仲量联行：房地产行业中国经济与华西商业地产未来研判：穿越周期展望2025（28页）.pdf

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1、判断商业地产市场发展是否健康，重点考量三大维度指标，即“量”“质”“效”。量：市场存量是否能有效去化;质：产品品质是否得以梯度培育，提升产业发展能级;效：楼宇空间是否高效利用，增强行业发展的正外部性。这三大维度的核心问题取决于需求是否足量且能够高品质、高效导入。把“质量”放一起，市场应避免资金高周转逻辑下的“粗制滥造”，高品质办公空间的打造是关键，从产业视角看，当产业进入载体中，即是高品质产业空间。“效”则反映了空间的利用效率，中观市场的空置率水平与微观主体层面单位空间的产业承载能力是两大决定因素。“量”的问题一直是困扰中国商业地产市场资产表现的关键，供需关系的不平衡是问题的根本。过去十年，无

2、论是一线城市还是二三线城市，短期超出经济承载力的集中供应，导致市场空置率大幅攀升。一线城市的办公楼空置率也开始突破20%的警戒线，而二三线城市动辄30-40%以上的空置率数据早已司空见惯。华西三个城市的去存量问题依然严峻，成都和重庆在甲级办公楼存量达到300-400万平方米数量级背景下，市场空置率依然控制在30%以下，表现优于多数新一线城市;相较而言，西安在200万数量级存量下，平均空置率高达35%，市场风险相对较高。中国主要新一线城市在甲级办公楼存量达到250-300万平方米数量级的时候，会面临资产表现下滑的挑战，这便是所谓的“250万存量魔咒”。 2013年的成都、2015年的重庆、201

3、7年的武汉、2019年的西安均进入租金下滑的市场周期，短期的集中供应是根源。展望2021-2025的中国办公楼市场，新区开发带来的大量未来供应仍将迫使市场承压，空置率难有大幅回落的可能性。基于研判，市场主体如何在产品策划、空间打造、运营管理等多个维度有所突破，或决定成败。同样，零售物业市场加速“优胜劣汰”的步伐，高企的存量和供应增量是根本原因。成都、重庆和西安的优质零售物业存量分居中国第三、第四、第六，超过广深。零售物业与产业办公的差别在于“两极化”，后者个体项目之间的差异性相对较小，一荣俱荣，一损俱损;相反，前者的行业发展更能体现竞品项目之间的优胜劣汰与行业与时俱进的产品迭代。这也是为什么我

4、们能够在最具价值的核心区域看到城市更新持续带来的存量改造。总体而言，无论是办公楼还是零售商业市场，中国主要城市短期开发过剩的现状已是不争的事实，未来3-5年内亦不会出现根本性的转变。假如将问题前置至城市规划阶段，政府须前瞻性考虑商业供地的总量和区域协调问题。而面对无法改变的现状，商业地产“即售模式” 已无法让幡然醒悟的中国个体投资者买单。土地资源的稀缺性决定了开发商“拿地难”的痛点，经营性物业的占比提升乃大势所趋。至于如何提升经营管理能力，本文将放在最后一个篇章探讨。如果“量”的问题是时间维度上的不平衡，那么“质” 的问题则更为棘手，产品的同质化和开发商的惰性思维惯性客观上加剧市场开发过速的危

5、机。在中国有实力的开发商往往带给市场的办公产品和零售商业产品更具吸引力。而这部分开发商大多是外资或港资企业，例如九龙仓、新鸿基、恒隆、太古等港资背景集团。从香港到京沪，再下沉到成渝等新一线城市，具有国际开发经验的开发商将地标项目带到中国头部城市，重新定义地方优质商用物业的标准。例如成都的国金中心、太古里，重庆来福士，武汉、沈阳、天津、昆明的恒隆广场等商业综合体都已成为当地的城市地标，也成为业界津津乐道的标杆项目。然而，早期城市商业用地出让并未对业权形态进行强制性规范，导致核心城区的办公楼甚至零售物业大部分面积被散售给个人投资者，进而影响后期物业的经营管理。过多的散售业权物业也是当今存量市场“金

6、玉其外、败絮其中”的根源，而这一现象在非一线城市极为常见。汲取经验的地方管理者开始从源头治理这一粗放式的开发模式，当然城市可开发用地的稀缺性也不允许长期粗放式的开发模式。未来，部分新一线城市的新区开发已不允许对商用物业进行大规模的销售，经营性物业占比逐年提升，有力保障了未来商业综合体开发项目的交付品质。以成都为例，截至目前仲量联行统计一千万平方米优质办公楼存量中，超过六成比例为即售型资产。相反，以成都天府新区秦皇寺CBD板块的未来供应为例，主要商用地块开发的办公楼均以持有型资产为主。因此，我们预计未来二线城市的商用