《联合资信：日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义（2023）（20页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《联合资信：日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义（2023）（20页）.pdf（20页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 研究报告 1 日本房地产市场研究及对我国日本房地产市场研究及对我国的借鉴意义的借鉴意义 联合资信 工商三部 本文回顾了日本房地产市场发展历程、泡沫形成与破裂的历史，与我国房地产行业发展现状进行了比较分析。当前中国房地产市场与日本泡沫时期的房地产市场存在一定相似之处，但整体也存在较大区别。目前我国经济发展仍然具有较大潜力，人口迁移与城镇化进程仍在推进，经济发展与城镇化进程对房地产市场需求仍可构成一定支撑，且我国调控政策更加灵活与积极，伴随修复政策的陆续出台以及经济发展和居民收入逐步回升，中长期来看我国房地产市场需求仍有一定支撑。日本房地产市场泡沫破裂后经历了漫长的调整过程，于 2009 年前后

2、房地产价格方才见底。借鉴日本经验，财务稳定且具备充足资金储备或稳定融资渠道的企业能够更好地应对市场波动和风险，同时有望抓住机会进一步提升市场份额。此外，拥有多元化的业务布局和产品线的企业更能够适应销售下滑对于业绩的冲击，未来我国房地产行业或将逐步从单一的开发销售模式转向开发、经营、服务并举的新发展模式过度。 研究报告 2 一、一、日本房地产发展历程回顾日本房地产发展历程回顾 战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是 1955 年1974 年的经济高速增长时期，这一时期日本 GDP 保持高速增长，房地产市场在旺盛需求驱动下发展迅速，但 1975 年受石油危机影响，房地产市场短

3、暂回落。第二个时期是 1975 年1991 年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP 年均增速4.1%，这一阶段显著特点是货币宽松，信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是 19851990 年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话”出现。1991 年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展的拐点。图图 1 19561956 年至今日本年至今日本 GDPGDP 增速（现价同比）增速（现价同比）图图 2 1955195520212021 年日本地价指数（年日本地价指数（20102010 年年=100=100）资料来源：Wind，联合资信整理

4、 资料来源：Wind，联合资信整理（一）19551974 年的经济高速增长时期1950 年，朝鲜战争爆发，来自美国军需的订单使得日本纺织、汽车、钢铁等工业迅速发展，至 1955 年，日本的工业生产已基本恢复到战前最高水平。此后的十年间，受益于世界经济的复苏，欧美需求旺盛，日本凭借其在朝鲜战争中建立的工业基础，大量出口电视、冰箱、洗衣机和汽车等消费品，并进一步带动钢铁、石油化工和机械制造为核心的工业经济，日本第二产业比重由1955年的36.8%增加至1964年的42.6%，这一阶段的经济增长主要依靠外向型的出口贸易。工业经济的发展也推动了工业用地价格的快速上涨。图图 3 3 日本产业结构变化日本

5、产业结构变化 图图 4 4 日本工业用地价格指数（日本工业用地价格指数（20102010 年年=100=100）-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.00195619601964196819721976198019841988199219962000200420082012201620200.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.0019551959196319671971197519791983198719911995199920032007201120152019所有城市土地平均价格指数

6、6个主要城市平土地均价格指数 研究报告 3 资料来源：Wind，联合资信整理 资料来源：Wind，联合资信整理 20 世纪 60 年代末，以化工、机械制造等为主的重工业带来的环境污染问题日益严重，日本开始进行产业结构调整，由污染较严重的重工业向电子、精密仪器等高端制造业转型升级，此后以钢铁、造船、汽车、电子等引领日本经济腾飞的支柱性产业在东京、大阪、名古屋三大都市圈快速发展，带动日本城市化比率提升明显。图图 5 5 日本城市化率日本城市化率 资料来源：Wind，联合资信整理 20 世纪 60 年代以前，日本的住宅市场基本由政府主导，以住宅金融公库、公营住宅、公团住宅为支柱的保障性住房为主。但随