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1、版权归属 上海嘉世营销咨询有限公司房地产行业简析报告商业合作/内容转载/更多报告01.房地产新一轮政策周期启动数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络2024年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。4月底政治局会议后地方原有四限政策限制加速解除,与去库存相关的以旧换新、房票安置等政策密集出台。5月17日,中央多部委联合发布政策“组合拳”去库存、稳需求,6月7日,国常会再次强调“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。量价持续下滑的基本面环境下,政策思路出现从“防守”到“进攻”的积极转向,新一轮围绕“去库存”的政策周期开始启动。历年中央政策主基
2、调0510152025300.00.51.01.52.02.53.03.54.0201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024.0438城样本住宅短期库存(亿平)38城样本短期库存去化周期(MA12,月,右轴)2010-2013坚持地产调控抑制投机需求稳定房价2014-2016去库存支持自住&改善需求建立长效机制2017-2021房住不炒,因城施策建立长效机制2022-2023支持刚性&改善需求房住不炒,因城施策探索新模式2024去库存化解行业风险加快构建新模式02.房地产业投资是固定资产投资的重要组成部分数据来源:公开
3、数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络固定资产投资是反映投资规模、结构和发展速度的综合性指标。从广义口径上是由固定资产投资(不含农户)和农户固定资产投资两部分组成,从狭义口径上一般指固定资产投资(不含农户),包括计划总投资500万元以上的固定资产 项目投资及所有房地产开发项目投资两个部分。固定资产投资主要由房地产业、基建和制造业投资组成,2015-2023年三者占固定资产投资的比重平均值为80.1%。其中,这期间房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.3%。我国固定资产投资的组成结构房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比例22.3%23.8%25.5%27.4%26.3%25
4、.8%25.9%24.8%26.3%27.6%24.6%23.0%22.7%22.1%22.6%23.4%23.9%23.9%20.8%18.6%33.3%32.7%31.5%30.7%31.7%31.0%29.5%31.9%33.1%34.2%19.8%20.5%20.3%19.8%19.4%19.8%20.7%19.4%19.8%19.6%2014201520162017201820192020202120222023基建房地产业制造业其他投资7.0%6.1%6.0%6.0%5.7%5.8%6.0%6.1%5.1%3.8%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.
5、0%201420152016201720182019202020212022202303.房地产行业产业链数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络房地产行业能够拉动上下游50多个行业,是实体经济的重要组成部分。其中,房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑 业;房地产销售,既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业,也带动金融、交通运输、互联网等第三产业;房地产使用,持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。上游钢铁有色金属铜、铝等机械设备化工石化、塑料、橡胶等中游基础建设拿地新开工施工建材建材建材水泥制造玻璃制造其他建材房屋建设装修装饰园林工
6、程预售竣工结算交房居住交通运输金融中介服务下游家电白色家电视听器材轻工制造家用轻工装饰装修装饰公用事业电力水务燃气04.房地产有力带动了上下游产品消费数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络房地产有力带动了建筑建材、家电家具等上下游产品消费。商品房销售催生了建材装饰以及家用电器等上下游产品购置需求。1999年以来,商品房销售面积由1.3亿平方米增长至2021年的最高值17.9亿平方米,2023年为11.2亿平方米,带动水泥和钢材总产量由1999年的6.6亿吨增长至2020年的最高值37.0亿吨,2023年为33.9亿吨;带动家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调总产量由1999年的0.8亿台
7、增长至2021年的5.8亿台。钢材水泥产量家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调产量0510152025301999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023钢材产量(亿吨)水泥产量(亿吨)0.00.51.01.52.02.51999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023家用冰箱(亿台)家用洗衣机(亿台)彩电(亿台)空调(亿台)05.全国房地产库存处于历史相对高位数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络2021年末开始,随着地产景气度
