亿翰智库：房地产行业2020H1年报综述：规则已定房企的空间还有多大？（31页）.PDF

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1、1 1 / 3131 2020H12020H1 年报年报综述综述：规则已定，：规则已定，房企的空间还有多大？房企的空间还有多大？ 文/EH50 研究组 写在写在前面前面 岁月不居，时节如流。 站在此刻回忆过往， 不仅感叹时光匆匆， 亿翰智库坚持年报综述系列研究已有四年时间， 在这四年的时间里，房企经历过高增，也迎接过挑战，体验过繁荣，也感受过焦虑，但每次 的洗礼都使企业对发展、对战略、对经营有了更深刻的了解和认知，更加清楚未来的方向与 道路。 年报综述之所以诞生是本着为企业挖掘价值，为企业发展提供更多借鉴和参考的初 心，我们选取了 A+H 股具有代表性的 50 家企业（即 EH50）作为研究对

2、象，经验表明， 典型房企的行为常常会指引行业未来一定阶段的趋势性走向，所以通过对企业先导性行为 或前瞻性战略的分析可以帮助房企拨开迷雾见到月明。 2020 年是个特殊的时点，不仅仅因为疫情的突然爆发，也因为 2020 年是多家房企三年 规划或者五年战略的终点，也是企业新的战略规划的起点。站在这个位置，我们可能都要 思考过去的得与失，思考如何以新的姿态迎接未来的挑战，在这个过程中，我们需要做的 不仅仅在于总结企业过往的经验，还需要以更加开放的心态去掌握同行的动向，特别是发 展模式成熟，想法前瞻的企业的做法，更好的实现战略纠偏和战略更新迭代，保证企业更 加平稳安全的向前走。 摘要摘要 2020 年

3、房地产行业确实经历了挑战，经历了挫折，在过去的时间内，可能每家房企都 会忙着去理顺企业自身的战略，也保持着对同行的观察和学习，在这过程中，同行一些战 略变化可能也会使企业充满疑惑，看不懂其中的道理在哪？行业又将出现怎样新的变化？ （1 1）疫情）疫情之下，之下，房企的销售房企的销售业绩业绩经历经历了了怎样怎样的的修复修复过程？过程？为何为何中国中国金茂金茂能够能够在在 TOP30TOP30 房企房企中表现中表现如此如此亮眼，亮眼，并且净利润率能达到如此并且净利润率能达到如此高高的的水平？水平？ （2 2）收入、利润收入、利润增长增长放缓放缓甚至甚至出现出现负增长的情况负增长的情况下下，中国海外

4、发展再次回到中国海外发展再次回到利润王的利润王的 宝座宝座，为何在这个时点，为何在这个时点，它能够它能够依然依然保持保持着利润增长着利润增长的稳健性的稳健性和和持续性？持续性？ （3 3）融资融资的的三道三道红线严重制约了房企的融资规划红线严重制约了房企的融资规划，为何有些为何有些房企能够房企能够在在保持保持稳健稳健成长成长 的同时的同时依旧依旧维持了维持了健康健康稳健的财务稳健的财务结构结构，在其他同行想方设法控负债在其他同行想方设法控负债、降杠杆的降杠杆的同时，同时，能能 够够反其道反其道行之行之，加大加大对杠杆对杠杆的的利用？利用？ （4 4）疫情之后，土地市场出现疫情之后，土地市场出现

5、了一波了一波抢地抢地热潮，热潮，不乏不乏规模房企规模房企亦参与了亦参与了高价高价土地土地角角 逐。逐。在在土地土地投资上投资上，融创融创中国中国有其有其独特独特的嗅觉和的嗅觉和明锐度明锐度，而在，而在上上半年半年，无，无论论是是在在公开公开市场市场 还还是是在在收并购收并购市场市场都都表现得没那么积极表现得没那么积极，而，而老孙却老孙却在在疫情逐渐疫情逐渐平息平息之后之后，频繁的频繁的出现在出现在各各 核心核心城市城市，与与当地当地政府进行深入的政府进行深入的沟通交流沟通交流？融创的融创的一一系列系列动作动作之后之后代表了代表了行业行业怎样的怎样的变变 化，化，或者融创或者融创看到了看到了行业

6、又将行业又将有怎样有怎样新的变化新的变化动向和趋势？动向和趋势？ 2 2 / 3131 目录 一、疫情影响基本消化，全年目标保持不变 . 5 1.1 疫情影响逐步消化，80%房企业绩增长转正 . 5 1.2 准备充分，冲刺全年目标信心十足 . 7 1.2.1 货值总量足货值总量充裕，去化率安排在 60%左右 . 7 1.2.2 货值结构优核心区域，核心城市占比较高 . 9 1.2.3 货值配比佳新货占比高，历史遗留货值较低 . 9 1.2.4 货值节奏稳效率提升，节奏把握准确 . 10 二、 收入增长放缓，利润率下滑 1 个百分点至 12% . 10 2.1 结转滞后，2020 年收入涨幅或收