产建筑中资 排名名称行业资本来源 26重庆市城市建设投资房地产建筑本土 27中国太平传统金融中资 28重庆农业土地交易所公共组织本土 29北京盈科律所专业服务中资 30渝农商理财新兴金融本土 31索通律师事务所专业服务中资 32中国人寿传统金融中资 33平安普惠新兴金融中资 34中国联集团科技互联网中资 35瑞安房地产房地产建筑外资 36重庆天华建筑设计房地产建筑本土 37渤海银行传
14、统金融中资 38中国电建房地产建筑中资 39重庆力帆财务有限公司新兴金融本土 40中新互联互通基金传统金融本土 41重庆渝康资产经营管理传统金融本土 42重庆图强工程技术咨询房地产建筑本土 43中建三局房地产建筑中资 44万友汽车消费品制造业本土 45美集充实商业管理物流交通外资 46顺丰物流交通中资 47小米金融新兴金融中资 48重庆国际贸易集团零售贸易本土 49厦门银行传统金融中资 50重庆金融资产交易所公共机构本土 注:外资含合资企业 9 数据来源:仲量联行研究部,2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 0 5 10 15 20 25 1,0004,0007,
15、00010,00013,00016,00019,00022,00025,00028,00031,000More 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.10 重庆Top50企业客户需求面积高于成都和西安,上榜门槛最高 单位 平方米 重庆 Top50 成都 Top50 西安 Top50 总面积46.8万38.7万31.9万 平均值9,3577,7426,372 中位数6,2015,7904,352 最大值30,41838,69929,680 最小值3,6003,4002,156 平方米 按企业个数计 重庆Top50企业客户面积分布
16、 金子塔尖: 十层及以上超大面积企业客户 主力客户: 二至五层面 积企业客户 重庆Top50企业客户上榜门槛为3,600平方米,即通 常两层及以上需求能达到上榜门槛,高于成都3,400 平方米,而西安仅2,156平方米。同样,无论是总需 求面积还是平均需求面积,重庆亦明显高于成都和 西安两个城市。这说明,重庆办公楼市场的头部企 业客户的需求在内陆城市中十分具有竞争力。 市场应重点关注需求面积超过十层楼(即20,000平 方米)以上、位于金字塔尖的超大型企业客户,重 庆这一比例高于成都、西安等中西部其他同能级城 市。此外,需求在二至五层楼(即4,000-10,000平方 米)的企业客户基数亦相对
17、较大,是市场须重点拓 展的优质客户群体。整体而言,重庆头部企业客户 近几年的需求面积正在不断增长,也凸显头部企业 对拉动地方经济的重要价值。 数据来源:仲量联行研究部,2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 05101520 零售贸易 消费品制造业 物流交通 能源化工 政府公共组织 新兴金融 专业服务 科技互联网 房地产建筑 传统金融 x 10000 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.11 金融、地产、服务与科技互联网支撑重庆头部企业办公需求 按企业面积计 (万平方米) 重庆Top50企业客户行
18、业分布 05101520 按企业个数计 传统金融 房地产建筑 科技互联网 专业服务 新兴金融 政府公共组织 能源化工 物流交通 消费品制造业 零售贸易 金融业作为重庆的支柱产业,当仁不让坐上Top50企 业客户的头把交椅。Top50企业客户中有22家企业来 自金融业,其中17家属于银行、保险等传统金融机 构,其余5家属于小贷公司等新兴金融企业。传统金 融机构由于办公面积需求大,17家企业总计承用超 过20万平方米办公空间,这一数据并未囊括银行自 用的总部楼宇。数据足以说明了金融业对重庆办公 市场需求的绝对统治力。 房地产建筑排名第二,但该行业尤其是地产开发商 由于商业开发项目多,多数办公选址青