8、下行,民营开发商陆续暴雷,我国商品住宅销售面积和金额不断下滑,去化周期持续上升。2024年3月去化周期已达历史最高点,约为27.2个月。2024年3月,一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%,近1年来整体均保持 稳定。一二三线城市的去化周期均已达历史新高,三线城市去化周期上涨速度最快,形势最为严峻。2010年至今我国80大中城市狭义口径库存和去化周期2010年至今不同能级城市去化周期变化情况0510152025300123456库存(亿方,左轴)去化周期(月,右轴)0.05.010.015.020.025.030.035.02010年至今不同能级城市去化周期变化情况一线
9、城市去化周期(月)二线城市去化周期(月)三线城市去化周期(月)06.新房销售分化加剧2023年全国房地产市场,在经历2、3月“小阳春”短暂回暖后持续回落,全年呈现前高后低的走势,2023 年百强房企全口径销售金额同比下降 17.7%,10家样本国央企金额同比微降1.9%,样本民企则同比下降 19.2%。销售面积方面,百强房企全口径销售面积同比下降25.7%,样本国央企面积同比下降 5.1%,样本民企面积 同比下降 13.7%。销售均价方面,样本国央企2023年均价增长3.4%,而样本民企均价下降6.3%。整体看销售量价表现,民企均较国央企承受更大下行压力,房企间分化加剧。数据来源:公开数据整理
10、;嘉世咨询研究结论;图源网络2019-2024年 M5国央企及民企全口径销售金额及同比2022、2023公司全口径销售金额及同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000035000201920202021202220232024.01-05样本国企全口径销售金额(亿元)样本民企全口径销售金额(亿元)样本国企同比增速(%)样本民企同比增速(%)-40%-30%-20%-10%0%10%20%0500100015002000250030003500400045005000保利发展万科A中国海外发展集团华润置地招
11、商蛇口绿城中国建发国际集团龙湖集团金地集团滨江集团越秀地产中国金茂华发股份新城控股美的置业2022全口径销售金额(亿元)2023全口径销售金额(亿元)同比增速(%)07.新房整体弱复苏数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络2024年6月,53城商品房成交面积同比-18.3%,降幅较5月收窄12个百分点,年内降幅呈现收窄的趋势,如果固定19年同期作为同比基数,那么24年6月53城新房同比下降48%,较4-5月小幅收窄2-3pct。新房整体弱复苏,重点城市新开盘去化率有所提升,24年2月重点城市开盘去化率27%,为21年以来最低水平,3月回升至47%,4月降至37%,5月新政后持续改善
12、,到6月回升至52%,已高于22-23年平均水平(49%),基本面正逐步改善。53城商品房成交面积同比增速重点城市新开盘去化率-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%53城商品房成交面积同比53城商品房成交面积同比(基数固定19年)40.0%42.0%44.0%46.0%48.0%50.0%52.0%54.0%56.0%2021202220232024.0608.二手房成交表现强于新房数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络2024年6月,14城二手房成交面积同比增长34.7%,与19年相比也有7%的增长,实现单月正增长。同口径的8个城市
13、新房与二 手房成交数据,24年1-5月二手房成交套数占比平均为69%,为17年以来的新高,二手房表现活跃,一是二手房流动性更好(所见即所得,没有交付担忧),二是二手房价格更为市场化。14城二手房成交面积同比增速8城二手房住宅成交套数占总交易套数的比例-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%14城二手房成交面积同比14城二手房成交面积同比(基数固定19年)0%10%20%30%40%50%60%70%80%20172018201920202021202220232024.058城市二手房占比(单月)8城市二手房占比(
14、MA6)09.房价价格持续下跌数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络2024年1-5月份统计局口径70城新房房价累计环比下跌 2.34%,截止最新5月末70城新房房价同比-4.30%,同环比下跌城 市数量进一步上升。二手房价格下跌幅度较新房更高,其中存在新房限价以及部分二手房业主成本价较低能容忍的折扣空间更大等原因,但也一定程度上反应了当前二手房供需关系或更弱。24年1-5月份统计局口径70城二手房房价累计环比下跌3.7%。70城房价环比变化二手房价格指数变化-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%010203040
15、50607080环比下跌城市个数70城房价环比(右轴)-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2020.052021.052022.052023.052024.05贝壳二手房价格指数环比70城房价环比10.房企拿地能力持续分化数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络2023年国央企与民企拿地能力持续分化,样本9家国企2023年拿地金额逆势增长11.0%,而民企在2022年低基数上继续下降34.4%,几乎丧失拿地能力。从投向看,头部国央企投资策略有一定趋同,核心城市核心地段的项目土拍热度较高,中低能级城市土拍相对冷清。从拿地力度看,2023年样本
16、9家国央企全口径金额投销比46.0%,处于合理补库的水平;而样本民企投销比仅22.1%,补库力度较弱。2020-2023 年国央企及民企全口径拿地金额及同比2022、2023公司全口径拿地金额及同比-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02000400060008000100001200014000160002020202120222023样本国企拿地金额(亿元)样本民企拿地金额(亿元)样本国企同比增速(%)样本民企同比增速(%)-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020040060080010001200140
