贝壳研究院：新一线城市居住报告青岛篇（20页）.pdf

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1、Part2 居住竞争力篇2.1 计算方法居住竞争力指数计算方法：第一步，以 2021 年 Q1 各城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中所列出的一级和二级指标，采集小区周边 1 公里(部分 POI 重要性较高，比如医院，学校等，会扩展到 3 公里)POI 信息，计算该类 POI 位置与楼盘的平均欧式距离，比如小区 A 与综合医院的平均距离。第二步，采用高斯衰减函数，我们定义的范围在 1000 或 3000 米。成人不行 1000 米的时长大概在 15 分钟，也可以称之为 15 分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则上是，POI 距离小区越近，指数越高，值域在 0

2、-1 之间。高于指定距离，值为 0。第三步，依照上两步，计算出每个小区对应 POI 的指数，之后采用熵权法对各 POI 计算权重，权重之和为 100，如表 2 所示，为计算所得权重，之后主观进行微调。第四步，对各维度通过加权平均计算出居住生活便利性指数，最后聚合计算出城市均值。居住品质指数，依照类似方法进行计算。其他两项指标，基于城市维度计算，相关方法在相关 sheet 表中有表述。第五步，对于各指数再次进行加权平均，得到居住竞争力指数。指标解释：居住品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质;居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等 20 个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数;居住成本：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住负担指数=标准化处理(2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比);人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为 0.2、0.3 及 0.5，