19、睐自建楼宇。 科技互联网企业是近年来重庆经济快速崛起下的生 力军,包括腾讯、阿里巴巴等头部企业相继在渝设 立区域总部。近期,在线教育市场在疫情后快速发 展,相关企业办公面积呈几何倍数增长,相继进入 Top50榜单,成为办公楼市场须重点关注的招商目标。 轻资产的专业服务企业在诸多非一线城市中往往不 是头部企业的主要来源。但以德勤会计师事务所为 代表的专业服务企业将其区域总部设立于重庆,因 此整体需求面积较大。专业服务业头部企业的需求 较大往往代表一个城市的经济发展水平和对企业的 吸引力。 数据来源:仲量联行研究部,2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020年重庆
20、甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.12 中资时代,“中”字头企业和中资龙头企业主导重庆办公需求 1 5 4 5 6 7 26 27 36 010203040 西安 成都 重庆 x 10000 重庆Top50企业客户资金来源 3 9 4 11 11 13 36 30 33 010203040 中资 本土 外资 按企业面积计 (万平方米)按企业个数计 伴随中国经济快速发展,中资企业逐步登上全球舞 台,融入全球产业链。中国的甲级办公楼市场早年 以外资企业为导向,而今亦逐步转变中资企业主导 的
21、市场格局。尤其在二线城市,中资头部企业的影 响力越来越大,成为地方经济招商引资的焦点。 对西部三个城市Top50企业客户进行横向比较,不难 发现成都的外资企业占比最高,西安的中资企业客 户占比最高,而重庆的本土企业占比最高。重庆向 来是培育本土企业的一片热土,渝派汽车摩托车等 制造企业、渝派地产开发商、渝派餐饮品牌在中国 市场具有相当的竞争力。重庆籍企业在渝市场势力 更不容小觑,因此办公需求面积同样较高。这也解 释了Top50榜单中重庆本土企业占比较高的原因。 但从办公面积进行统计,由于重庆Top50企业客户总 需求面积远超过成都和西安,因此重庆的中资企业 办公面积在三个城市中最高。同样,虽然
22、重庆外资 企业的数量不及成都,但Top50企业客户的总办公面 积却与成都接近,这也得益于德勤会计师事务所在 渝承租的大面积办公空间。 数据来源:仲量联行研究部,2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.13 重庆Top50客户青睐成熟CBD,江北嘴CBD成为Top50聚集度最高板块 重庆Top50企业客户地理分布 江北嘴CBD成为Top50头部企业最青睐的商务区,解放碑CBD、大石化与新牌坊板块聚集度相对较高。 江北嘴CBD作为重庆金融企业聚集度最高的商务区,吸引
23、大量银行、保险、小贷公司进驻。此外, 部分律师事务所、房地产建筑企业青睐江北嘴CBD的商务成熟度、通达性、楼宇品质、商务区环境, 同样在过去几年搬迁至该区域。据Top50头部企业在渝热力图显示,江北嘴CBD对大面积租户的吸引 力,已超越解放碑CBD。 解放碑CBD因楼龄较高,可租赁面积比较分散且有限,因此无法承接大量大面积企业客户需求。但 CBD仍吸引一批银行、保险、能源化工类头部企业选址,例如广发银行重庆分行等。渝中区的另一 大商务聚居区大石化板块尤其是化龙桥片区企业天地项目则成为承接渝中区早年升级需求的重要 载体。值得关注是,选址企业天地的Top50企业客户的行业最具多元性,除保险外,同样
24、可见专业服 务、科技互联网、文体娱乐、制造业以及近期热门的在线教育等行业的身影。足以看出,企业天地 商务聚居区依托楼宇品质和商务氛围,加上可租赁面积较多,成为各类大面积需求企业在渝选址重 点考虑的商务聚居区。 城北新牌坊、照母山、光电园板块的头部企业则依托于科技互联网企业,包括腾讯、清华紫光等科 技企业、互联网企业的区域总部均位于此处,但头部企业在甲级办公楼的租赁需求因行业性质并不 多。此外,由于两江新区仍在快速发展,城市化进程拉动更多房地产开发投资,因此房地产建筑行 业的办公选址因就近原则,往往青睐集中开发区域,因此该区域亦承接部分地产头部企业需求,如 恒大、融创、金科、龙湖、万科等开发商的
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