17、0160018002000华润置地保利发展中国海外发展集团建发国际集团招商蛇口万科A华发股份绿城中国越秀地产滨江集团龙湖集团金地集团2022拿地金额(亿元)2023拿地金额(亿元)同比增速(%)11.房企进入精耕细作时代数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络房企发展模式由“规模为王”转为“精耕细作”,拿地权益比的提升能够提高房企的结算效率。头部房企保利发展、招商蛇口、华发股份为案例进行权益比分析,可以发现,2020-2023年4年间三家公司拿地权益比 均呈增长趋势,分别增长15pct、12pct及20pct。横向对比来看,保利发展、招商蛇口、华发股份三家公司在2023年的拿地权益比
18、均高于当年的结算权益比,未来结算权益比均具备提升空间。2023年部分典型房企拿地金额权益比2023年部分房企结算/销售/拿地权益比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%保利发展招商蛇口华发股份202020212022202354%56%58%60%62%64%66%68%70%72%74%保利发展招商蛇口华发股份202020212022202312.坚持租售并举是房地产行业回归居住属性的核心举措数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络目前我国大量新市民群体的住房需求尚未得到满足,但是受人口结构影响我国总量层面的住房需求已经出现拐点。我国住房空置率已经达到15%,部
19、分省份超过25%,高于国际5%的空置率标准。我国近两年财政收入受疫情冲击、留抵退税以及房地产“遇冷”等因素影响明显承压。考虑到我国人口规模和财政收支情况,未来增加住房供给的措施将更接近德国模式,即在完善租赁市场的同时,重点增加租赁住房的供给。坚持租售并举将重点在增加保障租赁住房供给方面发力,公租房和共有产权房则分别对应着更高层次的保障水平和更多元化的需求,将是保障住房体系的重要补充。我国户籍人口城镇化率显著低于常住人口城镇化率我国保障租赁住房筹集目标41%42%43%44%45%47%48%47%59%60%62%63%64%65%65%66%0%10%20%30%40%50%60%70%20
20、162017201820192020202120222023户籍人口城镇化率常住人口城镇化率94 240 204 94 266 213 283 720 612 282 798 639 0100200300400500600700800900202120222023保障租赁住房筹集目标(万套)保障租赁住房筹集量(万套)目标解决新市民住房需求(万人)实际解决新市民住房需求(万人)13.房地产行业遭遇四大挑战数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络房企高企的信用风险房企高企的信用风险01在融资紧缩的压力下,地产开发商普遍资金链紧绷,信用风险高企。在行业已被明显打弱、地产开发商信用风险引发金
21、融机构普遍“惜贷”的情况下,仅凭市场本身很难打破行业下行的惯性。地产开发商高企的信用风险抑制了地产需求,令地产销售滑落至低位。房地产的库存压力房地产的库存压力02研究库存结构、探索去库存有效手段,是今年各房企颇为关心的内容,去库存的主要矛盾在于销售规模偏低,其对房企去化工作造成了困扰,所以破解问题的突破口,不在于新房供应端,而在于销售端。房企融资难03当下,民营房企经营及债务风险仍存,能在公开市场融资的已大多为央国企。受此影响,房企整体融资规模也在持续下滑。债务问题是本轮房企违约的核心症结之一,因难以发债“借新还旧”,房企资金链断裂的速度加快,进而出现违约。购房信心不足04居民对于未来购房的信
22、心显得特别脆弱,这背后的原因可不简单。一方面,政策的调整让购房者手中的资金压力变大了;另一方面,市场的起伏不定也让人们持观望态度,不敢轻易出手。14.房企重点关注的五大趋势数据来源:公开数据整理;嘉世咨询研究结论;图源网络国企有望成为推动房地国企有望成为推动房地产新发展模式的主体产新发展模式的主体各地政府通过土地供给、金融支持、税收优惠等方式,为参与保租房建设运营的企业留出基础利润空间,但建设保租房的利润仍低于住宅和商业地产项目。民营企业的目标函数是实现利润最大化,而央国企的经营必须将承担更多的社会责任纳入考量。01央国企在一二线房地产央国企在一二线房地产市场份额可能显著提升市场份额可能显著提
23、升我国保障租赁住房的建设主要包括涉租赁用地新建和产业园配套用地建设。新建保障租赁住房的盈利很大程度依赖地方政府让渡 土地出让红利当前纯租赁用地拿地主体仍以国企央企为主,民企租赁用地来源则主要是配建配套 用地。拥有大量土地和房屋等优势的地方国企目前是保障租赁住房建设的参与主体。02房地产租金收益率开启房地产租金收益率开启修复修复租金收益率保持相对坚挺,租金虽然跟随房价同步下跌,但租金更具刚性跌幅更小,整体租金收益率相对更具韧性;叠加部分房东持有房产经历本轮房价下跌后已浮亏,折价出让意愿减弱,部分房东改售转租,房价下行压力得到缓解。03央国企将成为盘活存量央国企将成为盘活存量资产用于保障租赁住房资
24、产用于保障租赁住房供给的主导力量供给的主导力量在未售保障性住房转化方面,央国企是被各地政府“寄予厚望”。近两年地方政府纷纷出台多元化政 策落实“保交楼”责任,其中多地鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房,地方国企是主要收购主体。04房地产整体或延续去杠房地产整体或延续去杠杆趋势杆趋势2024年以来,在中央与地方持续推动城市房地产融资协调机制的背景下,开发房企的融资环境有望得到边际改善,但市场对于民企甚至混合所有制房企的悲观情绪恐难在短期彻底扭转;同时结合目前持续低迷的行业环境,行业整体或延续去杠杆趋势。05本报告为简版报告,内容均从嘉世咨询原有完整报告中精炼提取,如需了解详细内容,请联系: 或 021-52987060;本报告中的所有内容,包括但不限于文字报道、照片、影像、插图、图表等素材,均受中华人民共和国著作权法、中华人民共和国著作权法实施细则及国际著作权公约的保护。本报告的著作权属于上海嘉世营销咨询有限公司所有,如需转发、转载、引用必须在显著位置标注出处,并且不得对转载内容进行任何更改。本报告是免费报告,任何机构和个人不得将本报告用于收费为目的经营活动。版权说明版权归属 上海嘉世营销咨询有限公司